Photovoltaik-AnlagenKein steuerlicher Abzug wegen Steuerbefreiung?
Die zwangsweise Steuerfreistellung der Erträge aus Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen) seit 2022 hat nicht nur positive Auswirkungen. Denn grundsätzlich entfällt dort, wo Einkünfte nicht mehr zu versteuern sind, auch die Möglichkeit, Kosten steuerlich geltend zu machen.
In einem jüngst vom Finanzgericht Niedersachsen (Urteil vom 11. Dezember 2024, 9 K 83/24) entschiedenen Fall betrieb eine Ehegatten-GbR eine Photovoltaik-Anlage und ermittelte ihren Gewinn durch eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Im Jahr 2022 musste die GbR zu viel gezahlte Einspeisevergütungen aus den Vorjahren zurückerstatten. Streitfrage war nun, ob die Rückzahlungen als Betriebsausgabe abzugsfähig sein konnten, obwohl die Einnahmen vom Gesetzgeber ab 2022 steuerfrei gestellt worden waren.
Das Niedersächsische Finanzgericht bejahte dies. Das Gericht entschied, dass die Rückzahlung von in den Jahren vor 2022 erzielten Einspeisevergütungen beim Betrieb einer nach § 3 Nr. 72 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerbefreiten Photovoltaik-Anlage im Jahr 2022 als Betriebsausgabe abzugsfähig ist. Argument: Das gesetzliche Abzugsverbot von Aufwendungen im Zusammenhang mit nicht zu versteuernden Einkünften schließt hier den Abzug nicht aus. Denn: Die ursprünglichen Einnahmen waren ja steuerpflichtig, weil sie noch vor der Steuerfreistellung angefallen sind. Die Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig, denn das Finanzamt hat Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (X R 2/25).
Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
„Dieses Urteil ist zwar ein gewisser Lichtblick. Es bleibt aber das Problem bestehen, dass die Abschreibungsmöglichkeiten für Photovoltaik-Anlagen mit der zwangsweisen Herausnahme dieser Anlagen aus der Einkommensbesteuerung entfallen sind und dadurch auch für viele Eigentümer die Grundlage ihrer Kostenkalkulation.“
April 2025
Anforderung an ein Mieterhöhungsschreiben nach ModernisierungRechtsschutzversicherung
Modernisierungsmaßnahmen können den Wohnwert erheblich steigern und langfristig Energiekosten senken. Doch nicht selten gibt es Streit darüber, ob eine daraus resultierende Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Ein aktueller Fall zeigt, welche Anforderungen an ein Mieterhöhungsschreiben gestellt werden.
Andreas J. ist Mitglied in einem Haus & Grund-Ortsverein und vermietet eine Wohnung im Erdgeschoss an Marga Z. Das Haus stammt aus den 1950er-Jahren und wird grundlegend von der Eigentümergemeinschaft saniert. Es wird mit einer Wärmedämmung und neuen Fenstern ausgestattet, und die alte Ölheizung wird durch eine moderne Zentralheizung ausgetauscht. Andreas J. teilt der Mieterin die geplanten Arbeiten zu Beginn des Jahres detailliert mit. Die Umsetzung erfolgt im Laufe des Frühjahrs. In einem Schreiben vom 1. Mai 2024 informiert er die Mieterin, dass sich die Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen um 95 Euro monatlich erhöht. Dies entspricht einer Steigerung der aktuellen Miete um 11 Prozent.
Modernisierung für Einsparungen
Andreas J. erläutert in dem Schreiben die Gesamtkosten sowie die zukünftig ersparten Instandsetzungskosten infolge der jeweiligen Maßnahmen. Außerdem erklärt er, wie die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache dauerhaft erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse langfristig verbessern und zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie führen. Der auf Marga Z. entfallende Teil wird anhand der von ihr genutzten Wohnfläche berechnet und entsprechend ausgewiesen.
Aufschlüsselung der Modernisierungskosten
Die Mieterin sieht sich nicht zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet, da die Kosten nicht ausreichend auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeschlüsselt wurden. Sie ist der Ansicht, dass die Kosten für die einzelnen Gewerke separat ausgewiesen werden müssen. Deshalb verweigert Marga Z. die verlangte Mieterhöhung.
Andreas J. reicht daraufhin Klage ein. Das Amtsgericht stellt fest, dass die Mieterhöhung ausreichend begründet wurde, und verurteilt die Mieterin zur Zahlung der Mieterhöhung. Es genüge, dass die Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme sowie die in Abzug gesetzten Kosten für dadurch eingesparte Instandsetzungsmaßnahmen angegeben wurden. Die Mieterin ist hierdurch ausreichend über den Grund und den Umfang der Modernisierung informiert, sodass sie die Maßnahmen auf Plausibilität überprüfen und entsprechend nachvollziehen kann. Aus den Schreiben des Vermieters ging außerdem ausdrücklich hervor, dass die Maßnahmen der Energieersparnis dienen sollen. Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen insgesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag für mehrere energetische Maßnahmen auf die einzelnen Baumaßnahmen aufzuteilen.
Wer trägt die Kosten?
Marga Z. wird zur Zahlung der Mieterhöhung verurteilt. Die von ROLAND Rechtsschutz verauslagten Prozesskosten muss die Mieterin einschließlich der von Andreas J. gezahlten Selbstbeteiligung erstatten.
ROLAND Rechtsschutz
 
Mit den Rechtsschutzlösungen der ROLAND Rechtsschutz-Versicherung für Eigentümer und Vermieter können Sie Ihre Interessen im Streitfall umfassend absichern. Als Haus & Grund-Mitglied erhalten Sie attraktive Vorteile beim Abschluss.
Haben Sie dazu Fragen? Das ROLAND Service-Team steht Ihnen gerne unter der Telefonnummer 0221 – 82 77-23 33 zur Verfügung.
Modernisierungsmaßnahmen können den Wohnwert erheblich steigern und langfristig Energiekosten senken. Doch nicht selten gibt es Streit darüber, ob eine daraus resultierende Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Ein aktueller Fall zeigt, welche Anforderungen an ein Mieterhöhungsschreiben gestellt werden.
Andreas J. ist Mitglied in einem Haus & Grund-Ortsverein und vermietet eine Wohnung im Erdgeschoss an Marga Z. Das Haus stammt aus den 1950er-Jahren und wird grundlegend von der Eigentümergemeinschaft saniert. Es wird mit einer Wärmedämmung und neuen Fenstern ausgestattet, und die alte Ölheizung wird durch eine moderne Zentralheizung ausgetauscht. Andreas J. teilt der Mieterin die geplanten Arbeiten zu Beginn des Jahres detailliert mit. Die Umsetzung erfolgt im Laufe des Frühjahrs. In einem Schreiben vom 1. Mai 2024 informiert er die Mieterin, dass sich die Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen um 95 Euro monatlich erhöht. Dies entspricht einer Steigerung der aktuellen Miete um 11 Prozent.
Modernisierung für Einsparungen
Andreas J. erläutert in dem Schreiben die Gesamtkosten sowie die zukünftig ersparten Instandsetzungskosten infolge der jeweiligen Maßnahmen. Außerdem erklärt er, wie die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache dauerhaft erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse langfristig verbessern und zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie führen. Der auf Marga Z. entfallende Teil wird anhand der von ihr genutzten Wohnfläche berechnet und entsprechend ausgewiesen.
Aufschlüsselung der Modernisierungskosten
Die Mieterin sieht sich nicht zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet, da die Kosten nicht ausreichend auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeschlüsselt wurden. Sie ist der Ansicht, dass die Kosten für die einzelnen Gewerke separat ausgewiesen werden müssen. Deshalb verweigert Marga Z. die verlangte Mieterhöhung.
Andreas J. reicht daraufhin Klage ein. Das Amtsgericht stellt fest, dass die Mieterhöhung ausreichend begründet wurde, und verurteilt die Mieterin zur Zahlung der Mieterhöhung. Es genüge, dass die Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme sowie die in Abzug gesetzten Kosten für dadurch eingesparte Instandsetzungsmaßnahmen angegeben wurden. Die Mieterin ist hierdurch ausreichend über den Grund und den Umfang der Modernisierung informiert, sodass sie die Maßnahmen auf Plausibilität überprüfen und entsprechend nachvollziehen kann. Aus den Schreiben des Vermieters ging außerdem ausdrücklich hervor, dass die Maßnahmen der Energieersparnis dienen sollen. Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen insgesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag für mehrere energetische Maßnahmen auf die einzelnen Baumaßnahmen aufzuteilen.
Wer trägt die Kosten?
Marga Z. wird zur Zahlung der Mieterhöhung verurteilt. Die von ROLAND Rechtsschutz verauslagten Prozesskosten muss die Mieterin einschließlich der von Andreas J. gezahlten Selbstbeteiligung erstatten.
ROLAND Rechtsschutz
 
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April 2025
KommentarWort des Jahres
Jedes Jahr bestimmt eine fünfköpfige Jury das Unwort des Jahres. In diesem Jahr landete auf Platz 2 das Wort „Heizungsverbot“. Der Ausdruck sei eine irreführende Bezeichnung in der Debatte über das Heizungsgesetz, weil weder Heizen noch Heizungen verboten worden seien, nur der Neueinbau von Heizsystemen mit fossiler Energie sei nicht mehr zulässig. Der Begriff sei nur verwendet worden, um klimaschützende Maßnahmen zu diskreditieren.
Die Jury liegt falsch. Die Debatte entbrannte zu einem Zeitpunkt, als ein Entwurf des Heizungsgesetzes bekannt wurde, der die Außerbetriebnahme bestimmter Heizungsmodelle verpflichtend vorsah. Dieser Entwurf umfasste mithin ein Verbot bestehender Heizungsanlagen. Dass dieses geplante Verbot kein Gesetz wurde, ist nicht zuletzt Haus & Grund zu verdanken – und auch eine Folge der Debatte um das Wort „Heizungsverbot“.
Der Begriff hat folglich auf den Punkt gebracht, was Robert Habeck zunächst anstrebte – und war damit nicht irreführend. Zudem hat das Wort dazu beigetragen, den Gesetzentwurf in der damaligen Fassung zu verhindern. Nicht verwendet wurde es hingegen, um Klimaschutzmaßnahmen zu diskreditieren, sondern um eine gerechte und bezahlbare Wärmewende zu ermöglichen.
Von daher kann man es genau andersherum sehen: Für mich ist der Begriff „Heizungsverbot“ das Wort des Jahres!
Ihr Kai H. Warnecke
März 2025
Katzenhaltung mit FolgenEs geht um eine Wohnung in einer Gemeinde im Amtsgerichtsbezirk
Völklingen. Das Objekt umfasst 2 Zimmer, Küche, Flur,
Bad und Balkon. Die Wohnung wurde von M angemietet. V ist
der Vertragspartner auf der Vermieterseite. Das Mietverhältnis
begann am 1.2.2021. M zog nicht alleine, sondern mit Katzen
ein. Dies geschah gegen den Willen von V. Zumal sich die Anzahl
der Tiere bis auf 20 summierte. M war tagsüber berufsbedingt
außer Haus. M überließ die Tiere sich selbst. Die Wohnung
diente quasi als Katzenkäfig. Mit entsprechenden Folgen:
• Es wurden Türen und Wände zerkratzt.
• Die anfallenden Exkremente drangen in die Böden und verseuchten die Holzdielen,
• möglicherweise auch den darunter befindlichen Estrich.
Das Mietverhältnis endete zum 30.4.2023. Was blieb zurück?
Eine stark beschädigte und übelriechende Wohnung. Der Gestank
der Katzenexkremente verbreitete sich im gesamten
Mietobjekt. Da es zwischen V und M zu keiner Einigung und
Regulierung kam, landete der Fall beim Amtsgericht Völklingen.
