Früher …Früher war alles besser. Bei diesem Gedanken ertappte ich
mich zuletzt häufiger: Beim Warten in der Kälte auf einen
verspäteten Zug, beim Versuch, einen Termin im Bürgeramt
zu erhalten oder auch als Eigentümer zwischen Grundsteuerwertbescheid
und Informationspflichten gegenüber den Mietern
zur Energiepreisbremse.
Aber das stimmt so nicht. Denn so Vieles ist heute besser –
nicht nur mit Blick auf unsere Umwelt, ein Leben in einem
freien Europa oder den technischen Fortschritt. Auch Wohnen
hat sich in den vergangenen Jahrzehnten deutlich verbessert.
Effiziente Heizungen, warme Wohnungen, natürliche
Materialien und – statistisch betrachtet – mehr Wohnfläche
für jeden von uns. Und sogar Mieter sind ganz überwiegend
glücklich mit ihren privaten Vermietern.
Ursache für die negativen Gedanken kann also nicht unsere
heutige Lebensrealität sein. Nein, ich habe mich wohl von
der Bundesregierung anstecken lassen. Statt Lösungen und
Spaß an neuen Möglichkeiten werden heute Angst und Sorge
verbreitet, die obendrein mit Verboten gelöst werden sollen.
Die Umstellung von Kohle- auf Gasheizungen war für die
allermeisten Eigentümer kein Grund zur Sorge, sondern eine
Verbesserung, die mit Freude erwartet und umgesetzt wurde.
Die unkoordinierte Umstellung auf Fernwärme und Wärmepumpe
hingegen ist ein Fiasko.
Früher war nicht alles besser, aber Optimismus, Ideenreichtum
und Freude waren – viel mehr als heute – die politischen
Mittel derjenigen, die dieses Land lenkten. Kohle musste
nicht verboten werden, denn der Einbau von Gasheizungen
wurde ermöglicht – und gerne und freiwillig genutzt. Chancen
und Anreize bieten als politische Instrumente – zumindest
insoweit könnte es wieder mehr sein, wie es früher einmal
war!
Dr. Kai H. Warnecke, Präsident Haus & Grund Deutschland
März 2024
Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO)Schornsteinfeger muss neue Pflichten bei Heizungseinbau prüfen
Mit Inkrafttreten der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) am 1. Januar 2024 erweitern sich die Aufgaben der bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeister. Dafür wurden neue Gebührentatbestände in die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) aufgenommen.
So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Einhaltung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung bei neuen Heizungen oder der Übergangsfristen und die Erfüllung der Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff sowie an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Einige der bisherigen Prüfpflichten sind jedoch auch weggefallen. Die Änderungen betreffen die sonstigen Arbeitsgebühren des Gebührenverzeichnisses in Anlage 3 der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO).
Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Heizkessel und fossiler Heizungen bis Ende 2044
Bisher musste die Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Standardheizkessel vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger überprüft werden. In den Gebührentatbestand wurde nunmehr auch die Prüfung des Betriebsverbots für fossile Heizungen nach Ablauf des 31. Dezember 2044 aufgenommen. Ebenso muss der Bevollmächtigte die Einhaltung der bis dahin geltenden Übergangsfristen bei einer Heizungshavarie, beim Anschluss an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz sowie beim Austausch von Etagenheizungen oder Einzelraumfeuerungsanlagen prüfen. Die Anzahl der Arbeitswerte (AW) von 1,5 für diese Leistungen und die daraus resultierende Gebühr von 1,80 Euro wurden nicht erhöht.
Kein Einbauverbot für Ölheizkessel
Die mit der letzten Änderung der KÜO erst 2022 eingeführte Pflicht zur Überprüfung der Einbaubeschränkungen von neuen Ölheizungen ab 2026 entfällt. Bis zum Vorliegen kommunaler Wärmepläne dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden, wenn diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Das gilt auch für Ölheizungen über das Jahr 2026 hinaus. Das bisherige Einbauverbot für Ölheizungen wurde aufgehoben, da diese mit E-Fuels als Alternative zum Heizöl betrieben werden könnten.
Anforderungen bei Nutzung von Biomasse und Wasserstoff
Wird für die Beheizung des Gebäudes zukünftig flüssige Biomasse, Biomethan oder Wasserstoff genutzt, sind damit bestimmte Anforderungen an die Qualität der Brennstoffe verbunden. Der Betreiber der Heizungsanlage muss zum Beispiel sicherstellen, dass
• eingesetzte flüssige Biomasse nachhaltig hergestellt worden ist,
• genutztes Biomethan oder Wasserstoff aus netzgebundenen Systemen in den entnommenen Mengen eingespeist wurde und
• gasförmige Biomasse wenig Getreidekorn oder Mais enthält.
Für die Überprüfung dieser Anforderungen wurde ein neuer Gebührentatbestand für den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger eingeführt. Es gilt hierfür ein Gebührensatz von 10,0 AW.
Überprüfung der Ausstattung von Heizungspumpen entfällt
Eigentümer von Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten und einer Heizung mit Wasser als Wärmeträger müssen zukünftig einen Heizungscheck und eine Heizungsoptimierung durchführen lassen. Da hierbei auch die Funktion der Heizungspumpe überprüft wird, entfällt die Aufgabe aus dem Verantwortungsbereich des bevollmächtigten Schornsteinfegers.
Einhaltung der 65-Prozent-Vorgabe und Übergangsfristen
Ein mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickter Heizkessel muss den neuen Regelungen des GEG zufolge nach Vorliegen der kommunalen Wärmepläne (Mitte 2026 für große Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern und Mitte 2028 für alle kleineren Kommunen) zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Die Einhaltung dieser Pflicht und der Übergangsfristen werden zukünftig vom Schornsteinfeger überprüft. Die Prüfung beschränkt sich dabei auf die Vorlage entsprechender Nachweise, Belege oder Erklärungen. Dafür wurde ein neuer Gebührentatbestand in die KÜO eingeführt. Erfolgt die Überprüfung anlässlich der Bauabnahme oder der ersten Feuerstättenschau, fallen hierfür 8,0 AW an, was einer Gebühr von 9,60 Euro entspricht.
Anforderungen bei Einbau von Heizungen mit fester Biomasse und von Hybridheizungen
Ebenso muss der bevollmächtigte Schornsteinfeger zukünftig prüfen, ob die Anforderungen an den Einbau von Heizungsanlagen mit fester Biomasse erfüllt werden. Gleiches gilt für die Anforderungen beim Einbau von Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen. Betreiber von Feuerungsanlagen mit fester Biomasse müssen sicherstellen, dass ihr Biomasseofen oder Biomassekessel automatisch beschickt wird und Wasser als Wärmeträger dient sowie ausschließlich Biomasse verwendet wird, die den nationalen und europäischen Vorgaben entspricht. Der Aufwand für den zuständigen Bezirksschornsteinfeger wird auf 2,0 AW (2,40 Euro) festgesetzt. Wesentlich umfangreicher sind die Anforderungen an Hybridheizungen. Für deren Prüfung fallen zukünftig 8,0 AW (9,60 Euro) als Gebühr an.
Hinweis: Die Gebühren für die diversen Prüfpflichten werden bei einer Feuerstättenschau fällig. Ein Arbeitswert beträgt 1,20 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Wird dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durch Vorlage einer Unternehmererklärung die ordnungsgemäße Ausstattung einer Heizungsanlage nachgewiesen, bedarf es keiner weiteren Prüfung durch den Schornsteinfeger.
Mit Inkrafttreten der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) am 1. Januar 2024 erweitern sich die Aufgaben der bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeister. Dafür wurden neue Gebührentatbestände in die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) aufgenommen.
So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Einhaltung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung bei neuen Heizungen oder der Übergangsfristen und die Erfüllung der Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff sowie an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Einige der bisherigen Prüfpflichten sind jedoch auch weggefallen. Die Änderungen betreffen die sonstigen Arbeitsgebühren des Gebührenverzeichnisses in Anlage 3 der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO).
Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Heizkessel und fossiler Heizungen bis Ende 2044
Bisher musste die Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Standardheizkessel vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger überprüft werden. In den Gebührentatbestand wurde nunmehr auch die Prüfung des Betriebsverbots für fossile Heizungen nach Ablauf des 31. Dezember 2044 aufgenommen. Ebenso muss der Bevollmächtigte die Einhaltung der bis dahin geltenden Übergangsfristen bei einer Heizungshavarie, beim Anschluss an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz sowie beim Austausch von Etagenheizungen oder Einzelraumfeuerungsanlagen prüfen. Die Anzahl der Arbeitswerte (AW) von 1,5 für diese Leistungen und die daraus resultierende Gebühr von 1,80 Euro wurden nicht erhöht.
Kein Einbauverbot für Ölheizkessel
Die mit der letzten Änderung der KÜO erst 2022 eingeführte Pflicht zur Überprüfung der Einbaubeschränkungen von neuen Ölheizungen ab 2026 entfällt. Bis zum Vorliegen kommunaler Wärmepläne dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden, wenn diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Das gilt auch für Ölheizungen über das Jahr 2026 hinaus. Das bisherige Einbauverbot für Ölheizungen wurde aufgehoben, da diese mit E-Fuels als Alternative zum Heizöl betrieben werden könnten.
Anforderungen bei Nutzung von Biomasse und Wasserstoff
Wird für die Beheizung des Gebäudes zukünftig flüssige Biomasse, Biomethan oder Wasserstoff genutzt, sind damit bestimmte Anforderungen an die Qualität der Brennstoffe verbunden. Der Betreiber der Heizungsanlage muss zum Beispiel sicherstellen, dass
• eingesetzte flüssige Biomasse nachhaltig hergestellt worden ist,
• genutztes Biomethan oder Wasserstoff aus netzgebundenen Systemen in den entnommenen Mengen eingespeist wurde und
• gasförmige Biomasse wenig Getreidekorn oder Mais enthält.
Für die Überprüfung dieser Anforderungen wurde ein neuer Gebührentatbestand für den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger eingeführt. Es gilt hierfür ein Gebührensatz von 10,0 AW.
Überprüfung der Ausstattung von Heizungspumpen entfällt
Eigentümer von Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten und einer Heizung mit Wasser als Wärmeträger müssen zukünftig einen Heizungscheck und eine Heizungsoptimierung durchführen lassen. Da hierbei auch die Funktion der Heizungspumpe überprüft wird, entfällt die Aufgabe aus dem Verantwortungsbereich des bevollmächtigten Schornsteinfegers.
Einhaltung der 65-Prozent-Vorgabe und Übergangsfristen
Ein mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickter Heizkessel muss den neuen Regelungen des GEG zufolge nach Vorliegen der kommunalen Wärmepläne (Mitte 2026 für große Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern und Mitte 2028 für alle kleineren Kommunen) zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Die Einhaltung dieser Pflicht und der Übergangsfristen werden zukünftig vom Schornsteinfeger überprüft. Die Prüfung beschränkt sich dabei auf die Vorlage entsprechender Nachweise, Belege oder Erklärungen. Dafür wurde ein neuer Gebührentatbestand in die KÜO eingeführt. Erfolgt die Überprüfung anlässlich der Bauabnahme oder der ersten Feuerstättenschau, fallen hierfür 8,0 AW an, was einer Gebühr von 9,60 Euro entspricht.
Anforderungen bei Einbau von Heizungen mit fester Biomasse und von Hybridheizungen
Ebenso muss der bevollmächtigte Schornsteinfeger zukünftig prüfen, ob die Anforderungen an den Einbau von Heizungsanlagen mit fester Biomasse erfüllt werden. Gleiches gilt für die Anforderungen beim Einbau von Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen. Betreiber von Feuerungsanlagen mit fester Biomasse müssen sicherstellen, dass ihr Biomasseofen oder Biomassekessel automatisch beschickt wird und Wasser als Wärmeträger dient sowie ausschließlich Biomasse verwendet wird, die den nationalen und europäischen Vorgaben entspricht. Der Aufwand für den zuständigen Bezirksschornsteinfeger wird auf 2,0 AW (2,40 Euro) festgesetzt. Wesentlich umfangreicher sind die Anforderungen an Hybridheizungen. Für deren Prüfung fallen zukünftig 8,0 AW (9,60 Euro) als Gebühr an.
Hinweis: Die Gebühren für die diversen Prüfpflichten werden bei einer Feuerstättenschau fällig. Ein Arbeitswert beträgt 1,20 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Wird dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durch Vorlage einer Unternehmererklärung die ordnungsgemäße Ausstattung einer Heizungsanlage nachgewiesen, bedarf es keiner weiteren Prüfung durch den Schornsteinfeger.
Februar 2024
Energetische Gebäudesanierung - Reale Investitionen sinken seit JahrenGebäude machen etwa 35 bis 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland aus und verantworten laut Bundesumweltamt ungefähr 30 Prozent der CO2-Emissionen hierzulande. Entsprechend hoch sind die Ambitionen, CO2-Emissionen im Gebäudesektor zu senken – bislang mit durchwachsenem Erfolg. Trotz des hohen Einsparpotenzials von Treibhausgasemissionen durch energetische Gebäudesanierung sind die realen Investitionen in diesem Bereich seit 2011 gesunken, wie eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) herausfand.
Im Jahr 2022 investierten Immobilieneigentümer hierzulande etwa 67 Milliarden Euro in energetische Sanierungen – beispielsweise in die Wand- und Dachdämmung, den Austausch von Fenstern und Außentüren oder die Erneuerung von Heizungsanlagen. Nominal waren das zwar rund 40 Prozent mehr als im Jahr 2011. Berücksichtigt man allerdings die Preissteigerungen, lagen die Investitionen in jedem der folgenden Jahre niedriger als 2011. Den ersten Tiefpunkt erreichten die realen Investitionen in die energetische Gebäudesanierung 2015. Es folgte zwar eine zwischenzeitlich deutliche Erholung der Investitionstätigkeit. Seit 2018 verharren die jährlichen realen Investitionssummen aber weit unter dem Niveau des Ausgangsjahres. Sowohl bei Dämmung, Maßnahmen für Fenster und Außentüren als auch bei Heizungsanlagen ergeben sich in vielen Jahren deutliche Rückgänge. Mit den zuletzt starken Preissteigerungen wurde 2022 ein neuer Tiefpunkt erreicht. Das reale Investitionsvolumen liegt nun gut 13 Prozent niedriger als im Jahr 2011.
Investitionstätigkeit in die energetische Sanierung niedriger als beim Neubau
Die Investitionen in die energetische Sanierung von Gebäuden haben sich vergleichsweise schlechter entwickelt als andere Bereiche im Baugewerbe: Während die energetische Sanierung hinterherhinkt, verzeichneten vor allem der Wohnungsneubau und die Errichtung von Nichtwohngebäuden signifikante Zuwächse. Von 2011 bis 2022 stiegen die Investitionen in den Neubau unter Berücksichtigung der Preisentwicklung um mehr als 43 Prozent. Auch andere Renovierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, die nicht direkt mit energetischer Sanierung zusammenhängen, wie die Modernisierung von Sanitäranlagen oder allgemeine Instandhaltungen, verzeichneten über diesen Zeitraum hinweg leichte reale Zuwächse.
Laut den Autoren der Studie muss die energetische Sanierung dringend wieder in Schwung gebracht werden. Dass sie insgesamt seit Jahren stagniert, liege daran, dass die Förderung angesichts der Preisentwicklung der vergangenen Jahre zu niedrig angesetzt und zudem nicht effizient genug sei. Betont wird darum die Notwendigkeit einer deutlichen Erhöhung der Investitionen angesichts absehbarerer weiterer Preissteigerungen und der Implementierung effektiverer politischer Maßnahmen zur Erreichung der Energieeffizienz- und Treibhausgasreduktionsziele. Für eine effektive Steigerung der energetischen Sanierungsrate sei zusätzlich ein koordinierter Ausbau der Produktions- und Installationskapazitäten erforderlich. Dies würde verhindern, dass zusätzliche Förderungen lediglich in Preiseffekten verpuffen.
Im Jahr 2022 investierten Immobilieneigentümer hierzulande etwa 67 Milliarden Euro in energetische Sanierungen – beispielsweise in die Wand- und Dachdämmung, den Austausch von Fenstern und Außentüren oder die Erneuerung von Heizungsanlagen. Nominal waren das zwar rund 40 Prozent mehr als im Jahr 2011. Berücksichtigt man allerdings die Preissteigerungen, lagen die Investitionen in jedem der folgenden Jahre niedriger als 2011. Den ersten Tiefpunkt erreichten die realen Investitionen in die energetische Gebäudesanierung 2015. Es folgte zwar eine zwischenzeitlich deutliche Erholung der Investitionstätigkeit. Seit 2018 verharren die jährlichen realen Investitionssummen aber weit unter dem Niveau des Ausgangsjahres. Sowohl bei Dämmung, Maßnahmen für Fenster und Außentüren als auch bei Heizungsanlagen ergeben sich in vielen Jahren deutliche Rückgänge. Mit den zuletzt starken Preissteigerungen wurde 2022 ein neuer Tiefpunkt erreicht. Das reale Investitionsvolumen liegt nun gut 13 Prozent niedriger als im Jahr 2011.
Investitionstätigkeit in die energetische Sanierung niedriger als beim Neubau
Die Investitionen in die energetische Sanierung von Gebäuden haben sich vergleichsweise schlechter entwickelt als andere Bereiche im Baugewerbe: Während die energetische Sanierung hinterherhinkt, verzeichneten vor allem der Wohnungsneubau und die Errichtung von Nichtwohngebäuden signifikante Zuwächse. Von 2011 bis 2022 stiegen die Investitionen in den Neubau unter Berücksichtigung der Preisentwicklung um mehr als 43 Prozent. Auch andere Renovierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, die nicht direkt mit energetischer Sanierung zusammenhängen, wie die Modernisierung von Sanitäranlagen oder allgemeine Instandhaltungen, verzeichneten über diesen Zeitraum hinweg leichte reale Zuwächse.
Laut den Autoren der Studie muss die energetische Sanierung dringend wieder in Schwung gebracht werden. Dass sie insgesamt seit Jahren stagniert, liege daran, dass die Förderung angesichts der Preisentwicklung der vergangenen Jahre zu niedrig angesetzt und zudem nicht effizient genug sei. Betont wird darum die Notwendigkeit einer deutlichen Erhöhung der Investitionen angesichts absehbarerer weiterer Preissteigerungen und der Implementierung effektiverer politischer Maßnahmen zur Erreichung der Energieeffizienz- und Treibhausgasreduktionsziele. Für eine effektive Steigerung der energetischen Sanierungsrate sei zusätzlich ein koordinierter Ausbau der Produktions- und Installationskapazitäten erforderlich. Dies würde verhindern, dass zusätzliche Förderungen lediglich in Preiseffekten verpuffen.
Februar 2024
Neue GesetzgebungWas ändert sich 2024?
Im kommenden Jahr gelten viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
Gebäudeenergiegesetz (GEG): Heizen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie
Am 1. Januar 2024 trat die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Das sogenannte Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Neu installierte Heizungen müssen zukünftig ihre Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen. Doch zunächst gilt die Pflicht nur für Neubaugebiete. Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken wird die 65-Prozent-Vorgabe erst dann wirksam, wenn die Stadt oder Gemeinde ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Bis dahin dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Außerdem müssen sich Eigentümer vor Einbau einer neuen Heizung, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, von einer fachkundigen Stelle – wie etwa dem Handwerksunternehmen oder Bezirksschornsteinfeger – beraten lassen.
Wärmeplanungsgesetz (WPG)
Mit dem Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (Wärmeplanungsgesetz, WPG) werden Länder und Kommunen verpflichtet, auf ihrem Gebiet eine flächendeckende Wärmeplanung durchzuführen. Das Gesetz ergänzt das novellierte GEG, welches die Gebäudeeigentümer verpflichtet, bei Einbau oder Austausch ihrer Heizung nach Vorliegen einer Wärmeplanung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen. Das WPG trat gemeinsam mit dem GEG am 1. Januar 2024 in Kraft. Weitere Einzelheiten dazu finden Sie auf den Seiten 24 und 25.
Heizungscheck und hydraulischer Abgleich wird ab 1. Oktober 2024 neu geregelt
Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) schreibt für alle Gasheizungen einen Heizungscheck und zusätzlich in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen sowie Gaszentralheizung einen hydraulischen Abgleich vor. Die Verordnung, die wegen der Gaslieferengpässe infolge des Ukraine-Krieges am 1. Oktober 2022 in Kraft getreten war, gilt noch bis zum 30. September 2024. Ab 1. Oktober 2024 wird sie von den neuen Regelungen des GEG abgelöst. Ab dann müssen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens sechs Wohnungen unabhängig vom Brennstoff alle mit Wasser als Wärmeträger betriebenen älteren Heizungen überprüft und neue Heizungsanlagen generell hydraulisch abgeglichen werden.
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Die bestehende Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird vor dem Hintergrund des GEG weiterentwickelt. Eigentümer erhalten künftig Zuschüsse und Förderkredite. Als Basisförderung für eine neue Heizung werden einheitlich 30 Prozent in Aussicht gestellt, zusätzlich sind Boni möglich. Insgesamt können maximal 70 Prozent Förderung zusammenkommen. Zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses war jedoch infolge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Klima- und Transformationsfonds noch nicht entschieden, ob beziehungsweise wann die dafür veranschlagten Haushaltsmittel für 2024 zur Verfügung stehen.
Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO): Neue Gebühren für neue Pflichten
Mit Inkrafttreten der Novelle des GEG werden auch die Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeisters erweitert und als Gebührentatbestände in die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) aufgenommen. So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff, die Einhaltung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung sowie die Einhaltung der Anforderung an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Dafür werden Arbeitswerte von 8 bis 10 aufgerufen, was zu Kosten von 9,60 bis 12 Euro führt, wenn die Überprüfung im Rahmen einer Feuerstättenschau stattfindet.
Änderungen des Mietrechts durch das GEG
Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierungen wurde ins Gesetz aufgenommen. Neben den bislang regelmäßig angewendeten Modernisierungsmieterhöhungs-Verfahren, nach denen Vermieter 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen können, haben Vermieter nun die Wahl, von welcher der Varianten sie Gebrauch machen möchten. Hat der Vermieter eine Heizungsanlage gemäß den gesetzlichen Vorgaben eingebaut und dafür öffentliche Zuschüsse beantragt, darf er zukünftig die jährliche Miete um 10 Prozent der nach der Förderung und Abzug von weiteren 15 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei darf die monatliche Miete aber niemals mehr als um 50 Cent pro Quadratmeter steigen. Macht der Mieter finanzielle Härte geltend, kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen.
Vermieter mit Index- und Staffelmietverträgen können keine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, selbst wenn sie gesetzlich zum Heizungsaustausch verpflichtet sind.
Kabelfernsehen – Gebühren sind nicht mehr als Betriebskosten umlegbar
Bis zum 30. Juni 2024 können Vermieter die Kosten für Kabelfernsehen als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass die Infrastruktur für das Kabelfernsehen bis zum 1. Dezember 2021 errichtet wurde und mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt. Ab dem 1. Juli 2024 sind nur noch die Kosten für den Betriebsstrom der Anlagen und bei Gemeinschaftsantennenanlagen die Wartungskosten umlagefähig. Vermieter müssen also handeln, wenn sie am Ende nicht auf den Kosten für das TV-Signal sitzen bleiben wollen.
• Zertifizierte Verwalter für Wohnungseigentümergemeinschaften
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, es sei denn die Gemeinschaft umfasst weniger als neun Sondereigentumseinheiten, ein Eigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Weitere Informationen dazu auf Seite 14.
Qualifizierte Mietspiegel: Zum Jahreswechsel läuft die Frist ab
Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern müssen nach dem Mietspiegelrecht, welches im Sommer 2022 in Kraft getreten ist, einen aktuellen Mietspiegel vorweisen. Seit dem 1. Januar 2023 gilt dies für Kommunen, die sich für einen einfachen Mietspiegel entschieden haben. Kommunen, die einen qualifizierten Mietspiegel aufstellen, müssen diesen ab dem 1. Januar 2024 veröffentlicht haben.
Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): CO2-Preis steigt 2024 auf 40 Euro
Zur Entlastung der Verbraucher bei den Energiekosten hat die Bundesregierung im Jahr 2022 beschlossen, die im Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG) festgelegte jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe für 2023 auszusetzen. Damit lag der CO2-Preis 2023 unverändert gegenüber dem Vorjahr bei 30 Euro. Ab 2024 wird der CO2-Preis von 30 auf 40 Euro pro Tonne CO2 erhöht. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden durch den CO2-Preis bis 2027 jedes Jahr teurer. Vermieter müssen für das vergangene Abrechnungsjahr 2023 einen Teil der CO2-Kosten der Mieter übernehmen.
Wachstumschancengesetz
Das Wachstumschancengesetz beabsichtigt eine Reihe Entlastungen für die deutsche Wirtschaft. Für neue Wohngebäude sieht es eine befristete Einführung einer degressiven Abschreibung in Höhe von 6 Prozent vor, die rückwirkend ab dem 1. Oktober 2023 gelten soll. Noch lässt die Verabschiedung allerdings auf sich warten: Nach Beschluss des Bundesrates am 24. November 2023 beraten Bund und Länder weiter über das Gesetz im Vermittlungsausschuss.
Erste Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImschV): Bestehende Festbrennstoffkessel und Einzelraumöfen müssen bis Ende 2024 Staub- und CO-Ausstoß reduzieren (§§ 25 und 26 der 1. BImschV)
Mit Brennstoffen wie Holz, Kohle und anderen Feststoffen betriebene Öfen müssen bestimmte Kohlenmonoxid- und Feinstaub-Grenzwerte einhalten. Die letzte Übergangsfrist läuft Ende 2024 aus. Wird ein Ofen den gängigen Pflichten und Anforderungen nicht gerecht, müssen Eigentümer ihn aufrüsten oder anderenfalls abschalten.
Im kommenden Jahr gelten viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
Gebäudeenergiegesetz (GEG): Heizen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie
Am 1. Januar 2024 trat die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Das sogenannte Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Neu installierte Heizungen müssen zukünftig ihre Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen. Doch zunächst gilt die Pflicht nur für Neubaugebiete. Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken wird die 65-Prozent-Vorgabe erst dann wirksam, wenn die Stadt oder Gemeinde ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Bis dahin dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Außerdem müssen sich Eigentümer vor Einbau einer neuen Heizung, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, von einer fachkundigen Stelle – wie etwa dem Handwerksunternehmen oder Bezirksschornsteinfeger – beraten lassen.
Wärmeplanungsgesetz (WPG)
Mit dem Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (Wärmeplanungsgesetz, WPG) werden Länder und Kommunen verpflichtet, auf ihrem Gebiet eine flächendeckende Wärmeplanung durchzuführen. Das Gesetz ergänzt das novellierte GEG, welches die Gebäudeeigentümer verpflichtet, bei Einbau oder Austausch ihrer Heizung nach Vorliegen einer Wärmeplanung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen. Das WPG trat gemeinsam mit dem GEG am 1. Januar 2024 in Kraft. Weitere Einzelheiten dazu finden Sie auf den Seiten 24 und 25.
Heizungscheck und hydraulischer Abgleich wird ab 1. Oktober 2024 neu geregelt
Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) schreibt für alle Gasheizungen einen Heizungscheck und zusätzlich in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen sowie Gaszentralheizung einen hydraulischen Abgleich vor. Die Verordnung, die wegen der Gaslieferengpässe infolge des Ukraine-Krieges am 1. Oktober 2022 in Kraft getreten war, gilt noch bis zum 30. September 2024. Ab 1. Oktober 2024 wird sie von den neuen Regelungen des GEG abgelöst. Ab dann müssen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens sechs Wohnungen unabhängig vom Brennstoff alle mit Wasser als Wärmeträger betriebenen älteren Heizungen überprüft und neue Heizungsanlagen generell hydraulisch abgeglichen werden.
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Die bestehende Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird vor dem Hintergrund des GEG weiterentwickelt. Eigentümer erhalten künftig Zuschüsse und Förderkredite. Als Basisförderung für eine neue Heizung werden einheitlich 30 Prozent in Aussicht gestellt, zusätzlich sind Boni möglich. Insgesamt können maximal 70 Prozent Förderung zusammenkommen. Zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses war jedoch infolge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Klima- und Transformationsfonds noch nicht entschieden, ob beziehungsweise wann die dafür veranschlagten Haushaltsmittel für 2024 zur Verfügung stehen.
Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO): Neue Gebühren für neue Pflichten
Mit Inkrafttreten der Novelle des GEG werden auch die Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeisters erweitert und als Gebührentatbestände in die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) aufgenommen. So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff, die Einhaltung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung sowie die Einhaltung der Anforderung an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Dafür werden Arbeitswerte von 8 bis 10 aufgerufen, was zu Kosten von 9,60 bis 12 Euro führt, wenn die Überprüfung im Rahmen einer Feuerstättenschau stattfindet.
Änderungen des Mietrechts durch das GEG
Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierungen wurde ins Gesetz aufgenommen. Neben den bislang regelmäßig angewendeten Modernisierungsmieterhöhungs-Verfahren, nach denen Vermieter 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen können, haben Vermieter nun die Wahl, von welcher der Varianten sie Gebrauch machen möchten. Hat der Vermieter eine Heizungsanlage gemäß den gesetzlichen Vorgaben eingebaut und dafür öffentliche Zuschüsse beantragt, darf er zukünftig die jährliche Miete um 10 Prozent der nach der Förderung und Abzug von weiteren 15 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei darf die monatliche Miete aber niemals mehr als um 50 Cent pro Quadratmeter steigen. Macht der Mieter finanzielle Härte geltend, kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen.
Vermieter mit Index- und Staffelmietverträgen können keine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, selbst wenn sie gesetzlich zum Heizungsaustausch verpflichtet sind.
Kabelfernsehen – Gebühren sind nicht mehr als Betriebskosten umlegbar
Bis zum 30. Juni 2024 können Vermieter die Kosten für Kabelfernsehen als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass die Infrastruktur für das Kabelfernsehen bis zum 1. Dezember 2021 errichtet wurde und mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt. Ab dem 1. Juli 2024 sind nur noch die Kosten für den Betriebsstrom der Anlagen und bei Gemeinschaftsantennenanlagen die Wartungskosten umlagefähig. Vermieter müssen also handeln, wenn sie am Ende nicht auf den Kosten für das TV-Signal sitzen bleiben wollen.
• Zertifizierte Verwalter für Wohnungseigentümergemeinschaften
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, es sei denn die Gemeinschaft umfasst weniger als neun Sondereigentumseinheiten, ein Eigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Weitere Informationen dazu auf Seite 14.
Qualifizierte Mietspiegel: Zum Jahreswechsel läuft die Frist ab
Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern müssen nach dem Mietspiegelrecht, welches im Sommer 2022 in Kraft getreten ist, einen aktuellen Mietspiegel vorweisen. Seit dem 1. Januar 2023 gilt dies für Kommunen, die sich für einen einfachen Mietspiegel entschieden haben. Kommunen, die einen qualifizierten Mietspiegel aufstellen, müssen diesen ab dem 1. Januar 2024 veröffentlicht haben.
Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): CO2-Preis steigt 2024 auf 40 Euro
Zur Entlastung der Verbraucher bei den Energiekosten hat die Bundesregierung im Jahr 2022 beschlossen, die im Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG) festgelegte jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe für 2023 auszusetzen. Damit lag der CO2-Preis 2023 unverändert gegenüber dem Vorjahr bei 30 Euro. Ab 2024 wird der CO2-Preis von 30 auf 40 Euro pro Tonne CO2 erhöht. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden durch den CO2-Preis bis 2027 jedes Jahr teurer. Vermieter müssen für das vergangene Abrechnungsjahr 2023 einen Teil der CO2-Kosten der Mieter übernehmen.