Bei diesem wurde ein selbstständiges Beweisverfahren in
die Wege geleitet. Es diente zur Klärung nachstehender Fragen:
• Sind die von V behaupteten Schäden zum Mietende existent?
• Welche Maßnahmen sind erforderlich, um die zuvor beschriebenen
Schäden zu beseitigen?
• Welche Kosten fallen an?
Das Gericht beauftragte einen öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen mit der Beantwortung der gestellten
Fragen.
• Der Beweisbeschluss des Amtsgerichts Völklingen datiert vom 10.8.2023.
• Ein Ortstermin mit Gutachter, Parteien und Anwälten fand am 10.4.2024 statt.
• Das Gutachten ging den Beteiligten am 2.1.2025 zu.
Und in diesem war Erstaunliches zu lesen: Davon, dass es in
der Wohnung stark nach Katzenurin roch, konnten sich die am
Ortstermin Beteiligten durch Betätigen ihrer Nase überzeugen,
auch nach Monaten des Auszuges. Wo aber war die Kontaminierung?
Hier bediente sich der Experte der Mittel aus der Kriminalität.
Es kam eine Forensik-Kamera zum Einsatz. Diesem
Geräte bedient man sich, um einen Tatort auszuleuchten.
Mit kurzwelligem Licht und unter Einsatz von Filterbrillen kann
untersucht werden, ob organische Verbindungen vorliegen.
Körperflüssigkeiten können sichtbar gemacht werden. Fluoreszenzen
können auch mit Hilfe einer dazu ausgestatteten Kamera
aufgenommen werden. Katzenurin ist eine Körperflüssigkeit
eines Säugetieres. Entsprechend können Spuren davon auch
durch Ausleuchten angeregt und mit der Forensik-Kamera
sichtbar abgebildet werden. Eine Überprüfung ergab, dass dies
alle Räume erfasst: Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Flur.
Und wie beseitigt man die Ursachen für die Geruchsbelästigung?
In den Räumen waren Holzböden verlegt. Es verkompliziert
die Angelegenheit. Holz ist offenporig und nimmt gerade
in trockenem Zustand – wie in einer Wohnung üblich – Feuchtigkeit
auf. Geruchsstoffe lagern sich in den Poren des Holzes
ein. Sie geben den Geruch an die Umgebung ab. In unserem
Fall an die gesamte Wohnung, sogar ans Haus. Eine Entfernung
der Geruchsstoffe ist nicht möglich. Man kann das befallene
Holz nicht reinigen. Eine Schadensbeseitigung ist aufwändig.
Das Holz mit den Duftstoffen muss raus. Es muss entsorgt und
durch neues ersetzt werden. Der Aufwand ist – wie der Sachverständige
festgestellt hat – beträchtlich. Es fallen noch nachstehende Kosten an:
• Schlafzimmer: 3.600 Euro
• Wohnzimmer: 3.500 Euro
• Küche: 4.300 Euro
• Flur: 2.000 Euro
Für Schäden, die durch Kratzen an Holztüren und Tapeten
entstanden sind, hat der Experte 3.700 Euro kalkuliert. 17.100
Euro sind in der Summe erforderlich, um die Wohnung wieder
in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Dem Vermieter
entstehen nicht nur diese Kosten. Er hat auch gewaltige Mietausfälle
zu beklagen. Ihm war es verwehrt, ab Mietende bis
Vorlage des Gutachtens die Wohnung weiterzuvermieten: 32
Monate. M hatte zuletzt 420 Euro Kaltmiete gezahlt. 32 Monate
à 420 Euro ergeben einen Mietausfall von 13.440 Euro.
Hinzukommen nicht unerhebliche Rechtsverfolgungskosten,
schätzungsweise 4.000 Euro. Das ergibt eine Gesamtbelastung
von 34.540 Euro.
Wobei unklar ist, ob M diesen Schaden jemals ausgleichen
kann. Zu bescheiden ist dessen finanzieller Hintergrund. Bei
Schäden in dieser Größenordnung droht dem Vermieter der
finanzielle Ruin.
Bei Konfrontation mit einem solchen Sachverhalt gelangt man
schon zur Einsicht, dass Vermieter keine hartherzigen Parias
sind, wenn sie der Tierhaltung in ihren Wohnungen reserviert
gegenüberstehen.
Haus & Grund Saarbrücken
Telefon: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de
Anwaltskanzlei Hoffmann
Telefon: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com
Völklingen. Das Objekt umfasst 2 Zimmer, Küche, Flur,
Bad und Balkon. Die Wohnung wurde von M angemietet. V ist
der Vertragspartner auf der Vermieterseite. Das Mietverhältnis
begann am 1.2.2021. M zog nicht alleine, sondern mit Katzen
ein. Dies geschah gegen den Willen von V. Zumal sich die Anzahl
der Tiere bis auf 20 summierte. M war tagsüber berufsbedingt
außer Haus. M überließ die Tiere sich selbst. Die Wohnung
diente quasi als Katzenkäfig. Mit entsprechenden Folgen:
• Es wurden Türen und Wände zerkratzt.
• Die anfallenden Exkremente drangen in die Böden und verseuchten die Holzdielen,
• möglicherweise auch den darunter befindlichen Estrich.
Das Mietverhältnis endete zum 30.4.2023. Was blieb zurück?
Eine stark beschädigte und übelriechende Wohnung. Der Gestank
der Katzenexkremente verbreitete sich im gesamten
Mietobjekt. Da es zwischen V und M zu keiner Einigung und
Regulierung kam, landete der Fall beim Amtsgericht Völklingen.
Bei diesem wurde ein selbstständiges Beweisverfahren in
die Wege geleitet. Es diente zur Klärung nachstehender Fragen:
• Sind die von V behaupteten Schäden zum Mietende existent?
• Welche Maßnahmen sind erforderlich, um die zuvor beschriebenen
Schäden zu beseitigen?
• Welche Kosten fallen an?
Das Gericht beauftragte einen öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen mit der Beantwortung der gestellten
Fragen.
• Der Beweisbeschluss des Amtsgerichts Völklingen datiert vom 10.8.2023.
• Ein Ortstermin mit Gutachter, Parteien und Anwälten fand am 10.4.2024 statt.
• Das Gutachten ging den Beteiligten am 2.1.2025 zu.
Und in diesem war Erstaunliches zu lesen: Davon, dass es in
der Wohnung stark nach Katzenurin roch, konnten sich die am
Ortstermin Beteiligten durch Betätigen ihrer Nase überzeugen,
auch nach Monaten des Auszuges. Wo aber war die Kontaminierung?
Hier bediente sich der Experte der Mittel aus der Kriminalität.
Es kam eine Forensik-Kamera zum Einsatz. Diesem
Geräte bedient man sich, um einen Tatort auszuleuchten.
Mit kurzwelligem Licht und unter Einsatz von Filterbrillen kann
untersucht werden, ob organische Verbindungen vorliegen.
Körperflüssigkeiten können sichtbar gemacht werden. Fluoreszenzen
können auch mit Hilfe einer dazu ausgestatteten Kamera
aufgenommen werden. Katzenurin ist eine Körperflüssigkeit
eines Säugetieres. Entsprechend können Spuren davon auch
durch Ausleuchten angeregt und mit der Forensik-Kamera
sichtbar abgebildet werden. Eine Überprüfung ergab, dass dies
alle Räume erfasst: Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Flur.
Und wie beseitigt man die Ursachen für die Geruchsbelästigung?
In den Räumen waren Holzböden verlegt. Es verkompliziert
die Angelegenheit. Holz ist offenporig und nimmt gerade
in trockenem Zustand – wie in einer Wohnung üblich – Feuchtigkeit
auf. Geruchsstoffe lagern sich in den Poren des Holzes
ein. Sie geben den Geruch an die Umgebung ab. In unserem
Fall an die gesamte Wohnung, sogar ans Haus. Eine Entfernung
der Geruchsstoffe ist nicht möglich. Man kann das befallene
Holz nicht reinigen. Eine Schadensbeseitigung ist aufwändig.
Das Holz mit den Duftstoffen muss raus. Es muss entsorgt und
durch neues ersetzt werden. Der Aufwand ist – wie der Sachverständige
festgestellt hat – beträchtlich. Es fallen noch nachstehende Kosten an:
• Schlafzimmer: 3.600 Euro
• Wohnzimmer: 3.500 Euro
• Küche: 4.300 Euro
• Flur: 2.000 Euro
Für Schäden, die durch Kratzen an Holztüren und Tapeten
entstanden sind, hat der Experte 3.700 Euro kalkuliert. 17.100
Euro sind in der Summe erforderlich, um die Wohnung wieder
in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Dem Vermieter
entstehen nicht nur diese Kosten. Er hat auch gewaltige Mietausfälle
zu beklagen. Ihm war es verwehrt, ab Mietende bis
Vorlage des Gutachtens die Wohnung weiterzuvermieten: 32
Monate. M hatte zuletzt 420 Euro Kaltmiete gezahlt. 32 Monate
à 420 Euro ergeben einen Mietausfall von 13.440 Euro.
Hinzukommen nicht unerhebliche Rechtsverfolgungskosten,
schätzungsweise 4.000 Euro. Das ergibt eine Gesamtbelastung
von 34.540 Euro.
Wobei unklar ist, ob M diesen Schaden jemals ausgleichen
kann. Zu bescheiden ist dessen finanzieller Hintergrund. Bei
Schäden in dieser Größenordnung droht dem Vermieter der
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NEBENKOSTENRANKING 2024Die 100 größten Städte im Vergleich
In der bayerischen Stadt Regensburg zahlen Bürger am wenigsten für Müll, Abwasser und Grundsteuer, in Mönchengladbach in Nordrhein-Westfalen am meisten. Das ist ein zentrales Ergebnis des Nebenkostenrankings, das das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag von Haus & Grund Deutschland erstellt hat.
Die kommunalen Gebühren und Steuern sind viel diskutierte
Wohnnebenkosten, aufgrund ihrer Höhe, der dramatischen Unterschiede
zwischen den Städten und der intransparenten
Strukturen. Um die erheblichen Unterschiede bei den Nebenkosten
aufzudecken, hat Haus & Grund die Höhe der Nebenkosten
in den 100 größten Städten Deutschlands erneut untersucht.
Das Ranking setzt sich aus drei Einzelrankings zusammen. Berücksichtigt
werden Kennzahlen zu den Abfallgebühren (Stand
2022), zu den Abwassergebühren (Stand 2023) und zur Grundsteuer
B (Stand 2024). Dabei wird jeweils von einem vierköpfigen
Musterhaushalt in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus
ausgegangen.
Regensburg top, Mönchengladbach flop
Wie bereits im Nebenkostenranking 2021 existieren in den
größten deutschen Städten weiterhin deutliche Unterschiede.
Sieger des Rankings ist wie schon bei der vergangenen Untersuchung
die Stadt Regensburg. Durchschnittlich bezahlt eine
Familie hier jährlich 874 Euro insgesamt für Grundsteuer B,
Abfall- und Abwassergebühren.
In Mönchengladbach, am unteren Ende des Rankings, fällt hingegen
mit 1.932 Euro weit mehr als das Doppelte an. Der Unterschied
zwischen der teuersten und der günstigsten Stadt beträgt
somit satte 1.058 Euro. Auf Platz 50 liegt die Stadt Trier,
die mit 1.367 Euro für die durchschnittliche Belastung einer
vierköpfigen Musterfamilie steht. Im Vergleich zur vorangegangenen
Untersuchung fallen hier durchschnittlich 67 Euro mehr
pro Jahr an.
Saarbrücken auf Rang 71
Die saarländische Landeshauptstadt landete beim Nebenkostenranking
auf Platz 71 mit einer Summe von 1502 Euro.
Vergleichsweise sehr hoch sind die Kosten für das Abwasser:
777 Euro bedeuten nur Rang 93 von den 100 Städten. Im
Grundsteuer-Vergleich reicht es hingegen sogar für Rang 36
(441 Euro), beim Abfall immerhin noch für Rang 40 (285
Euro). Im Vergleich zum letzten Ranking (siehe Ausgabe
11/2021, Seiten 284 und 285) hat sich Saarbrücken (damals
Platz 78 mit einer Summe von 1478 Euro) um 7 Plätze verbessert.
Die Werte des letzten Rankings im Einzelnen: Abwasser
(2020) 789 Euro, Abfall (2019) 257 Euro und Grundsteuer (2021) 432
Euro. Zum Vergleich: Ranking-Sieger Regensburg liegt auch bei der Grundsteuer
auf Platz 1 (335 Euro), in Witten auf dem letzten Platz wird mit 771 Euro
mehr als das Doppelte verlangt. Erster und Letzter beim Abwasser sind
Worms (245 Euro) und Mönchengladbach (985 Euro).
Bei den Abfallgebühren ist Nürnberg an der Spitze (130 Euro) und Leverkusen das
teure Schlusslicht (570 Euro).
Mehr Transparenz bei der Kostenbelastung nötig
Zwar handelt es sich bei der Platzierung der einzelnen Städte lediglich
um eine Zusammensetzung der Daten der jeweiligen Erhebungsjahre.
So verweist zum Beispiel die Stadt Regensburg in
einer Anfrage darauf, dass die Gebühren für Abwasser und Müll
im Vergleich zum Erhebungszeitraum der Auswertung angestiegen
sind – für Abwasser seit 2024 um etwa 30 Prozent und
beim Müll sind es seit Anfang des Jahres rund 20 Prozent mehr.
Dennoch zeigt die Analyse eines deutlich: die große Diskrepanz
zwischen den Städten, ohne dass offensichtliche Muster erkennbar
werden – weder räumlich noch nach Einwohnerdichte
oder anderen Merkmalen.
Vielmehr liegt es nahe, dass die Städte ihre Spielräume nutzen,
um individuelle Gebühren zu setzen und sich damit finanzielle
Freiräume zu schaffen. Da Verbraucher keine Möglichkeiten haben,
diese Nebenkosten zu beeinflussen und den Anbieter zu
wechseln, ist mehr Transparenz geboten – vor allem bei den
Gebührenordnungen der einzelnen Kommunen, die uneinheitlich
und häufig auch mit einer Vielzahl von individuellen Ausnahmeregelungen
versehen sind.
Anna Katharina Fricke
Das vollständige Ranking mit 100 Städten finden Sie unter
hausund.co/4aJXTt6
März 2025
Es gibt auch Gewinner bei SchadensereignissenIm Mai Mai 2024 wurde das Saarland von schwerem Unwetter heimgesucht. Es kam durch starke Niederschläge zu dem sogenannten Pfingsthochwasser. Durch Eindringen von Wassermassen nahmen viele Gebäude Schäden. Begleitet wurde der Regen durch einen starken Sturm. Dieser beschädigte Hausdächer und brachte Bäume zum Umstürzen. Die Beeinträchtigungen für die Betroffenen waren massiv. Sie konnten auch teilweise existenzbedrohend sein. Das ist die eine Seite der Medaille. Tristesse für die Geschädigten. Festzustellen ist auch, dass es bei dem Unglück auch Profiteure gab. Das ist die andere Seite der Medaille. Und die wollen wir uns näher ansehen
Unglücke mit großen Sachschäden bringen ein Arbeitsbeschaffungsprogramm ins Rollen:
- Meldet ein Geschädigter bei seiner Versicherung einen Elementarschaden, so wird zunächst ein Sachverständiger beauftragt, Haftungsgrund und Schadensumfang zu überprüfen. Er ist der Erste in der „Nahrungskette“.
- Hat er seine Arbeit getan, geht es an die Schadensregulierung: Jetzt werden die Aufträge an die Reparateure vergeben. Sie bilden die zweite Gruppe der Begünstigten. Das Unheil hatte katastrophale Ausmaße. Um die Schäden zu beheben, waren Millionenbeträge erforderlich. Diese mussten auch von denjenigen aufgewendet werden, die nicht versichert waren. Dachdecker, Bauunternehmen und andere Handwerker konnten sich vor Aufträgen kaum retten.
- Schließlich kam auf eine dritte Gruppe noch ein Benefit zu: Ist ein Mensch aktiv, unterlaufen ihm Fehler. Es läuft nicht alles glatt. Gibt es Arbeiten en masse, so steigert sich die Fehlerquote entsprechend. Dies ist mit dem Schwund bei Kaufleuten vergleichbar. Nun gibt es Arbeit für die Justiz.
Ein immer wiederkehrendes Thema
In einem früheren Artikel mit der Überschrift “Begegnung mit einer Elementarschadenversicherung“ (Ausgabe 8/2024 Seite 187) habe ich über zwei Fälle berichtet. Es ging um Streitigkeiten zwischen Versicherungsnehmer und Elementarversicherer. Die Fälle, die beim Landgericht Saarbrücken anhängig waren, sind mittlerweile beendet. Und zwar durch Vergleich.
Ein dritter Fall, der seinen Ursprung auf dem Pfingstunwetter 2024 nahm, ist zwischenzeitlich beim Amtsgericht Saarbrücken anhängig. Was war geschehen? Bedingt durch heftigen Sturm stürzte ein Baum um. Stamm und Krone landeten auf dem Nachbargrundstück. Laut Einsatzbericht der Feuerwehr handelt es sich bei dem lädierten Gewächs um einen stark wachsenden Baum im Sinne des § 48 Nr. 1a) NachbG SL. Der Torso beschädigte den Zaun des Nachbarn. Dieser Schaden wurde ersetzt.
Streit gibt es jedoch um Stamm und Äste, die auf dem Nachbargrundstück liegen blieben. Auch wenn ein Baum umstürzt, ändert sich an den Eigentumsverhältnissen nichts. Das Eigentum bleibt bei dem, dem das Grundstück mit den Wurzeln gehört. Der umgestürzte Baum stört das Eigentum des Nachbarn. Die Verpflichtung, die Störung zu beseitigen, ergibt sich aus § 1004 BGB.
Auf Bitten des Beeinträchtigten reagierte der Baumeigentümer nur zögerlich. Es wurden einige wenige Äste entfernt. Mehr nicht. Das Gros blieb liegen. Die Grundstücke befinden sich im Saarland. Dort wohnen auch die beiden Protagonisten des Falles.
Es gilt das Landesschlichtungsgesetz Saarland. Danach müssen sich Nachbarn, die eine Streitigkeit haben, zunächst das Schiedsgericht anrufen. Folgerichtig wandte sich der Gestörte zunächst an den für den Bezirk zuständigen Schiedsmann. Dort kam eine Einigung nicht zu Stande. Er bekam eine Erfolglosigkeitsbescheinigung. Unter Vorlage derselben reichte der Gestörte beim Amtsgericht eine Beseitigungsklage ein.
Geschildert habe ich drei Fälle. Eine Miniauswahl. Angesichts des Ausmaßes der Naturgewalten an Pfingsten 2024 betrug das Schadenspotenzial ein Vielfaches. Schätzungen sprechen von vielen Millionen Euro. Entsprechend umfangreich dürften die Aufwendungen sein, die als Folgeschäden zu bezeichnen sind. Das Fazit ist, dass die Unwetter an Pfingsten nicht nur eine Vielzahl Geschädigter produzierte, sondern auch eine Vielzahl von Personen und Institutionen, die von dem Ereignis profierten.
Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von
Haus [&] Grund Saarbrücken
Telefon: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83 7-16
E-Mail:
info@hausundgrund-saarbruecken.de
Anwaltskanzlei Hoffmann
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Unglücke mit großen Sachschäden bringen ein Arbeitsbeschaffungsprogramm ins Rollen:
- Meldet ein Geschädigter bei seiner Versicherung einen Elementarschaden, so wird zunächst ein Sachverständiger beauftragt, Haftungsgrund und Schadensumfang zu überprüfen. Er ist der Erste in der „Nahrungskette“.
- Hat er seine Arbeit getan, geht es an die Schadensregulierung: Jetzt werden die Aufträge an die Reparateure vergeben. Sie bilden die zweite Gruppe der Begünstigten. Das Unheil hatte katastrophale Ausmaße. Um die Schäden zu beheben, waren Millionenbeträge erforderlich. Diese mussten auch von denjenigen aufgewendet werden, die nicht versichert waren. Dachdecker, Bauunternehmen und andere Handwerker konnten sich vor Aufträgen kaum retten.
- Schließlich kam auf eine dritte Gruppe noch ein Benefit zu: Ist ein Mensch aktiv, unterlaufen ihm Fehler. Es läuft nicht alles glatt. Gibt es Arbeiten en masse, so steigert sich die Fehlerquote entsprechend. Dies ist mit dem Schwund bei Kaufleuten vergleichbar. Nun gibt es Arbeit für die Justiz.
Ein immer wiederkehrendes Thema
In einem früheren Artikel mit der Überschrift “Begegnung mit einer Elementarschadenversicherung“ (Ausgabe 8/2024 Seite 187) habe ich über zwei Fälle berichtet. Es ging um Streitigkeiten zwischen Versicherungsnehmer und Elementarversicherer. Die Fälle, die beim Landgericht Saarbrücken anhängig waren, sind mittlerweile beendet. Und zwar durch Vergleich.
Ein dritter Fall, der seinen Ursprung auf dem Pfingstunwetter 2024 nahm, ist zwischenzeitlich beim Amtsgericht Saarbrücken anhängig. Was war geschehen? Bedingt durch heftigen Sturm stürzte ein Baum um. Stamm und Krone landeten auf dem Nachbargrundstück. Laut Einsatzbericht der Feuerwehr handelt es sich bei dem lädierten Gewächs um einen stark wachsenden Baum im Sinne des § 48 Nr. 1a) NachbG SL. Der Torso beschädigte den Zaun des Nachbarn. Dieser Schaden wurde ersetzt.
Streit gibt es jedoch um Stamm und Äste, die auf dem Nachbargrundstück liegen blieben. Auch wenn ein Baum umstürzt, ändert sich an den Eigentumsverhältnissen nichts. Das Eigentum bleibt bei dem, dem das Grundstück mit den Wurzeln gehört. Der umgestürzte Baum stört das Eigentum des Nachbarn. Die Verpflichtung, die Störung zu beseitigen, ergibt sich aus § 1004 BGB.
Auf Bitten des Beeinträchtigten reagierte der Baumeigentümer nur zögerlich. Es wurden einige wenige Äste entfernt. Mehr nicht. Das Gros blieb liegen. Die Grundstücke befinden sich im Saarland. Dort wohnen auch die beiden Protagonisten des Falles.
Es gilt das Landesschlichtungsgesetz Saarland. Danach müssen sich Nachbarn, die eine Streitigkeit haben, zunächst das Schiedsgericht anrufen. Folgerichtig wandte sich der Gestörte zunächst an den für den Bezirk zuständigen Schiedsmann. Dort kam eine Einigung nicht zu Stande. Er bekam eine Erfolglosigkeitsbescheinigung. Unter Vorlage derselben reichte der Gestörte beim Amtsgericht eine Beseitigungsklage ein.