Wachstumschancengesetz
Das Wachstumschancengesetz beabsichtigt eine Reihe Entlastungen für die deutsche Wirtschaft. Für neue Wohngebäude sieht es eine befristete Einführung einer degressiven Abschreibung in Höhe von 6 Prozent vor, die rückwirkend ab dem 1. Oktober 2023 gelten soll. Noch lässt die Verabschiedung allerdings auf sich warten: Nach Beschluss des Bundesrates am 24. November 2023 beraten Bund und Länder weiter über das Gesetz im Vermittlungsausschuss.
Erste Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImschV): Bestehende Festbrennstoffkessel und Einzelraumöfen müssen bis Ende 2024 Staub- und CO-Ausstoß reduzieren (§§ 25 und 26 der 1. BImschV)
Mit Brennstoffen wie Holz, Kohle und anderen Feststoffen betriebene Öfen müssen bestimmte Kohlenmonoxid- und Feinstaub-Grenzwerte einhalten. Die letzte Übergangsfrist läuft Ende 2024 aus. Wird ein Ofen den gängigen Pflichten und Anforderungen nicht gerecht, müssen Eigentümer ihn aufrüsten oder anderenfalls abschalten.
Januar 2024
Saarbrücken hat einen qualifizierten MietspiegelSEIT JAHRESBEGINN
Saarbrücken hat einen qualifizierten Mietspiegel
Welche Informationen enthält der Saarbrücker Mietspiegel?
Er gibt eine Übersicht über die ortsüblichen
Nettokaltmieten in Euro je
Quadratmeter für nicht preisgebundene
Wohnungen in der Landeshauptstadt
Saarbrücken. Er gilt nicht für
mithilfe öffentlicher Förderung erbauteA
oder sanierte Wohnungen. Der
Mietspiegel schafft Transparenz und
Rechtssicherheit für die Mieterinnen
und Mieter sowie die Vermieterinnen und Vermieter und hilft
in vielen Fällen gerichtliche Streitigkeiten über Miethöhen zu
vermeiden.
Gesetzliche Verpflichtung
Mit dem Inkrafttreten des neuen Mietspiegelreformgesetzes
am 1. Januar 2024 ist die Erstellung und regelmäßige Fortschreibung
von Mietspiegeln für alle Kommunen ab 50.000
Einwohnern verpflichtend. Mit der Veröffentlichung des ersten
qualifizierten Mietspiegels erfüllt die Landeshauptstadt Saarbrücken
diese gesetzliche Vorgabe. Grundlage für
einen „qualifizierten“ Mietspiegel ist, dass er
nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden
rarbeitet wurde und von der Stadt
und/oder von Interessenvertretungen der
Vermieterinnen und Vermieter sowie der
Mieterinnen und Mieter im Arbeitskreis anerkannt
wird.
Beteiligte Akteure und Datengrundlage
Das erfahrene Hamburger Institut FUB IGES Wohnen+
Immobilien+Umwelt GmbH hat die Landeshauptstadt im gesamten
Erstellungsprozess begleitet und bei der Erstellung die
anerkannte wissenschaftliche Methodik gewährleistet. Zudem
haben städtische Fachämter und Experten des lokalen Mietwohnungsmarkts
den gesamten Prozess in einem Arbeitskreis aktiv unterstützt.
Die Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten
sind Daten aus einer breit angelegten Befragung von
Mieterhaushalten sowie Vermieterinnen und Vermietern, die
von April bis Juni 2023 durchgeführt wurde. Insgesamt sind
Daten zu mehr als 5500 Saarbrücker Wohnungen in die Auswertung
eingeflossen, wobei der Datenschutz stets gewährleistet
wurde.
Anerkennung durch Arbeitskreis und Beschluss
durch den Saarbrücker Stadtrat
Mitte November 2023 haben die im Arbeitskreis Mietspiegel
beteiligten Akteure des lokalen Mietwohnungsmarktes per Unterschrift
den Mietspiegel anerkannt. Mit dem Mieterbund, der
Mieterhilfe sowie Haus [&] Grund und dem Verband der saarländischen
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft haben alle
stimmberechtigten Mitglieder des Arbeitskreises dem Saarbrücker
Mietspiegel zugestimmt. Anschließend hat auch der Stadtrat
der Landeshauptstadt Saarbrücken den Mietspiegel in seiner
Sitzung vom 12. Dezember 2024 beschlossen. Der qualifi -
zierte Mietspiegel von Saarbrücken wurde somit qualifiziert
und gilt seit dem 1. Januar 2024.
Saarbrücken hat einen qualifizierten Mietspiegel
Welche Informationen enthält der Saarbrücker Mietspiegel?
Er gibt eine Übersicht über die ortsüblichen
Nettokaltmieten in Euro je
Quadratmeter für nicht preisgebundene
Wohnungen in der Landeshauptstadt
Saarbrücken. Er gilt nicht für
mithilfe öffentlicher Förderung erbauteA
oder sanierte Wohnungen. Der
Mietspiegel schafft Transparenz und
Rechtssicherheit für die Mieterinnen
und Mieter sowie die Vermieterinnen und Vermieter und hilft
in vielen Fällen gerichtliche Streitigkeiten über Miethöhen zu
vermeiden.
Gesetzliche Verpflichtung
Mit dem Inkrafttreten des neuen Mietspiegelreformgesetzes
am 1. Januar 2024 ist die Erstellung und regelmäßige Fortschreibung
von Mietspiegeln für alle Kommunen ab 50.000
Einwohnern verpflichtend. Mit der Veröffentlichung des ersten
qualifizierten Mietspiegels erfüllt die Landeshauptstadt Saarbrücken
diese gesetzliche Vorgabe. Grundlage für
einen „qualifizierten“ Mietspiegel ist, dass er
nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden
rarbeitet wurde und von der Stadt
und/oder von Interessenvertretungen der
Vermieterinnen und Vermieter sowie der
Mieterinnen und Mieter im Arbeitskreis anerkannt
wird.
Beteiligte Akteure und Datengrundlage
Das erfahrene Hamburger Institut FUB IGES Wohnen+
Immobilien+Umwelt GmbH hat die Landeshauptstadt im gesamten
Erstellungsprozess begleitet und bei der Erstellung die
anerkannte wissenschaftliche Methodik gewährleistet. Zudem
haben städtische Fachämter und Experten des lokalen Mietwohnungsmarkts
den gesamten Prozess in einem Arbeitskreis aktiv unterstützt.
Die Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten
sind Daten aus einer breit angelegten Befragung von
Mieterhaushalten sowie Vermieterinnen und Vermietern, die
von April bis Juni 2023 durchgeführt wurde. Insgesamt sind
Daten zu mehr als 5500 Saarbrücker Wohnungen in die Auswertung
eingeflossen, wobei der Datenschutz stets gewährleistet
wurde.
Anerkennung durch Arbeitskreis und Beschluss
durch den Saarbrücker Stadtrat
Mitte November 2023 haben die im Arbeitskreis Mietspiegel
beteiligten Akteure des lokalen Mietwohnungsmarktes per Unterschrift
den Mietspiegel anerkannt. Mit dem Mieterbund, der
Mieterhilfe sowie Haus [&] Grund und dem Verband der saarländischen
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft haben alle
stimmberechtigten Mitglieder des Arbeitskreises dem Saarbrücker
Mietspiegel zugestimmt. Anschließend hat auch der Stadtrat
der Landeshauptstadt Saarbrücken den Mietspiegel in seiner
Sitzung vom 12. Dezember 2024 beschlossen. Der qualifi -
zierte Mietspiegel von Saarbrücken wurde somit qualifiziert
und gilt seit dem 1. Januar 2024.
Januar 2024
Umbau der Eitentumswohnung: Was ist erlaubt, was zustimmungspflichtig?Nach dem Motto „My home is my castle“ planen viele Wohnungseigentümer munter die Umgestaltung ihrer eigenen vier Wände. Doch Vorsicht: Bei Aus- und Umbauten in der Eigentumswohnung kann oftmals die Zustimmung der Miteigentümer nötig sein.
Grundsätzlich kann man im Umgang mit seiner Wohnung natürlich schalten und walten wie man will, schließlich ist man Eigentümer. Zu unterscheiden ist aber das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Gern legen neue Wohnungseigentümer einfach mal los, ohne zuvor im Rahmen einer Eigentümerversammlung einen Beschluss herbeizuführen. Das kann aber durchaus teuer werden, nämlich wenn später die eigenmächtig unternommenen baulichen Maßnahmen kostenintensiv zurückgebaut werden müssen.
Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum?
Ob ein Gebäudeteil im Gemeinschafts- oder im Sondereigentum steht, ist von entscheidender Bedeutung. Ein Blick in die Teilungserklärung sollte Aufschluss geben: Hier muss genau abgegrenzt sein, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum zählt. In der Regel gehören zum Sondereigentum beispielsweise der obere Fußbodenbelag, Einbaumöbel, Innentüren, Sanitärinstallationen und Heizkörper. Konstruktive Bestandteile der Immobilie wie zum Beispiel Fenster, statisch relevante Wände oder die Wohnungseingangstür und Balkontüren stehen hingegen im gemeinschaftlichen Eigentum. Auch Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder auf Grundstücksteilen befinden (§ 5 Absatz 2 WEG).
Darf ich ohne Weiteres im Sondereigentum umbauen?
Gebäudeteile, welche dem Sondereigentum zuzuordnen sind, obliegen also der Gestaltungshoheit des jeweiligen Eigentümers. Im Gegenzug hat er auch sämtliche Kosten zu tragen. Sondereigentum kann in den Grenzen des § 14 WEG genutzt und umgebaut werden. Durch die Maßnahmen darf aber keine über das normale Maß hinausgehende Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer erfolgen. Anderenfalls kommt es eventuell zu Unterlassungs- und Rückbauverpflichtungen.
So fragt sich mancher Eigentümer, ob er in seiner Wohnung eine Wand wegbrechen kann, um ein Zimmer zu vergrößern. Innerhalb der eigenen Wohnung ist das zumindest dann kein Problem, wenn es sich nicht um eine tragende Wand handelt. Solche Wände zählen in der Regel zum Sondereigentum. Und wie steht es mit der Wohnungstür? Während es gestattet sein könnte, diese von innen nach eigenen Vorlieben farblich zu gestalten, gilt dies keinesfalls von außen: Denn Wohnungstüren gehören stets zum Gemeinschaftseigentum. Über die äußere Gestaltung der Eingangstüren entscheiden daher alle Eigentümer gemeinschaftlich.
Was gilt bei Gemeinschaftseigentum?
Grundsätzlich gilt: Sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, müssen die anderen Eigentümer den Maßnahmen zustimmen. Die Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung dieser Gebäudeteile obliegen der Eigentümergemeinschaft und damit in der Regel auch die sogenannte Kostentragungslast. Grundsätzlich besteht bei eigenmächtigen Umbauarbeiten am Gemeinschaftseigentum ein Rückbauanspruch der Gemeinschaft. Einzelne Wohnungseigentümer können Ansprüche gegen den störenden Eigentümer nur dann geltend machen, wenn sie zusätzlich in ihrem Sondereigentum gestört sind. Diese Ansprüche können dann im gerichtlichen Verfahren und sogar im Rahmen einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.