Geschildert habe ich drei Fälle. Eine Miniauswahl. Angesichts des Ausmaßes der Naturgewalten an Pfingsten 2024 betrug das Schadenspotenzial ein Vielfaches. Schätzungen sprechen von vielen Millionen Euro. Entsprechend umfangreich dürften die Aufwendungen sein, die als Folgeschäden zu bezeichnen sind. Das Fazit ist, dass die Unwetter an Pfingsten nicht nur eine Vielzahl Geschädigter produzierte, sondern auch eine Vielzahl von Personen und Institutionen, die von dem Ereignis profierten.
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Anwaltskanzlei Hoffmann
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Februar 2025
Lärm im MehrfamilienhausWann darf der Mieter die Miete mindern?
Kommt es im Mehrfamilienhaus zu Ruhestörungen durch andere Bewohner oder zu Lärmbelastungen wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück, wird davon betroffenen Mietern häufig zu einer Mietminderung geraten. Aber wann ist das überhaupt legitim?
Musizieren, spielende Kinder oder Baulärm vom Nachbargrundstück gehören zu den normalen Lebensäußerungen, die Nachbarn bis zu einem gewissen Grad hinnehmen müssen. Eine Mietminderung ist in solchen Fällen also nicht immer gerechtfertigt.
Hausordnung regelt die Ruhezeiten
Es gibt in den Landesimmissionsgesetzen Nachtruhezeiten. Die Nachtruhe gilt regelmäßig von 22.00 bis 6.00 Uhr. Die Hausordnung kann aber von den gesetzlich oder durch Verordnung festgelegten Ruhezeiten abweichen. So lassen sich in der Hausordnung beispielsweise auch Mittagsruhezeiten festlegen. Mit Unterzeichnung des Mietvertrags stimmen die Mietvertragsparteien diesen Regelungen zu.
Nur wesentliche Beeinträchtigungen können zur Minderung berechtigen
Aber auch während der Ruhezeiten können Mieter keine absolute Ruhe verlangen. Typische Umgebungsgeräusche, die beim Zusammenleben oder im Wohnumfeld entstehen, sind regelmäßig als zumutbar hinzunehmen. Handelt es sich bei der Störung allerdings um eine wesentliche Beeinträchtigung der Wohnung, muss der Mieter diese nicht länger dulden, sondern kann gegebenenfalls die Miete mindern. Wann Lärm eine wesentliche Beeinträchtigung ist, muss im Streitfall ein Gericht entscheiden.
Kinderlärm
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 22. August 2017 (VIII ZR 226/16) konkretisiert, dass Lärm, der durch kindgerechtes Verhalten entsteht, grundsätzlich von den Nachbarn hingenommen werden muss. Allerdings gibt es Grenzen, die im Einzelfall bestimmt werden müssen. Diese Grenzen hängen von verschiedenen Faktoren ab:
Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräuschimmissionen
Alter des Kindes
Gesundheitszustand des Kindes
Vermeidbarkeit des Lärms (zum Beispiel durch erzieherische Maßnahmen)
Musizieren
Das Üben und Spielen eines Instruments ist nach einer Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2018 (V ZR 143/17) eine übliche Form der Freizeitgestaltung und daher als sozial adäquat anerkannt. In gewissen Grenzen – nämlich grundsätzlich zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen außerhalb der üblichen Ruhezeiten – ist das Musizieren deshalb als unwesentliche Beeinträchtigung zu dulden.
Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
Durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück verursachter Lärm berechtigt den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn dem vermietenden Eigentümer selbst kein nachbarrechtlicher Abwehr- oder Entschädigungsanspruch gegen den Verursacher zusteht. Dies hat der BGH mit Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18) entschieden. Veränderungen in der Umgebung müssen dann also auch vom Mieter hingenommen werden.
Inka-Marie Storm
Kommt es im Mehrfamilienhaus zu Ruhestörungen durch andere Bewohner oder zu Lärmbelastungen wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück, wird davon betroffenen Mietern häufig zu einer Mietminderung geraten. Aber wann ist das überhaupt legitim?
Musizieren, spielende Kinder oder Baulärm vom Nachbargrundstück gehören zu den normalen Lebensäußerungen, die Nachbarn bis zu einem gewissen Grad hinnehmen müssen. Eine Mietminderung ist in solchen Fällen also nicht immer gerechtfertigt.
Hausordnung regelt die Ruhezeiten
Es gibt in den Landesimmissionsgesetzen Nachtruhezeiten. Die Nachtruhe gilt regelmäßig von 22.00 bis 6.00 Uhr. Die Hausordnung kann aber von den gesetzlich oder durch Verordnung festgelegten Ruhezeiten abweichen. So lassen sich in der Hausordnung beispielsweise auch Mittagsruhezeiten festlegen. Mit Unterzeichnung des Mietvertrags stimmen die Mietvertragsparteien diesen Regelungen zu.
Nur wesentliche Beeinträchtigungen können zur Minderung berechtigen
Aber auch während der Ruhezeiten können Mieter keine absolute Ruhe verlangen. Typische Umgebungsgeräusche, die beim Zusammenleben oder im Wohnumfeld entstehen, sind regelmäßig als zumutbar hinzunehmen. Handelt es sich bei der Störung allerdings um eine wesentliche Beeinträchtigung der Wohnung, muss der Mieter diese nicht länger dulden, sondern kann gegebenenfalls die Miete mindern. Wann Lärm eine wesentliche Beeinträchtigung ist, muss im Streitfall ein Gericht entscheiden.
Kinderlärm
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 22. August 2017 (VIII ZR 226/16) konkretisiert, dass Lärm, der durch kindgerechtes Verhalten entsteht, grundsätzlich von den Nachbarn hingenommen werden muss. Allerdings gibt es Grenzen, die im Einzelfall bestimmt werden müssen. Diese Grenzen hängen von verschiedenen Faktoren ab:
Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräuschimmissionen
Alter des Kindes
Gesundheitszustand des Kindes
Vermeidbarkeit des Lärms (zum Beispiel durch erzieherische Maßnahmen)
Musizieren
Das Üben und Spielen eines Instruments ist nach einer Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2018 (V ZR 143/17) eine übliche Form der Freizeitgestaltung und daher als sozial adäquat anerkannt. In gewissen Grenzen – nämlich grundsätzlich zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen außerhalb der üblichen Ruhezeiten – ist das Musizieren deshalb als unwesentliche Beeinträchtigung zu dulden.
Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
Durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück verursachter Lärm berechtigt den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn dem vermietenden Eigentümer selbst kein nachbarrechtlicher Abwehr- oder Entschädigungsanspruch gegen den Verursacher zusteht. Dies hat der BGH mit Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18) entschieden. Veränderungen in der Umgebung müssen dann also auch vom Mieter hingenommen werden.
Inka-Marie Storm
Februar 2025
Was passiert mit nicht mehr benötigten Gasanschlüssen?Stilllegung von Gasnetzen
Erneuerbare Energien sind auf dem Vormarsch. Wer sich beispielsweise eine Wärmepumpe anschafft, benötigt seinen Gasanschluss nicht mehr. Doch was geschieht dann mit dem alten Anschluss?
Wer seinen Gasanschluss dauerhaft nicht mehr nutzt, hat grundsätzlich zwei Optionen: stilllegen oder zurückbauen lassen. Dafür muss ein Antrag bei dem entsprechenden Netzbetreiber eingereicht werden. Die meisten Anbieter stellen auf ihrer Webseite diesbezügliche Formulare zur Verfügung. Der bestehende Gasliefervertrag muss ebenfalls gekündigt werden, da er nicht automatisch bei einer Stilllegung oder einem Rückbau des Gasanschlusses endet. Die Kündigung sollte rechtzeitig erfolgen, da die Stilllegung oder der Rückbau nicht zwingend zu einem Sonderkündigungsrecht führen.
Stilllegung
Bei der Stilllegung wird der Anschluss vom Verteilnetz getrennt. Dabei wird die Hauptabsperreinrichtung geschlossen beziehungsweise bei fehlender Absperreinrichtung die Netzanschlussleitung physisch getrennt. Aus Sicherheitsgründen werden die dahinterliegenden Gasleitungen bis zur Hauptversorgungsleitung entgast. Die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden jedoch nicht entfernt. Eine spätere Inbetriebnahme kann – je nach technischen Gegebenheiten – auch künftig möglich bleiben. Der Gaszähler sollte ebenfalls abmontiert und retourniert werden, da anderenfalls weiterhin Grundkosten anfallen können.
Rückbau
Bei einem Rückbau wird die Gasleitung von der allgemeinen Versorgungsleitung abgetrennt, und die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden entfernt. Hierbei handelt es sich um eine endgültige Maßnahme, das heißt der Netzanschluss ist anschließend nicht mehr nutzbar. Das Grundstück, auf dem sich der Netzanschluss bis zu seiner Trennung befand, gilt aus Sicht der Gasversorgung ab dann als nicht erschlossen. Eine erneute Versorgung ist nur mit einem neuen Anschluss möglich.
Inaktiver Anschluss
Ein Sonderfall ist das Pausieren des Netzanschlusses. Dabei bleibt der gesamte Anschluss inklusive Messeinrichtung in der Regel erhalten, und die Gasbelieferung kann jederzeit wieder aufgenommen werden. Allerdings ist dies in den wenigsten Fällen sinnvoll, da der Netzbetreiber dabei oft eine Vorhaltepauschale erhebt und somit jährlich Kosten entstehen. Theoretisch könnte zwar die vorhandene Gasleitung irgendwann in der Zukunft für die Energieversorgung mit grünem Wasserstoff genutzt werden. Doch ob das für Privathaushalte jemals eine Alternative sein wird und ob dann überhaupt genügend Wasserstoff zur Verfügung steht, ist derzeit nicht absehbar.
Welche Kosten fallen an?
Die Stilllegung und der Rückbau dürfen in der Regel nur durch den jeweiligen Netzbetreiber vorgenommen werden. Diese handhaben die Stilllegungskosten sehr unterschiedlich. In vielen Regionen müssen Eigentümer hierfür vierstellige Beträge bezahlen, andere Betreiber erheben eine Pauschale von einigen Hundert Euro. Anscheinend geht es auch anders: Es gibt Netzbetreiber, die gar kein Geld in Rechnung stellen.
Forderungen von Haus & Grund
Damit die Energiewende im Gebäudebestand nicht noch teurer wird, fordert Haus & Grund daher, dass die Stilllegung beziehungsweise der Rückbau eines Gasanschlusses für Eigentümer generell kostenlos sein sollte.
Auch die Kosten für diejenigen, die ihren Gasanschluss noch weiter nutzen müssen, dürfen nicht steigen. Derzeit tragen alle Gaskunden die Betriebs- und Wartungskosten des Netzes über die Netzentgelte. Da aktuell rund 48 Prozent der Privatwohnungen in Deutschland Gas als Energiequelle nutzen, können diese Kosten noch auf viele Schultern verteilt werden. Diese Verteilung wird sich jedoch in den nächsten Jahren ändern, sodass weniger Menschen für die Betriebskosten aufkommen müssen. Dies könnte eine erhebliche finanzielle Belastung für Eigentümer darstellen, die aus verschiedenen Gründen nicht schnell genug vom Gasnetz umsteigen können.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Erneuerbare Energien sind auf dem Vormarsch. Wer sich beispielsweise eine Wärmepumpe anschafft, benötigt seinen Gasanschluss nicht mehr. Doch was geschieht dann mit dem alten Anschluss?
Wer seinen Gasanschluss dauerhaft nicht mehr nutzt, hat grundsätzlich zwei Optionen: stilllegen oder zurückbauen lassen. Dafür muss ein Antrag bei dem entsprechenden Netzbetreiber eingereicht werden. Die meisten Anbieter stellen auf ihrer Webseite diesbezügliche Formulare zur Verfügung. Der bestehende Gasliefervertrag muss ebenfalls gekündigt werden, da er nicht automatisch bei einer Stilllegung oder einem Rückbau des Gasanschlusses endet. Die Kündigung sollte rechtzeitig erfolgen, da die Stilllegung oder der Rückbau nicht zwingend zu einem Sonderkündigungsrecht führen.