Anna Katharina Fricke
Grundsätzlich kann man im Umgang mit seiner Wohnung natürlich schalten und walten wie man will, schließlich ist man Eigentümer. Zu unterscheiden ist aber das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Gern legen neue Wohnungseigentümer einfach mal los, ohne zuvor im Rahmen einer Eigentümerversammlung einen Beschluss herbeizuführen. Das kann aber durchaus teuer werden, nämlich wenn später die eigenmächtig unternommenen baulichen Maßnahmen kostenintensiv zurückgebaut werden müssen.
Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum?
Ob ein Gebäudeteil im Gemeinschafts- oder im Sondereigentum steht, ist von entscheidender Bedeutung. Ein Blick in die Teilungserklärung sollte Aufschluss geben: Hier muss genau abgegrenzt sein, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum zählt. In der Regel gehören zum Sondereigentum beispielsweise der obere Fußbodenbelag, Einbaumöbel, Innentüren, Sanitärinstallationen und Heizkörper. Konstruktive Bestandteile der Immobilie wie zum Beispiel Fenster, statisch relevante Wände oder die Wohnungseingangstür und Balkontüren stehen hingegen im gemeinschaftlichen Eigentum. Auch Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder auf Grundstücksteilen befinden (§ 5 Absatz 2 WEG).
Darf ich ohne Weiteres im Sondereigentum umbauen?
Gebäudeteile, welche dem Sondereigentum zuzuordnen sind, obliegen also der Gestaltungshoheit des jeweiligen Eigentümers. Im Gegenzug hat er auch sämtliche Kosten zu tragen. Sondereigentum kann in den Grenzen des § 14 WEG genutzt und umgebaut werden. Durch die Maßnahmen darf aber keine über das normale Maß hinausgehende Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer erfolgen. Anderenfalls kommt es eventuell zu Unterlassungs- und Rückbauverpflichtungen.
So fragt sich mancher Eigentümer, ob er in seiner Wohnung eine Wand wegbrechen kann, um ein Zimmer zu vergrößern. Innerhalb der eigenen Wohnung ist das zumindest dann kein Problem, wenn es sich nicht um eine tragende Wand handelt. Solche Wände zählen in der Regel zum Sondereigentum. Und wie steht es mit der Wohnungstür? Während es gestattet sein könnte, diese von innen nach eigenen Vorlieben farblich zu gestalten, gilt dies keinesfalls von außen: Denn Wohnungstüren gehören stets zum Gemeinschaftseigentum. Über die äußere Gestaltung der Eingangstüren entscheiden daher alle Eigentümer gemeinschaftlich.
Was gilt bei Gemeinschaftseigentum?
Grundsätzlich gilt: Sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, müssen die anderen Eigentümer den Maßnahmen zustimmen. Die Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung dieser Gebäudeteile obliegen der Eigentümergemeinschaft und damit in der Regel auch die sogenannte Kostentragungslast. Grundsätzlich besteht bei eigenmächtigen Umbauarbeiten am Gemeinschaftseigentum ein Rückbauanspruch der Gemeinschaft. Einzelne Wohnungseigentümer können Ansprüche gegen den störenden Eigentümer nur dann geltend machen, wenn sie zusätzlich in ihrem Sondereigentum gestört sind. Diese Ansprüche können dann im gerichtlichen Verfahren und sogar im Rahmen einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.
Anna Katharina Fricke
November 2023
Beschaffung von Immobilienunterlagen bei BehördenWer sein Haus verkaufen, umbauen oder beleihen will, benötigt die einschlägigen Unterlagen für seine Immobilie – etwa Flurkarte, Baugenehmigung oder Grundbuchauszug. Diese sollten sich also grundsätzlich im Besitz jedes Eigentümers befinden.
Oftmals stellt sich heraus, dass benötigte Unterlagen fehlen – vor allem, wenn Gebäude schon viele Jahrzehnte alt sind. Im schlimmsten Fall kann das bedeuten, dass beispielsweise Genehmigungen für erfolgte Anbauten fehlen oder Besitzverhältnisse nicht vollständig geklärt sind. Viele Dokumente lassen sich aber wiederbeschaffen.
Grundbuchauszug
Die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks sind im Grundbuch festgehalten, ebenso wie etwaige Grundschulden oder Wohnrechte. Mit dem Grundbuchauszug können Eigentümer also nachweisen, dass ihnen die betreffende Immobilie tatsächlich gehört und klären, ob das Grundstück belastet ist. Der Grundbuchauszug ist im Grundbuchamt erhältlich.
Katasteramt
Den amtlichen Nachweis über die Existenz des Grundstücks führt das Katasteramt – nämlich mit der Flurkarte. Mit ihr lässt sich das Areal nicht nur lokalisieren, sondern man erfährt auch, wie groß das Grundstück ist und auf welche Weise es bebaut ist.
Bauamt
Zu den Bauplänen gehören neben der Baugenehmigungsurkunde auch eine Baubeschreibung sowie bei neueren Gebäuden eine Bauabnahmebescheinigung, die bestätigt, dass der Bau gemäß der Baugenehmigung abgeschlossen wurde. Diese Unterlagen erhalten Eigentümer beim zuständigen Bauordnungsamt oder aus dem dazugehörigen Archiv, wo auch Grundrisse und Bauzeichnungen aufbewahrt werden. Dieses Amt führt auch das Baulastenverzeichnis, in dem die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers aufgeführt sind, beispielsweise Belastungen wie Wegerechte. Hier aufgeführte Belastungen werden in den meisten Bundesländern – bis auf Bayern und Brandenburg – nicht zusätzlich im Grundbuch eingetragen. In das Baulastenverzeichnis kann ein potenzieller Käufer mit einer Vollmacht auch selbst Einsicht nehmen.
Gemeinde
Manchmal genießen Gemeinden Vorkaufsrechte. Die sogenannte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung bestätigt, dass die Gemeinde darauf verzichtet. Das Dokument ist bei der Gemeinde erhältlich und wird erst nach Vertragsunterzeichnung, aber vor Zahlung des Kaufpreises vom Notar eingeholt.
Anliegerbescheinigung
Die Anliegerbescheinigung gibt Auskunft darüber, ob bereits alle Kosten für die Erschließung des Grundstücks bezahlt wurden. Dazu zählen zum Beispiel der Anschluss an Wasser- und Stromleitungen sowie Straßen. Das Dokument kann form- und fristlos bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden. Haftbar für die Kosten ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Abrechnung Eigentümer der Immobilie ist – auch dann, wenn die Erschließungsarbeiten lange zurückliegen.
Denkmalschutz
Steht die Immobilie unter Denkmalschutz, müssen Umbauten oder gar (Teil-)Abrisse von der zuständigen Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Auch Unterlagen über bereits durchgeführte Maßnahmen dieser Art führt die Denkmalschutzbehörde.
Oftmals stellt sich heraus, dass benötigte Unterlagen fehlen – vor allem, wenn Gebäude schon viele Jahrzehnte alt sind. Im schlimmsten Fall kann das bedeuten, dass beispielsweise Genehmigungen für erfolgte Anbauten fehlen oder Besitzverhältnisse nicht vollständig geklärt sind. Viele Dokumente lassen sich aber wiederbeschaffen.
Grundbuchauszug
Die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks sind im Grundbuch festgehalten, ebenso wie etwaige Grundschulden oder Wohnrechte. Mit dem Grundbuchauszug können Eigentümer also nachweisen, dass ihnen die betreffende Immobilie tatsächlich gehört und klären, ob das Grundstück belastet ist. Der Grundbuchauszug ist im Grundbuchamt erhältlich.
Katasteramt
Den amtlichen Nachweis über die Existenz des Grundstücks führt das Katasteramt – nämlich mit der Flurkarte. Mit ihr lässt sich das Areal nicht nur lokalisieren, sondern man erfährt auch, wie groß das Grundstück ist und auf welche Weise es bebaut ist.
Bauamt
Zu den Bauplänen gehören neben der Baugenehmigungsurkunde auch eine Baubeschreibung sowie bei neueren Gebäuden eine Bauabnahmebescheinigung, die bestätigt, dass der Bau gemäß der Baugenehmigung abgeschlossen wurde. Diese Unterlagen erhalten Eigentümer beim zuständigen Bauordnungsamt oder aus dem dazugehörigen Archiv, wo auch Grundrisse und Bauzeichnungen aufbewahrt werden. Dieses Amt führt auch das Baulastenverzeichnis, in dem die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers aufgeführt sind, beispielsweise Belastungen wie Wegerechte. Hier aufgeführte Belastungen werden in den meisten Bundesländern – bis auf Bayern und Brandenburg – nicht zusätzlich im Grundbuch eingetragen. In das Baulastenverzeichnis kann ein potenzieller Käufer mit einer Vollmacht auch selbst Einsicht nehmen.
Gemeinde
Manchmal genießen Gemeinden Vorkaufsrechte. Die sogenannte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung bestätigt, dass die Gemeinde darauf verzichtet. Das Dokument ist bei der Gemeinde erhältlich und wird erst nach Vertragsunterzeichnung, aber vor Zahlung des Kaufpreises vom Notar eingeholt.
Anliegerbescheinigung
Die Anliegerbescheinigung gibt Auskunft darüber, ob bereits alle Kosten für die Erschließung des Grundstücks bezahlt wurden. Dazu zählen zum Beispiel der Anschluss an Wasser- und Stromleitungen sowie Straßen. Das Dokument kann form- und fristlos bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden. Haftbar für die Kosten ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Abrechnung Eigentümer der Immobilie ist – auch dann, wenn die Erschließungsarbeiten lange zurückliegen.
Denkmalschutz
Steht die Immobilie unter Denkmalschutz, müssen Umbauten oder gar (Teil-)Abrisse von der zuständigen Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Auch Unterlagen über bereits durchgeführte Maßnahmen dieser Art führt die Denkmalschutzbehörde.
November 2023
Energetische GebäudesanierungInvestitionen rückläufig
Von 2011 bis 2022 sind die jährlichen Ausgaben für die energetische Sanierung zwar um fast 40 Prozent auf 67 Milliarden Euro gestiegen, stellten die Forscher des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) einer Studie fest. Berücksichtige man jedoch die gleichzeitige Preisentwicklung, liegen die realen Investitionen insgesamt deutlich unter dem Niveau Anfang der 2010er-Jahre, so die DIW-Experten.
Der erste Tiefpunkt der realen Investitionen in die energetische Gebäudesanierung war laut DIW im Jahr 2015 zu verorten – zwischenzeitlich folgte eine Erholung der Investitionstätigkeit. Seit 2018 verharren die jährlichen realen Investitionssummen aber weit unter dem Niveau des Ausgangsjahres. Mit den zuletzt starken Preissteigerungen wurde 2022 ein neuer Tiefpunkt erreicht. Das reale Investitionsvolumen liegt nun gut 13 Prozent niedriger als 2011.
Ein Knick in der Dämmung
Die Autoren der Studie haben auch die einzelnen Maßnahmenbereiche getrennt voneinander betrachtet. Die Wand- und Dachdämmung ist ein wesentlicher Teil der energetischen Sanierung. Diese Maßnahmen hätten sich nach einem Abschwung im Betrachtungszeitraum bis 2022 nur leicht erholt, so die DIW-Forscher. In die Dämmung von Wohngebäuden wurden zu laufenden Preisen im Jahr 2011 fast 12 Milliarden Euro investiert. Danach gingen die nominalen Investitionssummen stark zurück. Seit 2017 ziehen die Werte wieder an und liegen im Jahr 2022 nominal um knapp 2,5 Milliarden Euro höher als 2011.
Keine Dynamik beim Fenstertausch
Der Austausch von Fenstern und Außentüren zeigt laut Studie wenig Dynamik. Die Ausgaben in jeweiligen Preisen stiegen nahezu durchgängig von fast 12 Milliarden Euro im Jahr 2011 auf 17 Milliarden Euro 2022. Die realen Investitionszuwächse in diesem Bereich sind jedoch ebenfalls rückläufig. Real lagen die Investitionen zeitweise sogar deutlich höher als heute. Gegenüber 2017 ergibt sich ein Minus von 15 Prozent.
Ausgaben für Heizung legen unterm Strich zu
Die Ausgaben für die Erneuerung der Heizungsanlagen legten bei Wohngebäuden zu. Im Jahr 2011 wurden für die Erneuerung von Heizungsanlagen in diesem Bereich knapp 10 Milliarden Euro aufgewendet. Dagegen waren es 2022 weit mehr als 17 Milliarden Euro. Die Ausgabenzuwächse reichten sogar aus, die realen Investitionen in die Erneuerung der Heizungen zu erhöhen. Im Jahr 2022 lag die Investitionssumme preisbereinigt um rund 10 Prozent über der von 2011.
Die Forscher resümieren, dass nur schwer zu bewerten sei, in welchem Ausmaß durch die bisherigen politischen Maßnahmen Fortschritte bei der Gebäudesanierung erzielt werden konnten. Allerdings sei bei den Energiepreisschwankungen teilweise ein deutlicher Zusammenhang mit den Änderungen der Investitionen in die energetische Gebäudesanierung zu sehen.
Fazit von Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Vor dem Hintergrund anhaltend hoher Finanzierungskosten und steigender Baupreise unterstreicht die Studie die Notwendigkeit klarer Rahmenbedingungen für Investitionen und eine verlässliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung. Sowohl die kommunale Wärmeplanung als auch die zukünftige Förderlandschaft lassen aber noch auf sich warten.“
Oktober 2023
Bürokratieabbau für Kleinstvermieter geplantFreigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
Ein Mitte Juli 2023 veröffentlichter Entwurf aus dem Bundesfinanzministerium soll Kleinstvermieter ab dem kommenden Jahr von Steuerbürokratie entlasten.
Im Entwurf des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) für das sogenannte Wachstumschancengesetz ist vorgesehen, bei der Einkommensteuer erstmals eine gesonderte Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einzuführen. Der neue § 3 Nummer 73 Einkommensteuergesetz soll Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterhalb von 1.000 Euro steuerfrei stellen. Dies soll Kleinstvermieter mit geringen Einnahmen von Bürokratie entlasten. Wird die Freigrenze überschritten, sind die kompletten Einnahmen wie bisher zu versteuern.
Höhere Ausgaben trotzdem absetzbar
Übersteigen die Ausgaben die mit ihnen in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Einnahmen, können nach den Plänen aus dem Ministerium diese Einnahmen auf Antrag als steuerpflichtig behandelt werden, um Verluste aus der Vermietung geltend zu machen. Der Antrag besteht aus der Abgabe einer Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung. Dies alles soll ab dem Veranlagungszeitraum 2024 gelten.
Steuerfreiheit der Dezemberhilfe
Weiter ist im Gesetzentwurf vorgesehen, auf die Besteuerung der Dezemberhilfe angesichts des hohen Vollzugsaufwandes und der im Verhältnis dazu geringen zu erwartenden Steuermehreinnahmen zu verzichten.
Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik:
„Mit der Freigrenze für Kleinstvermieter wird eine Initiative von Haus & Grund aufgegriffen, die dazu beiträgt, Kleinstvermieter von Bürokratie zu entlasten. Zu hoffen bleibt, dass diese Pläne tatsächlich in der Endfassung des Gesetzes umgesetzt werden und nicht als Verhandlungsmasse im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens auf der Strecke bleiben.
Ein Mitte Juli 2023 veröffentlichter Entwurf aus dem Bundesfinanzministerium soll Kleinstvermieter ab dem kommenden Jahr von Steuerbürokratie entlasten.
Im Entwurf des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) für das sogenannte Wachstumschancengesetz ist vorgesehen, bei der Einkommensteuer erstmals eine gesonderte Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einzuführen. Der neue § 3 Nummer 73 Einkommensteuergesetz soll Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterhalb von 1.000 Euro steuerfrei stellen. Dies soll Kleinstvermieter mit geringen Einnahmen von Bürokratie entlasten. Wird die Freigrenze überschritten, sind die kompletten Einnahmen wie bisher zu versteuern.
Höhere Ausgaben trotzdem absetzbar
Übersteigen die Ausgaben die mit ihnen in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Einnahmen, können nach den Plänen aus dem Ministerium diese Einnahmen auf Antrag als steuerpflichtig behandelt werden, um Verluste aus der Vermietung geltend zu machen. Der Antrag besteht aus der Abgabe einer Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung. Dies alles soll ab dem Veranlagungszeitraum 2024 gelten.
Steuerfreiheit der Dezemberhilfe
Weiter ist im Gesetzentwurf vorgesehen, auf die Besteuerung der Dezemberhilfe angesichts des hohen Vollzugsaufwandes und der im Verhältnis dazu geringen zu erwartenden Steuermehreinnahmen zu verzichten.
Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik:
„Mit der Freigrenze für Kleinstvermieter wird eine Initiative von Haus & Grund aufgegriffen, die dazu beiträgt, Kleinstvermieter von Bürokratie zu entlasten. Zu hoffen bleibt, dass diese Pläne tatsächlich in der Endfassung des Gesetzes umgesetzt werden und nicht als Verhandlungsmasse im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens auf der Strecke bleiben.
September 2023
Förderungen Grundförderung plus KlimaboniMit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes ändern sich auch die Förderbedingungen für den Heizungstausch. Noch stehen die finalen Details nicht fest, doch die Rahmenbedingungen zeichnen sich schon ab.
Die bestehende Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird leicht verändert, damit sie auch künftig zu den gesetzlichen Anforderungen passt. Konkret heißt das: Es gibt weiterhin eine Förderung für den Tausch einer alten fossilen gegen eine neue klimafreundliche Heizung. Der Fördersatz beträgt künftig einheitlich 30 Prozent, unabhängig davon, für welche der im Gesetz genannten klimafreundlichen Heizformen man sich entscheidet.
Klimaboni ergänzen Grundförderung
Zusätzlich zur Grundförderung gibt es drei verschiedene Klimaboni, also erhöhte Fördersätze, um den schnelleren Umstieg von besonders alten und ineffizienten auf nachhaltige Heizungen zu fördern.
So erhalten Personen, die nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch Ausnahmeregelungen nicht zum Tausch ihrer alten Heizung verpflichtet wären, zusätzlich 20 Prozent Förderung (Klimabonus I). Einen Bonus in gleicher Höhe erhalten auch selbst nutzende Altbesitzer, welche ihre Immobilie vor 2002 bewohnten, Menschen über 80 Jahre sowie Empfänger einkommensabhängiger Transferleistungen wie beispielsweise Wohngeld. Und diejenigen, die verpflichtet sind, eine neue Heizung einzubauen und dabei die gesetzliche Anforderung übererfüllen, erhalten zusätzlich 10 Prozent Förderung (Klimabonus II). Auch bei Havariefällen wird zur Grundförderung ein Zuschlag von 10 Prozent gewährt, wenn die Anforderung übererfüllt wird (Klimabonus III).
Förderkredite
Zusätzlich zu den Investitionskostenzuschüssen sollen zinsvergünstigte Kredite mit langen Laufzeiten und Tilgungszuschüsse für Heizungstausch oder Effizienzmaßnahmen angeboten werden, die allen Haushalten bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 90.000 Euro zustehen. Alternativ bleibt ebenfalls die steuerliche Abschreibung erhalten.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Die bestehende Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird leicht verändert, damit sie auch künftig zu den gesetzlichen Anforderungen passt. Konkret heißt das: Es gibt weiterhin eine Förderung für den Tausch einer alten fossilen gegen eine neue klimafreundliche Heizung. Der Fördersatz beträgt künftig einheitlich 30 Prozent, unabhängig davon, für welche der im Gesetz genannten klimafreundlichen Heizformen man sich entscheidet.
Klimaboni ergänzen Grundförderung
Zusätzlich zur Grundförderung gibt es drei verschiedene Klimaboni, also erhöhte Fördersätze, um den schnelleren Umstieg von besonders alten und ineffizienten auf nachhaltige Heizungen zu fördern.
So erhalten Personen, die nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch Ausnahmeregelungen nicht zum Tausch ihrer alten Heizung verpflichtet wären, zusätzlich 20 Prozent Förderung (Klimabonus I). Einen Bonus in gleicher Höhe erhalten auch selbst nutzende Altbesitzer, welche ihre Immobilie vor 2002 bewohnten, Menschen über 80 Jahre sowie Empfänger einkommensabhängiger Transferleistungen wie beispielsweise Wohngeld. Und diejenigen, die verpflichtet sind, eine neue Heizung einzubauen und dabei die gesetzliche Anforderung übererfüllen, erhalten zusätzlich 10 Prozent Förderung (Klimabonus II). Auch bei Havariefällen wird zur Grundförderung ein Zuschlag von 10 Prozent gewährt, wenn die Anforderung übererfüllt wird (Klimabonus III).
Förderkredite
Zusätzlich zu den Investitionskostenzuschüssen sollen zinsvergünstigte Kredite mit langen Laufzeiten und Tilgungszuschüsse für Heizungstausch oder Effizienzmaßnahmen angeboten werden, die allen Haushalten bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 90.000 Euro zustehen. Alternativ bleibt ebenfalls die steuerliche Abschreibung erhalten.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
September 2023
Schadenersatz gegen MieterBezifferung auf Grundlage eines Kostenvoranschlags ausreichend
Vermieter können einen Schadenersatzanspruch gegen ihre Mieter auch mit den erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten Kosten – den sogenannten fiktiven Kosten – für beispielsweise einen Rückbau oder eine Reparatur begründen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19. April 2023 (VIII ZR 280/21) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung zum Thema erneut bekräftigt.