Stilllegung
Bei der Stilllegung wird der Anschluss vom Verteilnetz getrennt. Dabei wird die Hauptabsperreinrichtung geschlossen beziehungsweise bei fehlender Absperreinrichtung die Netzanschlussleitung physisch getrennt. Aus Sicherheitsgründen werden die dahinterliegenden Gasleitungen bis zur Hauptversorgungsleitung entgast. Die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden jedoch nicht entfernt. Eine spätere Inbetriebnahme kann – je nach technischen Gegebenheiten – auch künftig möglich bleiben. Der Gaszähler sollte ebenfalls abmontiert und retourniert werden, da anderenfalls weiterhin Grundkosten anfallen können.
Rückbau
Bei einem Rückbau wird die Gasleitung von der allgemeinen Versorgungsleitung abgetrennt, und die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden entfernt. Hierbei handelt es sich um eine endgültige Maßnahme, das heißt der Netzanschluss ist anschließend nicht mehr nutzbar. Das Grundstück, auf dem sich der Netzanschluss bis zu seiner Trennung befand, gilt aus Sicht der Gasversorgung ab dann als nicht erschlossen. Eine erneute Versorgung ist nur mit einem neuen Anschluss möglich.
Inaktiver Anschluss
Ein Sonderfall ist das Pausieren des Netzanschlusses. Dabei bleibt der gesamte Anschluss inklusive Messeinrichtung in der Regel erhalten, und die Gasbelieferung kann jederzeit wieder aufgenommen werden. Allerdings ist dies in den wenigsten Fällen sinnvoll, da der Netzbetreiber dabei oft eine Vorhaltepauschale erhebt und somit jährlich Kosten entstehen. Theoretisch könnte zwar die vorhandene Gasleitung irgendwann in der Zukunft für die Energieversorgung mit grünem Wasserstoff genutzt werden. Doch ob das für Privathaushalte jemals eine Alternative sein wird und ob dann überhaupt genügend Wasserstoff zur Verfügung steht, ist derzeit nicht absehbar.
Welche Kosten fallen an?
Die Stilllegung und der Rückbau dürfen in der Regel nur durch den jeweiligen Netzbetreiber vorgenommen werden. Diese handhaben die Stilllegungskosten sehr unterschiedlich. In vielen Regionen müssen Eigentümer hierfür vierstellige Beträge bezahlen, andere Betreiber erheben eine Pauschale von einigen Hundert Euro. Anscheinend geht es auch anders: Es gibt Netzbetreiber, die gar kein Geld in Rechnung stellen.
Forderungen von Haus & Grund
Damit die Energiewende im Gebäudebestand nicht noch teurer wird, fordert Haus & Grund daher, dass die Stilllegung beziehungsweise der Rückbau eines Gasanschlusses für Eigentümer generell kostenlos sein sollte.
Auch die Kosten für diejenigen, die ihren Gasanschluss noch weiter nutzen müssen, dürfen nicht steigen. Derzeit tragen alle Gaskunden die Betriebs- und Wartungskosten des Netzes über die Netzentgelte. Da aktuell rund 48 Prozent der Privatwohnungen in Deutschland Gas als Energiequelle nutzen, können diese Kosten noch auf viele Schultern verteilt werden. Diese Verteilung wird sich jedoch in den nächsten Jahren ändern, sodass weniger Menschen für die Betriebskosten aufkommen müssen. Dies könnte eine erhebliche finanzielle Belastung für Eigentümer darstellen, die aus verschiedenen Gründen nicht schnell genug vom Gasnetz umsteigen können.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
„Theoretisch kann zwar die vorhandene Gasleitung irgendwann in der Zukunft für die Energieversorgung mit grünem Wasserstoff genutzt werden. Doch ob das für Privathaushalte jemals eine Alternative sein könnte und genügend Wasserstoff zur Verfügung steht, ist derzeit nicht absehbar.“
Januar 2025
Was ändert sich 2025Neue Gesetzgebung
Zwar liegen viele Gesetzgebungsverfahren aufgrund des Bruchs der Ampelkoalition und den bevorstehenden Neuwahlen aktuell auf Eis. Dennoch gibt es etliche neue Regelungen und Gesetze, die ab 2025 greifen. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
Jahressteuergesetz
▪ Photovoltaik-Anlagen: Die Grenze für die Einkommensteuerbefreiung wird von 15 Kilowatt (peak) auf 30 Kilowatt (peak) zulässige Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister je Wohn- oder Gewerbeeinheit erhöht. Klargestellt wird, dass dies eine Freigrenze und kein Freibetrag ist. Die Grenze gilt für Photovoltaik-Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.
▪ Elektronische Rechnung (E-Rechnung): Kleinunternehmer müssen keine E-Rechnungen ausstellen, aber diese empfangen und weiterverarbeiten können.
▪ Erbschaftsteuer: Der Pauschbetrag für Erbfallkosten steigt von 10.300 Euro auf 15.000 Euro.
▪ Grundsteuer: Die mit unserer Musterklage vor dem Bundesfinanzhof erreichte Möglichkeit, einen niedrigen Verkehrswert nachzuweisen, wird gesetzlich normiert.
Heizkostenverordnung
▪ Bereits seit dem 1. Januar 2024 ist auch bei der Wärmeversorgung durch eine Wärmepumpe eine individuelle Verbrauchserfassung nebst Abrechnung erforderlich. Bei bereits installierten Anlagen, für die bisher eine Ausnahme galt, sind nun bis zum 30. September 2025 Geräte zur Verbrauchserfassung einzubauen. Vermieter müssen auch den Anteil an der Warmmiete bestimmen, der auf die Wärmeversorgung entfällt.
Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Heizungsprüfung
▪ Seit dem 1. Oktober 2024 sind nach den Regelungen des GEG ältere Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen, und zwar:
▪ 1. für nach dem 30. September 2009 installierte Heizungen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach deren Einbau oder Aufstellung sowie
▪ 2. für alle vor dem 1. Oktober 2009 installierten Heizungen bis zum Ablauf des 30. September 2027.
▪ Ebenfalls sind seit 1. Oktober 2024 Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger nach Einbau in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen hydraulisch abzugleichen. Dazu gehören eine raumweise Heizlastberechnung, eine Prüfung und Optimierung der Heizflächen im Hinblick auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur und die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung. Das durchführende Unternehmen ist verpflichtet, dem Eigentümer eine Dokumentation über den hydraulischen Abgleich zu übergeben.
Gefahrstoffverordnung und Asbest
▪ Laut Novelle der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) muss grundsätzlich derjenige, der Baumaßnahmen an baulichen oder technischen Anlagen veranlasst, vor Beginn der Arbeiten den ausführenden Unternehmen alle ihm vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe zur Verfügung stellen.
▪ Im Fall von Asbest reicht es aus, vor Beginn der baulichen Tätigkeiten dem Handwerker oder dem Unternehmen das Baujahr des Gebäudes schriftlich oder elektronisch mitzuteilen. Liegt das Baujahr zwischen 1993 und 1996, ist das Datum des Baubeginns als Kriterium für eine mögliche Asbestbelastung entscheidend. Da das Verwenden asbesthaltiger Baustoffe seit 31. Oktober 1993 verboten ist, kann das beauftragte Fachunternehmen mit diesen Informationen das Risiko der Freisetzung von Asbest einschätzen und bei Erfordernis entsprechende Schutzmaßnahmen oder als zusätzliche Leistung weitergehende Erkundungen veranlassen.
Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV)
▪ Ab 2025 gelten für Feuerungsanlagen mit festen Brennstoffen strengere Grenzwerte: Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe mit Ausnahme der Einzelraumfeuerungen, die bis zum 21. März 2010 errichtet wurden, dürfen ab 2025 nur noch betrieben werden, wenn sie die in der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) festgelegten Grenzwerte für Staub und Kohlenstoffmonoxid nicht überschreiten.
▪ Bei der Verbrennung von Holz sind als Grenzwerte 0,1 Gramm Staub sowie 1 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft einzuhalten. Bei Pelletheizungen liegt der Emissionsgrenzwert für Staub bei 0,06 Gramm und für Kohlenstoffmonoxid bei 0,8 Gramm je Kubikmeter Abgasluft (1. BImSchV § 25 Absatz 1). Ab 2025 dürfen zudem Kaminöfen und Holzöfen nicht mehr als 0,15 Gramm Staub sowie 4 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft ausstoßen (1. BImSchV § 26 Absatz 2).
Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG)
▪ Im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) ist die jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe festgelegt. Im Jahr 2024 lag er bei 45 Euro pro Tonne CO2. Ab 2025 erhöht er sich auf 55 Euro. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden damit teurer.
Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)
▪ Verkürzung der Aufbewahrungsfristen: Für umsatzsteuerlich relevante Dokumente wird die Frist von zehn auf acht Jahre verkürzt (§ 14b Absatz 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz). Die Neuregelung betrifft gewerblich tätige Vermieter und Eigentümer, welche die umsatzsteuerliche Optierung wahrnehmen.
▪ Digitalisierte Belegeinsicht: Durch die Neueinführung des Absatz 4 in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erlaubt das Bürokratieentlastungsgesetz Vermietern, die Belege zur Betriebskostenabrechnung in digitaler Form zur Verfügung zu stellen, anstatt die Originale in den Räumlichkeiten des Vermieters vorzulegen. Ein Anspruch der Mieter auf Einsicht in Originaldokumente ist im Gesetz nicht vorgesehen. Eine Verpflichtung zur Digitalisierung besteht insofern nicht, sodass die Form der Bereitstellung durch den Vermieter zunächst einmal frei gewählt werden kann.
▪ Erleichterte Widerspruchsmöglichkeit des Mieters bei Kündigung: Die Neuregelung des § 574b Absatz 1 BGB sieht vor, dass der Widerspruch nicht mehr zwingend in Schriftform, sondern in Textform erfolgen kann. Die Anpassung erlaubt es Mietern, ihre Widerspruchserklärung auf elektronischem Wege zu übermitteln, beispielsweise per E-Mail, wodurch die Notwendigkeit einer postalischen Zusendung entfällt. Die Neuregelung führt zu einer Erleichterung für Mieter hinsichtlich der Dokumentation und des Beweises der rechtzeitigen Zustellung des Widerspruchs.
▪ Umstellung von Schrift- auf Textform für langfristige Gewerbemietverträge: Mit der Änderung des § 578 Absatz 1 BGB wird die bisher erforderliche Schriftform durch die Textform ersetzt. Damit können Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in elektronischer Form, zum Beispiel per E-Mail, wirksam geschlossen werden.
Wohngeld
▪ Das Wohngeld wird zum 1. Januar 2025 angepasst. Schließlich ist in § 43 Absatz 1 des Wohngeldgesetzes (WoGG) eine regelmäßige Dynamisierung vorgeschrieben. Das Wohngeld-Plus steigt zum 1. Januar 2025 durchschnittlich um rund 15 Prozent. Darin enthalten sind die Steigerung der Mieten und der Inflation der Jahre 2021 bis 2023.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Zwar liegen viele Gesetzgebungsverfahren aufgrund des Bruchs der Ampelkoalition und den bevorstehenden Neuwahlen aktuell auf Eis. Dennoch gibt es etliche neue Regelungen und Gesetze, die ab 2025 greifen. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
Jahressteuergesetz
▪ Photovoltaik-Anlagen: Die Grenze für die Einkommensteuerbefreiung wird von 15 Kilowatt (peak) auf 30 Kilowatt (peak) zulässige Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister je Wohn- oder Gewerbeeinheit erhöht. Klargestellt wird, dass dies eine Freigrenze und kein Freibetrag ist. Die Grenze gilt für Photovoltaik-Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.
▪ Elektronische Rechnung (E-Rechnung): Kleinunternehmer müssen keine E-Rechnungen ausstellen, aber diese empfangen und weiterverarbeiten können.
▪ Erbschaftsteuer: Der Pauschbetrag für Erbfallkosten steigt von 10.300 Euro auf 15.000 Euro.
▪ Grundsteuer: Die mit unserer Musterklage vor dem Bundesfinanzhof erreichte Möglichkeit, einen niedrigen Verkehrswert nachzuweisen, wird gesetzlich normiert.
Heizkostenverordnung
▪ Bereits seit dem 1. Januar 2024 ist auch bei der Wärmeversorgung durch eine Wärmepumpe eine individuelle Verbrauchserfassung nebst Abrechnung erforderlich. Bei bereits installierten Anlagen, für die bisher eine Ausnahme galt, sind nun bis zum 30. September 2025 Geräte zur Verbrauchserfassung einzubauen. Vermieter müssen auch den Anteil an der Warmmiete bestimmen, der auf die Wärmeversorgung entfällt.
Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Heizungsprüfung
▪ Seit dem 1. Oktober 2024 sind nach den Regelungen des GEG ältere Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen, und zwar:
▪ 1. für nach dem 30. September 2009 installierte Heizungen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach deren Einbau oder Aufstellung sowie
▪ 2. für alle vor dem 1. Oktober 2009 installierten Heizungen bis zum Ablauf des 30. September 2027.
▪ Ebenfalls sind seit 1. Oktober 2024 Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger nach Einbau in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen hydraulisch abzugleichen. Dazu gehören eine raumweise Heizlastberechnung, eine Prüfung und Optimierung der Heizflächen im Hinblick auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur und die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung. Das durchführende Unternehmen ist verpflichtet, dem Eigentümer eine Dokumentation über den hydraulischen Abgleich zu übergeben.
Gefahrstoffverordnung und Asbest
▪ Laut Novelle der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) muss grundsätzlich derjenige, der Baumaßnahmen an baulichen oder technischen Anlagen veranlasst, vor Beginn der Arbeiten den ausführenden Unternehmen alle ihm vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe zur Verfügung stellen.
▪ Im Fall von Asbest reicht es aus, vor Beginn der baulichen Tätigkeiten dem Handwerker oder dem Unternehmen das Baujahr des Gebäudes schriftlich oder elektronisch mitzuteilen. Liegt das Baujahr zwischen 1993 und 1996, ist das Datum des Baubeginns als Kriterium für eine mögliche Asbestbelastung entscheidend. Da das Verwenden asbesthaltiger Baustoffe seit 31. Oktober 1993 verboten ist, kann das beauftragte Fachunternehmen mit diesen Informationen das Risiko der Freisetzung von Asbest einschätzen und bei Erfordernis entsprechende Schutzmaßnahmen oder als zusätzliche Leistung weitergehende Erkundungen veranlassen.
Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV)
▪ Ab 2025 gelten für Feuerungsanlagen mit festen Brennstoffen strengere Grenzwerte: Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe mit Ausnahme der Einzelraumfeuerungen, die bis zum 21. März 2010 errichtet wurden, dürfen ab 2025 nur noch betrieben werden, wenn sie die in der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) festgelegten Grenzwerte für Staub und Kohlenstoffmonoxid nicht überschreiten.
▪ Bei der Verbrennung von Holz sind als Grenzwerte 0,1 Gramm Staub sowie 1 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft einzuhalten. Bei Pelletheizungen liegt der Emissionsgrenzwert für Staub bei 0,06 Gramm und für Kohlenstoffmonoxid bei 0,8 Gramm je Kubikmeter Abgasluft (1. BImSchV § 25 Absatz 1). Ab 2025 dürfen zudem Kaminöfen und Holzöfen nicht mehr als 0,15 Gramm Staub sowie 4 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft ausstoßen (1. BImSchV § 26 Absatz 2).
Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG)
▪ Im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) ist die jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe festgelegt. Im Jahr 2024 lag er bei 45 Euro pro Tonne CO2. Ab 2025 erhöht er sich auf 55 Euro. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden damit teurer.
Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)
▪ Verkürzung der Aufbewahrungsfristen: Für umsatzsteuerlich relevante Dokumente wird die Frist von zehn auf acht Jahre verkürzt (§ 14b Absatz 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz). Die Neuregelung betrifft gewerblich tätige Vermieter und Eigentümer, welche die umsatzsteuerliche Optierung wahrnehmen.
▪ Digitalisierte Belegeinsicht: Durch die Neueinführung des Absatz 4 in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erlaubt das Bürokratieentlastungsgesetz Vermietern, die Belege zur Betriebskostenabrechnung in digitaler Form zur Verfügung zu stellen, anstatt die Originale in den Räumlichkeiten des Vermieters vorzulegen. Ein Anspruch der Mieter auf Einsicht in Originaldokumente ist im Gesetz nicht vorgesehen. Eine Verpflichtung zur Digitalisierung besteht insofern nicht, sodass die Form der Bereitstellung durch den Vermieter zunächst einmal frei gewählt werden kann.
▪ Erleichterte Widerspruchsmöglichkeit des Mieters bei Kündigung: Die Neuregelung des § 574b Absatz 1 BGB sieht vor, dass der Widerspruch nicht mehr zwingend in Schriftform, sondern in Textform erfolgen kann. Die Anpassung erlaubt es Mietern, ihre Widerspruchserklärung auf elektronischem Wege zu übermitteln, beispielsweise per E-Mail, wodurch die Notwendigkeit einer postalischen Zusendung entfällt. Die Neuregelung führt zu einer Erleichterung für Mieter hinsichtlich der Dokumentation und des Beweises der rechtzeitigen Zustellung des Widerspruchs.
▪ Umstellung von Schrift- auf Textform für langfristige Gewerbemietverträge: Mit der Änderung des § 578 Absatz 1 BGB wird die bisher erforderliche Schriftform durch die Textform ersetzt. Damit können Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in elektronischer Form, zum Beispiel per E-Mail, wirksam geschlossen werden.
Wohngeld
▪ Das Wohngeld wird zum 1. Januar 2025 angepasst. Schließlich ist in § 43 Absatz 1 des Wohngeldgesetzes (WoGG) eine regelmäßige Dynamisierung vorgeschrieben. Das Wohngeld-Plus steigt zum 1. Januar 2025 durchschnittlich um rund 15 Prozent. Darin enthalten sind die Steigerung der Mieten und der Inflation der Jahre 2021 bis 2023.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Januar 2025
Ende
Das Jahr neigt sich dem Ende zu. Und unsere Hoffnung auf Gesetze, die unser wirtschaftlich stagnierendes Land wieder in Schwung bringen, ist gering. Mit Blick auf das Mietrecht gab es immerhin die Hoffnung, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse der einzige Wermutstropfen der Ampel-Regierung werden könnte.Nun ist jedoch auch die Ampel-Koalition zu einem Ende
gekommen. Deutschland wird vorerst von SPD und Bündnis
90 / Die Grünen regiert. Allerdings haben die beiden
Parteien im Deutschen Bundestag zusammen keine eigene
Mehrheit. Und auch bei Hinzuziehung der Abgeordneten
von Linkspartei und BSW kann die Regierung von Olaf
Scholz keine Gesetze im Bundestag beschließen.
Faktisch wird es damit keine rot-grünen Gesetze mehr
geben – zumindest nicht bis zu den Neuwahlen. Das Ende
der Ampel-Koalition bedeutet damit auch das Ende für
Verschärfungen im Mietrecht, für die Verlängerung der
Mietpreisbremse und für die Verlängerung des Umwandlungsverbotes.
Und es verschafft privaten Eigentümern eine
Verschnaufpause – damit bekommt das Jahr zumindest
dahingehend doch noch ein versöhnliches Ende.
Ich wünsche Ihnen und Ihrer Familie frohe Weihnachten.
Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland
Dezember 2024
Hohe Hürden beim EigentumserwerbAuswirkungen der Grunderwerbsteuer auf die Neubaunachfrage
Die jüngsten Zins- und Baukostensteigerungen haben die Nachfrage nach Wohneigentum deutlich reduziert. Dem Rückgang der Bautätigkeit steht aber ein immer stärker steigender Bedarf an Wohnraum gegenüber. Eine große Hürde beim Eigentumserwerb stellt die Eigenkapitalbildung dar. Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) würde eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer den Neubau stark ankurbeln.
Anders als lange Zeit prognostiziert, wächst die Bevölkerung in Deutschland weiter an. Der Zuwachs der Haushalte fällt aufgrund eines zunehmenden Anteils von Single-Haushalten sogar überproportional zum Bevölkerungswachstum aus. Vor allem in den Ballungsräumen übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund dieser Entwicklung vielerorts das Angebot. Die Politik hat sich daher ein jährliches Neubauziel von 400.000 Wohnungen gesteckt, was in dieser Legislaturperiode bisher jedoch noch in keinem Jahr erreicht werden konnte. Das ifo Institut für Wirtschaftsforschung prognostiziert für das Jahr 2024 circa 250.000 neue Wohnungen. Im Jahr 2025 wird die Zahl der Neubauten auf 205.000 sinken, und im Jahr 2026 werden voraussichtlich sogar nur noch 175.000 neue Wohnungen entstehen.
Die hohen Neubaukosten führen aktuell dazu, dass die Nachfrage nach Wohneigentum sinkt und der Bedarf an Mietwohnungen entsprechend zunimmt. Aufgrund des Wohnungsmangels führt diese Verschiebung der Nachfrage mancherorts zu steigenden Neuvertragsmieten. Die Entwicklungen in der Baubranche haben also schon jetzt Auswirkungen auf den gesamten Wohnungsmarkt.
Sinkende Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer für die Bundesländer
Trotz steigender Immobilienpreise und hoher Steuersätze sanken aufgrund rückläufiger Immobilienverkäufe in den meisten Bundesländern die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer und lagen im Jahr 2023 etwa 33 Prozent unter dem Höchststand von 2021. Dieser Trend wird sich unter den aktuellen Rahmenbedingungen auch künftig fortsetzen.
Warum sich die Reduzierung der Grunderwerbsteuer lohnen würde
Das IW hat nun in einer aktuellen Studie die Auswirkung hoher Grunderwerbsteuern auf die Bautätigkeit untersucht. Die Auswertung zeigt, dass eine Halbierung der Grunderwerbsteuer zur Folge hätte, dass im Schnitt 9 Prozent mehr Wohnungen fertiggestellt würden. Dieser Anstieg an Baufertigstellungen kann die Einnahmeverluste der Länder nicht kompensieren. Stellt man dem Verlust allerdings die Kosten eines staatlich finanzierten Neubaus in entsprechendem Umfang gegenüber, wäre eine Absenkung für die Länder langfristig mehr als lukrativ.
Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro und einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent fallen allein für die Grunderwerbsteuer Kosten in Höhe von 26.000 Euro an. Diese Belastung stellt eine erhebliche Hürde beim Eigentumserwerb dar, die insbesondere für Erstkäufer schwer zu überwinden ist. Eine Absenkung der Grunderwerbsteuer könnte nicht nur den Neubau ankurbeln, sondern langfristig auch die öffentlichen Haushalte entlasten, da die Kosten für staatlich finanzierte Neubauten höher wären als die potenziellen Einnahmeverluste aus der Steuerreduktion.“
Die jüngsten Zins- und Baukostensteigerungen haben die Nachfrage nach Wohneigentum deutlich reduziert. Dem Rückgang der Bautätigkeit steht aber ein immer stärker steigender Bedarf an Wohnraum gegenüber. Eine große Hürde beim Eigentumserwerb stellt die Eigenkapitalbildung dar. Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) würde eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer den Neubau stark ankurbeln.