Die Vorinstanz hatte die Ansprüche eines klagenden Vermieters zurückgewiesen und sich bei der Begründung auf ein Urteil des BGH zum Werkvertragsrecht (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17) berufen, womit dieser seine ständige Rechtsprechung zum fiktiven Schadenersatz im Werkvertragsrecht geändert hatte. Diese könne aber nicht auf das Mietrecht übertragen werden, stellte der BGH klar.
Der Fall
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung machte der klagende Vermieter Forderungen wegen Schönheitsreparaturen, Erneuerung des Fliesenspiegels in der Küche, notwendiger Malerarbeiten im Treppenhaus, Rückbauarbeiten von mieterseits verlegten Fliesen und eines PVC-Bodenbelags sowie Reparaturen an der Zarge geltend. Nachdem die Mieter die Forderungen ablehnten, holte der Vermieter einen Kostenvoranschlag für die notwendigen Arbeiten in Höhe von knapp 8.000 Euro netto ein.
Der Vermieter begann dann selbst, den PVC-Belag zu entfernen und legte neue Böden aus. Dafür und für die Malerarbeiten in Küche und Wohnzimmer sowie das Verlegen von Leisten machte er einen Schadenersatzanspruch in Höhe von knapp 900 Euro netto auf der Grundlage des Kostenvoranschlags klageweise geltend. Die übrigen Positionen des Kostenvoranschlags forderte er zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer als Vorschuss, um die weiteren Arbeiten ausführen zu können. Hilfsweise forderte er den Nettobetrag. Der BGH gab dem Vermieter Recht und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück, das die Feststellungen zur Höhe des Schadens vornehmen sollte.
Entfernen und Neuverlegen von Fliesen in der Küche und das Spachteln und Streichen des Hausflurs seien Schäden, für die der Kläger Schadenersatz neben der Leistung geltend mache. Für diese und die Schadenersatzansprüche wegen der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen und den unterlassenen Rückbauten könne der Vermieter Ersatz für die „voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten (fiktiven) Kosten“ verlangen. Dies gelte auch für die bereits ausgeführten Arbeiten. Denn der Vermieter könne wählen, ob er beispielsweise die für die Reparatur tatsächlich aufgewendeten Kosten (Naturalrestitution) oder Geldersatz verlangen möchte.
Rechtsprechung zum Ersatz fiktiver Kosten im Werkvertragsrecht nicht auf Mietrecht übertragbar
Zwar habe der BGH im Werkvertragsrecht einen fiktiven Schadenersatzanspruch des Bestellers verneint, wenn dieser die Mängel nicht beseitigen lässt. Diese Entscheidung basiert auf dem Gedanken, dass eine mögliche Überkompensation vermieden werden soll. Der Besteller einer mangelhaften Leistung könne – sofern die Voraussetzungen des Schadenersatzanspruchs vorliegen – entweder die Kostendifferenz zwischen dem mangelhaften und dem mangelfreien Werk als Schadenersatz gelten machen, oder er lässt die Mängel beseitigen und macht die tatsächlich anfallenden Kosten als Schadenersatz geltend. Die Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht sei aber nicht auf andere Vertragstypen, insbesondere nicht auf das Mietrecht, übertragbar. Vor allem die Gefahr der Überkompensation kann der BGH im Mietrecht nicht bestätigen. Schließlich sei der Anspruch auf die Kosten zur Erfüllung der Leistungspflicht begrenzt. Außerdem bilde der Grundsatz von Treu und Glauben eine zusätzliche Begrenzung.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
Vermieter können einen Schadenersatzanspruch gegen ihre Mieter auch mit den erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten Kosten – den sogenannten fiktiven Kosten – für beispielsweise einen Rückbau oder eine Reparatur begründen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19. April 2023 (VIII ZR 280/21) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung zum Thema erneut bekräftigt.
Die Vorinstanz hatte die Ansprüche eines klagenden Vermieters zurückgewiesen und sich bei der Begründung auf ein Urteil des BGH zum Werkvertragsrecht (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17) berufen, womit dieser seine ständige Rechtsprechung zum fiktiven Schadenersatz im Werkvertragsrecht geändert hatte. Diese könne aber nicht auf das Mietrecht übertragen werden, stellte der BGH klar.
Der Fall
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung machte der klagende Vermieter Forderungen wegen Schönheitsreparaturen, Erneuerung des Fliesenspiegels in der Küche, notwendiger Malerarbeiten im Treppenhaus, Rückbauarbeiten von mieterseits verlegten Fliesen und eines PVC-Bodenbelags sowie Reparaturen an der Zarge geltend. Nachdem die Mieter die Forderungen ablehnten, holte der Vermieter einen Kostenvoranschlag für die notwendigen Arbeiten in Höhe von knapp 8.000 Euro netto ein.
Der Vermieter begann dann selbst, den PVC-Belag zu entfernen und legte neue Böden aus. Dafür und für die Malerarbeiten in Küche und Wohnzimmer sowie das Verlegen von Leisten machte er einen Schadenersatzanspruch in Höhe von knapp 900 Euro netto auf der Grundlage des Kostenvoranschlags klageweise geltend. Die übrigen Positionen des Kostenvoranschlags forderte er zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer als Vorschuss, um die weiteren Arbeiten ausführen zu können. Hilfsweise forderte er den Nettobetrag. Der BGH gab dem Vermieter Recht und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück, das die Feststellungen zur Höhe des Schadens vornehmen sollte.
Entfernen und Neuverlegen von Fliesen in der Küche und das Spachteln und Streichen des Hausflurs seien Schäden, für die der Kläger Schadenersatz neben der Leistung geltend mache. Für diese und die Schadenersatzansprüche wegen der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen und den unterlassenen Rückbauten könne der Vermieter Ersatz für die „voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten (fiktiven) Kosten“ verlangen. Dies gelte auch für die bereits ausgeführten Arbeiten. Denn der Vermieter könne wählen, ob er beispielsweise die für die Reparatur tatsächlich aufgewendeten Kosten (Naturalrestitution) oder Geldersatz verlangen möchte.
Rechtsprechung zum Ersatz fiktiver Kosten im Werkvertragsrecht nicht auf Mietrecht übertragbar
Zwar habe der BGH im Werkvertragsrecht einen fiktiven Schadenersatzanspruch des Bestellers verneint, wenn dieser die Mängel nicht beseitigen lässt. Diese Entscheidung basiert auf dem Gedanken, dass eine mögliche Überkompensation vermieden werden soll. Der Besteller einer mangelhaften Leistung könne – sofern die Voraussetzungen des Schadenersatzanspruchs vorliegen – entweder die Kostendifferenz zwischen dem mangelhaften und dem mangelfreien Werk als Schadenersatz gelten machen, oder er lässt die Mängel beseitigen und macht die tatsächlich anfallenden Kosten als Schadenersatz geltend. Die Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht sei aber nicht auf andere Vertragstypen, insbesondere nicht auf das Mietrecht, übertragbar. Vor allem die Gefahr der Überkompensation kann der BGH im Mietrecht nicht bestätigen. Schließlich sei der Anspruch auf die Kosten zur Erfüllung der Leistungspflicht begrenzt. Außerdem bilde der Grundsatz von Treu und Glauben eine zusätzliche Begrenzung.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
August 2023
Investitionsbedarf in Milliardenhöhe für Energiewende im QuartierKlimaschutz in Kommunen
Im Jahr 2021 haben deutsche Kommunen eine Gesamtsumme von 2,9 Milliarden Euro aufgewendet, um die Treibhausgasemissionen zu reduzieren. Hauptprojekte beinhalteten die energetische Sanierung von Gebäuden, die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen und die Umstellung der Beleuchtung auf LED. Das geht aus dem KfW-Kommunalpanel 2023 hervor, einer Befragung der Kämmereien von Kommunen mit mehr als 2.000 Einwohnern sowie aller Landkreise.
Zusätzlich zu den Klimaschutzinvestitionen wurden etwa 1 Milliarde Euro für Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel ausgegeben. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die negativen Folgen des Klimawandels zu minimieren, einschließlich Hochwasser- und Starkregenschutz sowie Initiativen zur Renaturierung und zum Hitzeschutz. Gemäß dem Bericht machten Investitionen in Klimaschutz und -anpassung 15 Prozent aller kommunalen Ausgaben im Jahr 2021 aus.
Höhere Investitionen in Klimaschutz notwendig
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) prognostiziert, dass zur erfolgreichen Umsetzung der Energiewende die kommunalen Investitionen in den kommenden Jahren deutlich ansteigen müssen. Um bis 2045 die Klimaneutralität in Deutschland zu erreichen, müssten Kommunen jedes Jahr durchschnittlich etwa 5,8 Milliarden Euro in den Klimaschutz stecken. Den Umfrageergebnissen zufolge rechnen auch die Kommunen selbst mit steigenden Ausgaben. Um diese stemmen zu können, fordern sie neben einer generellen Verbesserung ihrer finanziellen Ausstattung vor allem vereinfachte, ergänzende und zielgerichtete Förderprogramme. Nur 3 Prozent der befragten Kommunen glauben, dass sie die erwarteten höheren Investitionen vollständig aus ihrem eigenen Budget decken können.
Die Energiewende im Quartier umsetzen
Bereits heute unterstützt die KfW mit dem Förderprogramm Energetische Stadtsanierung Kommunen dabei, die Energieeffizienz ganzer Stadtteile zu verbessern. So können Kommunen ganzheitliche Konzepte mit aufeinander abgestimmten Einzelmaßnahmen für die Quartierssanierung entwickeln und ein Sanierungsmanagement beauftragen, das die Umsetzung solcher Konzepte vorantreibt. Eine diesbezügliche aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) macht deutlich, dass das Förderprogramm dazu beiträgt, die Energie- und Wärmewende lokal zu beschleunigen, bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen und zugleich die Lebensqualität in den Quartieren zu verbessern. Dennoch ist das Umsetzen von Quartierskonzepten ein komplexer und zeitaufwendiger Vorgang. Schlüsselmaßnahmen, wie beispielsweise die Umgestaltung der Wärmeversorgung, können gegebenenfalls einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren beanspruchen.