Anders als lange Zeit prognostiziert, wächst die Bevölkerung in Deutschland weiter an. Der Zuwachs der Haushalte fällt aufgrund eines zunehmenden Anteils von Single-Haushalten sogar überproportional zum Bevölkerungswachstum aus. Vor allem in den Ballungsräumen übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund dieser Entwicklung vielerorts das Angebot. Die Politik hat sich daher ein jährliches Neubauziel von 400.000 Wohnungen gesteckt, was in dieser Legislaturperiode bisher jedoch noch in keinem Jahr erreicht werden konnte. Das ifo Institut für Wirtschaftsforschung prognostiziert für das Jahr 2024 circa 250.000 neue Wohnungen. Im Jahr 2025 wird die Zahl der Neubauten auf 205.000 sinken, und im Jahr 2026 werden voraussichtlich sogar nur noch 175.000 neue Wohnungen entstehen.
Die hohen Neubaukosten führen aktuell dazu, dass die Nachfrage nach Wohneigentum sinkt und der Bedarf an Mietwohnungen entsprechend zunimmt. Aufgrund des Wohnungsmangels führt diese Verschiebung der Nachfrage mancherorts zu steigenden Neuvertragsmieten. Die Entwicklungen in der Baubranche haben also schon jetzt Auswirkungen auf den gesamten Wohnungsmarkt.
Sinkende Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer für die Bundesländer
Trotz steigender Immobilienpreise und hoher Steuersätze sanken aufgrund rückläufiger Immobilienverkäufe in den meisten Bundesländern die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer und lagen im Jahr 2023 etwa 33 Prozent unter dem Höchststand von 2021. Dieser Trend wird sich unter den aktuellen Rahmenbedingungen auch künftig fortsetzen.
Warum sich die Reduzierung der Grunderwerbsteuer lohnen würde
Das IW hat nun in einer aktuellen Studie die Auswirkung hoher Grunderwerbsteuern auf die Bautätigkeit untersucht. Die Auswertung zeigt, dass eine Halbierung der Grunderwerbsteuer zur Folge hätte, dass im Schnitt 9 Prozent mehr Wohnungen fertiggestellt würden. Dieser Anstieg an Baufertigstellungen kann die Einnahmeverluste der Länder nicht kompensieren. Stellt man dem Verlust allerdings die Kosten eines staatlich finanzierten Neubaus in entsprechendem Umfang gegenüber, wäre eine Absenkung für die Länder langfristig mehr als lukrativ.
Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro und einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent fallen allein für die Grunderwerbsteuer Kosten in Höhe von 26.000 Euro an. Diese Belastung stellt eine erhebliche Hürde beim Eigentumserwerb dar, die insbesondere für Erstkäufer schwer zu überwinden ist. Eine Absenkung der Grunderwerbsteuer könnte nicht nur den Neubau ankurbeln, sondern langfristig auch die öffentlichen Haushalte entlasten, da die Kosten für staatlich finanzierte Neubauten höher wären als die potenziellen Einnahmeverluste aus der Steuerreduktion.“
Dezember 2024
EigentumsbildungGeneration Miete
Die Wohneigentumsbildung in Deutschland steht unter hohem Druck. Immer weniger Menschen können sich eine eigene Immobilie leisten. Das zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Besonders betroffen sind jüngere Haushalte.
Junge Menschen wohnen heute seltener im Eigenheim als noch Anfang des Jahrtausends. Die IW-Forscher haben für diese Erkenntnisse Daten aus dem in diesem Sommer veröffentlichten Zensus ausgewertet. Im Jahr 2022 wurden demnach 44 Prozent aller Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt, 2011 waren es noch 0,9 Prozentpunkte mehr. In allen westdeutschen Bundesländern ging der Anteil zurück, in Bremen und Schleswig-Holstein sank der Anteil mit jeweils knapp 3 Prozentpunkten am stärksten. Im Osten stieg er dagegen in allen Bundesländern, in Sachsen am stärksten um 1,6 Prozent. Die gegenläufige Entwicklung in Ost und West seien zum Teil immer noch auf Nachholeffekte nach der Wiedervereinigung zurückzuführen, so die Autoren der Studie.
Rückgang von 4 Prozent bei unter 50-jährigen
Besonders jüngere Haushalte sind vom Rückgang betroffen. So sank die Wohneigentumsquote der unter 50-Jährigen zwischen 2011 und 2022 um mehr als 4 Prozentpunkte auf 30,4 Prozent. Unter den älteren Menschen ist sie mit knapp 57 Prozent mittlerweile beinahe doppelt so hoch. Der Grund: Vor allem die aktuell jüngere Generation ist von den stark gestiegenen Immobilienpreisen und Eigenkapitalforderungen betroffen.
Wohneigentum nicht erschwinglich
Die mangelnde finanzielle Erschwinglichkeit von Wohneigentum ist zunehmend das zentrale Hemmnis geworden. Für die Wohnungsbaupolitik hat das klare Implikationen. Denn wenn sich weniger Menschen Eigentum leisten können, müssen sie auf den Mietmarkt ausweichen. Das treibt die dortigen Preise. Die Studie zeigt deshalb klare Handlungsoptionen auf: Alles, was die Kaufpreise senkt, stärkt die Wohneigentumsbildung und entlastet den Mietmarkt. Dazu zählen unter anderem die Absenkung der Grunderwerbsteuer, vereinfachte Baustandards oder der Ausbau staatlicher Förderprogramme.
Anna Katharina Fricke
November 2024
Die E-Rechnungs-Empfangspflicht kommtElektronische Rechnungen
Alle Unternehmer im Sinne des § 2 des Umsatzsteuergesetzes – und damit auch private Wohnraumvermieter – müssen ab 2025 sogenannte E-Rechnungen empfangen können.
Diese Regelung soll auch dann gelten, wenn die „Unternehmer“, zu denen auch private Wohnungsvermieter zählen, ausschließlich steuerfreie Umsätze des § 4 Umsatzsteuergesetzes (UstG) tätigen und damit auch keine Möglichkeit zu einer Option nach § 9 UStG haben.
E-Mail-Postfach reicht aus
Der private Wohnungsvermieter muss somit ein Tool – zum Beispiel eine spezielle Software – oder ein geeignetes E-Mail-Postfach für den Empfang und die Verarbeitung von E-Rechnungen vorhalten, obwohl er keinen Vorsteuerabzug tätigt und keine Umsatzsteuer abführen muss. Nach Aussage aus dem Bundesfinanzministerium reicht die Vorhaltung eines E-Mail-Postfaches bereits aus, sofern nicht andere elektronische Übermittlungswege zwischen den beteiligten Unternehmern vereinbart worden sind.
Sanktionen für Unternehmer, die ihrer Verpflichtung, ab dem 1. Januar 2025 E-Rechnungen empfangen zu können, nicht nachkommen, sieht das Gesetz derzeit nicht vor (Quelle: Antwort der Bundesregierung vom 16. August 2024 auf die schriftliche Frage Nr. 135 der CDU/CSU-Fraktion im Deutschen Bundestag für den Monat August 2024).
Zum Hintergrund
Hintergrund der E-Rechnungs-Empfangspflicht sind Bestrebungen auf EU-Ebene, den Umsatzsteuerbetrug innerhalb der Europäischen Union einzudämmen. Hierzu wurde bereits vor einigen Jahren eine stufenweise Einführung von E-Rechnungspflichten eingeführt, die es der Finanzverwaltung ermöglichen soll, die umsatzsteuerliche Richtigkeit von Rechnungen weitgehend automatisiert zu prüfen. Bisher konnten bestimmte private Rechnungsempfänger der Ausstellung einer Rechnung als E-Rechnung widersprechen. Diese Möglichkeit wird ab dem 1. Januar 2025 entfallen.
Alle Unternehmer im Sinne des § 2 des Umsatzsteuergesetzes – und damit auch private Wohnraumvermieter – müssen ab 2025 sogenannte E-Rechnungen empfangen können.
Diese Regelung soll auch dann gelten, wenn die „Unternehmer“, zu denen auch private Wohnungsvermieter zählen, ausschließlich steuerfreie Umsätze des § 4 Umsatzsteuergesetzes (UstG) tätigen und damit auch keine Möglichkeit zu einer Option nach § 9 UStG haben.
E-Mail-Postfach reicht aus
Der private Wohnungsvermieter muss somit ein Tool – zum Beispiel eine spezielle Software – oder ein geeignetes E-Mail-Postfach für den Empfang und die Verarbeitung von E-Rechnungen vorhalten, obwohl er keinen Vorsteuerabzug tätigt und keine Umsatzsteuer abführen muss. Nach Aussage aus dem Bundesfinanzministerium reicht die Vorhaltung eines E-Mail-Postfaches bereits aus, sofern nicht andere elektronische Übermittlungswege zwischen den beteiligten Unternehmern vereinbart worden sind.
Sanktionen für Unternehmer, die ihrer Verpflichtung, ab dem 1. Januar 2025 E-Rechnungen empfangen zu können, nicht nachkommen, sieht das Gesetz derzeit nicht vor (Quelle: Antwort der Bundesregierung vom 16. August 2024 auf die schriftliche Frage Nr. 135 der CDU/CSU-Fraktion im Deutschen Bundestag für den Monat August 2024).
Sibylle Barent
Zum Hintergrund
Hintergrund der E-Rechnungs-Empfangspflicht sind Bestrebungen auf EU-Ebene, den Umsatzsteuerbetrug innerhalb der Europäischen Union einzudämmen. Hierzu wurde bereits vor einigen Jahren eine stufenweise Einführung von E-Rechnungspflichten eingeführt, die es der Finanzverwaltung ermöglichen soll, die umsatzsteuerliche Richtigkeit von Rechnungen weitgehend automatisiert zu prüfen. Bisher konnten bestimmte private Rechnungsempfänger der Ausstellung einer Rechnung als E-Rechnung widersprechen. Diese Möglichkeit wird ab dem 1. Januar 2025 entfallen.
November 2024
EigenbedarfskündigungBundesgerichtshof konkretisiert den Begriff „Familienangehöriger“
Vermieter können ihren Mietern unter anderem kündigen, wenn sie die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigen (§§ 573 Absatz 2 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Auch die Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung von vermietetem Wohnraum in Wohneigentum greift nicht, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder die Erwerber derselben Familie angehören (§ 577a Absatz 2 Satz 2 BGB).
Als Familienangehörige werden ausschließlich Personen angesehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht im Sinne von § 383 Zivilprozessordnung (ZPO) und § 52 Strafprozessordnung (StPO) zusteht. Auf ein besonderes Näheverhältnis kommt es dabei nicht an. Cousins sind somit nicht als Familienangehörige anzusehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 11. Juli 2024 (VIII ZR 276/23) entschieden.
Der Fall
Die Vermieterin – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – klagte gegen einen ihrer Mieter auf Räumung, nachdem sie die Wohnung wegen Eigenbedarfs zugunsten eines ihrer Gesellschafter gekündigt hatte. Die zunächst aus zwei Cousins bestehende GbR hatte die bereits vermietete Berliner Wohnung erworben und war damit in den bestehenden Mietvertrag eingetreten. Nach dem Tod eines Gesellschafters wurden dessen drei Kinder als Rechtsnachfolger als Gesellschafter in das Grundbuch eingetragen.
Die Mieter beriefen sich auf den in Berlin durch Landesverordnung erweiterten zehnjährigen Kündigungsschutz (Kündigungsbeschränkung im Sinne des § 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer. 1, Absatz 2 BGB in Verbindung mit der Berliner Landesverordnung).
Das Landgericht war der Auffassung, dass die Kündigungsbeschränkung ausnahmsweise nicht greife, weil es sich bei den ursprünglichen Gesellschaftern – zwei Cousins – um Familienangehörige handele (§ 577a Absatz 1a Satz 2 BGB), zwischen denen auch ein besonderes Näheverhältnis bestünde. Für diese gelte die Kündigungsbeschränkung nicht. Die Richter hoben damit das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts auf.
Nur enge Familienangehörige werden privilegiert
Der BGH wiederum hob das Berufungsurteil auf und stellte damit das amtsgerichtliche Urteil wieder her. Zur Begründung führten die Richter aus, dass der Gesetzgeber die soziale Bindung der „Familienangehörigen“ im Mietrecht nicht konkretisiert habe. Auf eine Einzelfallbetrachtung des Näheverhältnisses käme es aber nicht an. Vielmehr werde die Wertung des Begriffs der Familienangehörigen aus dem Zeugnisverweigerungsrecht herangezogen. In der ZPO und der StPO würden aber nur enge Familienangehörige privilegiert. Bei ihnen nehme der Gesetzgeber an, dass zwischen ihnen typischerweise eine persönliche Bindung besteht.
Zur Information
Das Zeugnisverweigerungsrecht steht Verlobten, Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern, direkten Verwandten und Verschwägerten, Pflegeeltern und Pflegekindern zu.
Inka-Marie Storm
Vermieter können ihren Mietern unter anderem kündigen, wenn sie die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigen (§§ 573 Absatz 2 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Auch die Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung von vermietetem Wohnraum in Wohneigentum greift nicht, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder die Erwerber derselben Familie angehören (§ 577a Absatz 2 Satz 2 BGB).
Als Familienangehörige werden ausschließlich Personen angesehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht im Sinne von § 383 Zivilprozessordnung (ZPO) und § 52 Strafprozessordnung (StPO) zusteht. Auf ein besonderes Näheverhältnis kommt es dabei nicht an. Cousins sind somit nicht als Familienangehörige anzusehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 11. Juli 2024 (VIII ZR 276/23) entschieden.
Der Fall
Die Vermieterin – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – klagte gegen einen ihrer Mieter auf Räumung, nachdem sie die Wohnung wegen Eigenbedarfs zugunsten eines ihrer Gesellschafter gekündigt hatte. Die zunächst aus zwei Cousins bestehende GbR hatte die bereits vermietete Berliner Wohnung erworben und war damit in den bestehenden Mietvertrag eingetreten. Nach dem Tod eines Gesellschafters wurden dessen drei Kinder als Rechtsnachfolger als Gesellschafter in das Grundbuch eingetragen.
Die Mieter beriefen sich auf den in Berlin durch Landesverordnung erweiterten zehnjährigen Kündigungsschutz (Kündigungsbeschränkung im Sinne des § 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer. 1, Absatz 2 BGB in Verbindung mit der Berliner Landesverordnung).
Das Landgericht war der Auffassung, dass die Kündigungsbeschränkung ausnahmsweise nicht greife, weil es sich bei den ursprünglichen Gesellschaftern – zwei Cousins – um Familienangehörige handele (§ 577a Absatz 1a Satz 2 BGB), zwischen denen auch ein besonderes Näheverhältnis bestünde. Für diese gelte die Kündigungsbeschränkung nicht. Die Richter hoben damit das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts auf.
Nur enge Familienangehörige werden privilegiert
Der BGH wiederum hob das Berufungsurteil auf und stellte damit das amtsgerichtliche Urteil wieder her. Zur Begründung führten die Richter aus, dass der Gesetzgeber die soziale Bindung der „Familienangehörigen“ im Mietrecht nicht konkretisiert habe. Auf eine Einzelfallbetrachtung des Näheverhältnisses käme es aber nicht an. Vielmehr werde die Wertung des Begriffs der Familienangehörigen aus dem Zeugnisverweigerungsrecht herangezogen. In der ZPO und der StPO würden aber nur enge Familienangehörige privilegiert. Bei ihnen nehme der Gesetzgeber an, dass zwischen ihnen typischerweise eine persönliche Bindung besteht.
Zur Information
Das Zeugnisverweigerungsrecht steht Verlobten, Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern, direkten Verwandten und Verschwägerten, Pflegeeltern und Pflegekindern zu.
Inka-Marie Storm
November 2024
Unzumutbare Belastungen für Vermieter und MieterKlimaschutz im Mehrfamilienhausbestand
Die neuen Regelungen der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) zielen darauf ab, den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen von Gebäuden drastisch zu reduzieren. Die Mitgliedstaaten müssen diese Regelungen in nationales Recht einbinden, was erhebliche Auswirkungen auf private Vermieter in Deutschland haben wird. Eine aktuelle Studie von Haus & Grund untersucht die gesamtgesellschaftlichen Kosten für die Modernisierung des Mehrfamilienhausbestandes privater Vermieter in Deutschland auf zwei verschiedene mögliche Zielstandards. Im Ergebnis stellt die EPBD-Reform sowohl Vermieter als auch Mieter vor enorme Herausforderungen. Insbesondere in strukturschwachen Regionen mit hohen Leerstandsquoten und niedrigen Mietniveaus sind die finanziellen Belastungen für viele private Vermieter kaum tragbar.
Die Studie zeigt, dass die Modernisierung des Mehrfamilienhausbestandes privater Vermieter auf den Energieeffizienzhausstandard 55 (EH 55) bis 2045 Investitionen in Höhe von etwa 393 Milliarden Euro erfordern würde. Dies entspricht jährlichen Kosten von rund 18,7 Milliarden Euro. Für den EH-115-Standard wären immer noch erhebliche Ausgaben von etwa 215 Milliarden Euro notwendig, was etwa 10,2 Milliarden Euro pro Jahr entspricht. Für Vermieter bedeutet die Umsetzung der energetischen Modernisierungen also immense finanzielle Aufwendungen.
Kaltmieterhöhungen und eingesparte Energiekosten
Um diese Maßnahmen zu leisten, müssen die privaten Vermieter einen Teil der Investitionskosten über Mietpreissteigerungen refinanzieren. Für den EH-55-Standard würden sich die Kaltmieterhöhungen insgesamt auf etwa 188 Milliarden Euro belaufen. Im Vergleich dazu würden die Mietsteigerungen für den EH-115-Standard bei etwa 103 Milliarden Euro liegen. Den Mietsteigerungen stehen jedoch nur begrenzte Einsparungen bei den Energiekosten gegenüber, wodurch die finanziellen Belastungen für die Mieter steigen würden. Zusätzlich sind viele Vermieter in strukturschwachen Regionen nicht in der Lage, solche Mieterhöhungen durchzusetzen, was die Refinanzierung der Investitionen erheblich erschwert.
Wirtschaftliche Untragbarkeit für Mieter und Vermieter
Die Studie zeigt, dass die Kostenersparnisse durch höhere energetische Standards die erforderlichen Mietpreissteigerungen nicht kompensieren können. Bei einer Modernisierung auf den EH-55-Standard ergeben sich für Mieter zusätzliche Kosten in Höhe von etwa 113 Milliarden Euro, was ungefähr 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat entspricht. Für den EH-115-Standard betragen die Zusatzkosten etwa 58 Milliarden Euro oder monatlich 60 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche. Auch für Vermieter sind diese Investitionen oft untragbar, insbesondere in Gebieten mit niedrigen Mieten und hohem Leerstand. Hier können die finanziellen Belastungen nicht durch Mieteinnahmen gedeckt werden, was zu einem erheblichen wirtschaftlichen Risiko führt.
Finanzielle Unterstützung und realistische Zielstandards
Es ist unerlässlich, dass die Bundesregierung künftig realistische und machbare Zielstandards festlegt, die sowohl die technischen Möglichkeiten als auch die finanziellen Belastungen für Vermieter und Mieter berücksichtigen. Staatliche Fördermaßnahmen und Unterstützung sind notwendig, um die finanziellen Lasten zu mindern und die Akzeptanz der Maßnahmen zu erhöhen.
Jakob Grimm
Die neuen Regelungen der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) zielen darauf ab, den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen von Gebäuden drastisch zu reduzieren. Die Mitgliedstaaten müssen diese Regelungen in nationales Recht einbinden, was erhebliche Auswirkungen auf private Vermieter in Deutschland haben wird. Eine aktuelle Studie von Haus & Grund untersucht die gesamtgesellschaftlichen Kosten für die Modernisierung des Mehrfamilienhausbestandes privater Vermieter in Deutschland auf zwei verschiedene mögliche Zielstandards. Im Ergebnis stellt die EPBD-Reform sowohl Vermieter als auch Mieter vor enorme Herausforderungen. Insbesondere in strukturschwachen Regionen mit hohen Leerstandsquoten und niedrigen Mietniveaus sind die finanziellen Belastungen für viele private Vermieter kaum tragbar.
Die Studie zeigt, dass die Modernisierung des Mehrfamilienhausbestandes privater Vermieter auf den Energieeffizienzhausstandard 55 (EH 55) bis 2045 Investitionen in Höhe von etwa 393 Milliarden Euro erfordern würde. Dies entspricht jährlichen Kosten von rund 18,7 Milliarden Euro. Für den EH-115-Standard wären immer noch erhebliche Ausgaben von etwa 215 Milliarden Euro notwendig, was etwa 10,2 Milliarden Euro pro Jahr entspricht. Für Vermieter bedeutet die Umsetzung der energetischen Modernisierungen also immense finanzielle Aufwendungen.
Kaltmieterhöhungen und eingesparte Energiekosten
Um diese Maßnahmen zu leisten, müssen die privaten Vermieter einen Teil der Investitionskosten über Mietpreissteigerungen refinanzieren. Für den EH-55-Standard würden sich die Kaltmieterhöhungen insgesamt auf etwa 188 Milliarden Euro belaufen. Im Vergleich dazu würden die Mietsteigerungen für den EH-115-Standard bei etwa 103 Milliarden Euro liegen. Den Mietsteigerungen stehen jedoch nur begrenzte Einsparungen bei den Energiekosten gegenüber, wodurch die finanziellen Belastungen für die Mieter steigen würden. Zusätzlich sind viele Vermieter in strukturschwachen Regionen nicht in der Lage, solche Mieterhöhungen durchzusetzen, was die Refinanzierung der Investitionen erheblich erschwert.
Wirtschaftliche Untragbarkeit für Mieter und Vermieter
Die Studie zeigt, dass die Kostenersparnisse durch höhere energetische Standards die erforderlichen Mietpreissteigerungen nicht kompensieren können. Bei einer Modernisierung auf den EH-55-Standard ergeben sich für Mieter zusätzliche Kosten in Höhe von etwa 113 Milliarden Euro, was ungefähr 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat entspricht. Für den EH-115-Standard betragen die Zusatzkosten etwa 58 Milliarden Euro oder monatlich 60 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche. Auch für Vermieter sind diese Investitionen oft untragbar, insbesondere in Gebieten mit niedrigen Mieten und hohem Leerstand. Hier können die finanziellen Belastungen nicht durch Mieteinnahmen gedeckt werden, was zu einem erheblichen wirtschaftlichen Risiko führt.
Finanzielle Unterstützung und realistische Zielstandards
Es ist unerlässlich, dass die Bundesregierung künftig realistische und machbare Zielstandards festlegt, die sowohl die technischen Möglichkeiten als auch die finanziellen Belastungen für Vermieter und Mieter berücksichtigen. Staatliche Fördermaßnahmen und Unterstützung sind notwendig, um die finanziellen Lasten zu mindern und die Akzeptanz der Maßnahmen zu erhöhen.
Jakob Grimm
Oktober 2024
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