Fazit von Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Um Klimaneutralität zu erzielen, ist es von entscheidender Bedeutung, jetzt breit angelegt mit der Entwicklung von Quartierskonzepten zu starten und die Förderung des Quartiersansatzes auszubauen. Für private Eigentümer liegt darin ein Mehr an Optionen für Klimaschutzmaßnahmen, die dem Einzeleigentümer allein möglicherweise so nicht zur Verfügung stehen.“
Praxistipp
Aufteilung von Härtefallhilfen
Haus & Grund Deutschland empfiehlt Vermietern, die Härtefallhilfen für nicht leitungsgebundene Energieträger als sogenannte Zentralantragssteller erhalten haben, diese entsprechend der Kostenverteilung für den Zeitraum, für den die Hilfen gewährt wurden, auf die Mieterhaushalte aufzuteilen und mit der kommenden Heizkostenabrechnung weiterzuleiten. Auch bei Sonderfällen, wie etwa Mieterwechsel, sollten die Härtefallhilfen nach dem gleichen Vorgehen wie bei der Heizkostenabrechnung aufgeteilt und weitergeleitet werden.
Matthias zu Eicken
Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
<span style="color:#000;"></span>
Im Jahr 2021 haben deutsche Kommunen eine Gesamtsumme von 2,9 Milliarden Euro aufgewendet, um die Treibhausgasemissionen zu reduzieren. Hauptprojekte beinhalteten die energetische Sanierung von Gebäuden, die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen und die Umstellung der Beleuchtung auf LED. Das geht aus dem KfW-Kommunalpanel 2023 hervor, einer Befragung der Kämmereien von Kommunen mit mehr als 2.000 Einwohnern sowie aller Landkreise.
Zusätzlich zu den Klimaschutzinvestitionen wurden etwa 1 Milliarde Euro für Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel ausgegeben. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die negativen Folgen des Klimawandels zu minimieren, einschließlich Hochwasser- und Starkregenschutz sowie Initiativen zur Renaturierung und zum Hitzeschutz. Gemäß dem Bericht machten Investitionen in Klimaschutz und -anpassung 15 Prozent aller kommunalen Ausgaben im Jahr 2021 aus.
Höhere Investitionen in Klimaschutz notwendig
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) prognostiziert, dass zur erfolgreichen Umsetzung der Energiewende die kommunalen Investitionen in den kommenden Jahren deutlich ansteigen müssen. Um bis 2045 die Klimaneutralität in Deutschland zu erreichen, müssten Kommunen jedes Jahr durchschnittlich etwa 5,8 Milliarden Euro in den Klimaschutz stecken. Den Umfrageergebnissen zufolge rechnen auch die Kommunen selbst mit steigenden Ausgaben. Um diese stemmen zu können, fordern sie neben einer generellen Verbesserung ihrer finanziellen Ausstattung vor allem vereinfachte, ergänzende und zielgerichtete Förderprogramme. Nur 3 Prozent der befragten Kommunen glauben, dass sie die erwarteten höheren Investitionen vollständig aus ihrem eigenen Budget decken können.
Die Energiewende im Quartier umsetzen
Bereits heute unterstützt die KfW mit dem Förderprogramm Energetische Stadtsanierung Kommunen dabei, die Energieeffizienz ganzer Stadtteile zu verbessern. So können Kommunen ganzheitliche Konzepte mit aufeinander abgestimmten Einzelmaßnahmen für die Quartierssanierung entwickeln und ein Sanierungsmanagement beauftragen, das die Umsetzung solcher Konzepte vorantreibt. Eine diesbezügliche aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) macht deutlich, dass das Förderprogramm dazu beiträgt, die Energie- und Wärmewende lokal zu beschleunigen, bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen und zugleich die Lebensqualität in den Quartieren zu verbessern. Dennoch ist das Umsetzen von Quartierskonzepten ein komplexer und zeitaufwendiger Vorgang. Schlüsselmaßnahmen, wie beispielsweise die Umgestaltung der Wärmeversorgung, können gegebenenfalls einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren beanspruchen.
Fazit von Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Um Klimaneutralität zu erzielen, ist es von entscheidender Bedeutung, jetzt breit angelegt mit der Entwicklung von Quartierskonzepten zu starten und die Förderung des Quartiersansatzes auszubauen. Für private Eigentümer liegt darin ein Mehr an Optionen für Klimaschutzmaßnahmen, die dem Einzeleigentümer allein möglicherweise so nicht zur Verfügung stehen.“
Praxistipp
Aufteilung von Härtefallhilfen
Haus & Grund Deutschland empfiehlt Vermietern, die Härtefallhilfen für nicht leitungsgebundene Energieträger als sogenannte Zentralantragssteller erhalten haben, diese entsprechend der Kostenverteilung für den Zeitraum, für den die Hilfen gewährt wurden, auf die Mieterhaushalte aufzuteilen und mit der kommenden Heizkostenabrechnung weiterzuleiten. Auch bei Sonderfällen, wie etwa Mieterwechsel, sollten die Härtefallhilfen nach dem gleichen Vorgehen wie bei der Heizkostenabrechnung aufgeteilt und weitergeleitet werden.
Matthias zu Eicken
Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
Juli 2023
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)Online-Eigentümerversammlung und Balkonkraftwerke
Das Bundesjustizministerium hat einen Referentenentwurf vorgelegt, der Wohnungseigentümern mehr Freiheiten einräumt.
So sollen nach dem Willen der Bundesregierung Eigentümerversammlungen künftig auch komplett online stattfinden können. Ferner sollen sogenannte Balkonkraftwerke – Photovoltaik-Anlagen, welche an Balkonen montiert werden – privilegiert behandelt werden.
Reine Online-Versammlungen sollen künftig möglich sein
Der Entwurf sieht vor, dass Eigentümer mit einer Dreiviertelmehrheit beschließen können, Eigentümerversammlungen zukünftig auch komplett online abzuhalten. Bislang ist es ihnen nur möglich zu beschließen, hybride Eigentümerversammlungen durchzuführen. Entscheiden sich die Eigentümer mit der notwendigen Mehrheit für diese neue Möglichkeit, soll der Beschluss lediglich für drei Jahre Gültigkeit haben. Damit soll erreicht werden, dass die Eigentümer immer wieder neu überdenken, ob die reine Online-Versammlung ihren Zweck erfüllt. Es soll auch möglich sein, diese nur für einzelne Eigentümerversammlungen zuzulassen.
Der Vorschlag des Ministeriums kommt nicht überraschend. Schon vor der großen Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 hatten verschiedene Verbände den Wunsch geäußert, reine Online-Versammlungen zuzulassen. Dies wird mittelfristig auch der gesellschaftlichen Entwicklung entsprechen. Bis alle Eigentümer technisch dort angekommen sind, muss jedoch sichergestellt sein, dass auch sie an der Versammlung teilnehmen können. Sie dürfen nicht nur wegen technischer Probleme von der Willensbildung in der GdWE abschnitten sein.
Eigentümer sollen Anspruch auf Balkonkraftwerke haben
Neben der Online-Versammlung sieht der Entwurf aus dem Ministerium auch vor, dass künftig Balkonkraftwerke zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Absatz 2 WEG zählen. Eigentümer haben dann einen Anspruch auf Gestattung einer Installation von solchen Photovoltaik-Anlagen. Bislang gibt es diese Privilegierung nur für barrierefreie Umbauten, Elektromobilität, Maßnahmen zum Einbruchschutz und für den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.
Balkonkraftwerke erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Da diese eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 20 WEG darstellen, bedarf es immer einer Beschlussfassung seitens der Eigentümerversammlung. Bislang muss mehr als die Hälfte der anwesenden Eigentümer für die Maßnahme stimmen, damit eine Erlaubnis zustande kommt. Die Kosten für den Einbau sowie die Wartung trägt der Antragstellende. Wird die Installation von Balkonkraftwerken zu einer privilegierten Maßnahme, müssen die Eigentümer dieser zustimmen. Fehlt diese Zustimmung, kann der Anspruch eingeklagt werden. Die Kosten trägt auch in diesem Fall derjenige Eigentümer, der das Balkonkraftwerk installieren will. Über das „Wie“ der Installation soll die Gemeinschaft aber genau wie bei den anderen privilegierten Maßnahmen selbst entscheiden können.
In diesem Zuge wird auch Mietern nach § 554 BGB ein Anspruch gegenüber dem Vermieter eingeräumt, solche Anlagen zu installieren, solange dies dem Vermieter zuzumuten ist. Anders als vielleicht die anderen Mieteransprüche, die § 554 BGB vorsieht, könnte das Balkonkraftwerk eine Maßnahme sein, von der Mieter Gebrauch machen. Denn sie ist nicht nur ohne großen Aufwand installiert und bei Auszug auch schnell wieder deinstalliert, sondern die Mieter versorgen sich teilweise mit eigenem Strom.
So vielversprechend diese Anlagen auch klingen – es sollte immer ein fachgerechter Anschluss vorgenommen werden. Dies können sowohl Eigentümer als auch Vermieter voraussetzen. Auch auf einen automatischen Stopp der Stromzufuhr, sobald der Hauptstromanschluss abgeschaltet wird, sollte aus Sicherheitsgründen geachtet werden.
Gesetz könnte noch vor dem Sommer beschlossen werden
Bislang ist das Gesetz noch nicht in der parlamentarischen Beratung. Zunächst dürfen Verbände und Länder dazu Stellung nehmen; erst im Anschluss wird es in den Bundestag eingebracht. Theoretisch ist eine Verabschiedung noch vor der Sommerpause möglich.
Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht
Das Bundesjustizministerium hat einen Referentenentwurf vorgelegt, der Wohnungseigentümern mehr Freiheiten einräumt.
So sollen nach dem Willen der Bundesregierung Eigentümerversammlungen künftig auch komplett online stattfinden können. Ferner sollen sogenannte Balkonkraftwerke – Photovoltaik-Anlagen, welche an Balkonen montiert werden – privilegiert behandelt werden.
Reine Online-Versammlungen sollen künftig möglich sein
Der Entwurf sieht vor, dass Eigentümer mit einer Dreiviertelmehrheit beschließen können, Eigentümerversammlungen zukünftig auch komplett online abzuhalten. Bislang ist es ihnen nur möglich zu beschließen, hybride Eigentümerversammlungen durchzuführen. Entscheiden sich die Eigentümer mit der notwendigen Mehrheit für diese neue Möglichkeit, soll der Beschluss lediglich für drei Jahre Gültigkeit haben. Damit soll erreicht werden, dass die Eigentümer immer wieder neu überdenken, ob die reine Online-Versammlung ihren Zweck erfüllt. Es soll auch möglich sein, diese nur für einzelne Eigentümerversammlungen zuzulassen.
Der Vorschlag des Ministeriums kommt nicht überraschend. Schon vor der großen Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 hatten verschiedene Verbände den Wunsch geäußert, reine Online-Versammlungen zuzulassen. Dies wird mittelfristig auch der gesellschaftlichen Entwicklung entsprechen. Bis alle Eigentümer technisch dort angekommen sind, muss jedoch sichergestellt sein, dass auch sie an der Versammlung teilnehmen können. Sie dürfen nicht nur wegen technischer Probleme von der Willensbildung in der GdWE abschnitten sein.
Eigentümer sollen Anspruch auf Balkonkraftwerke haben
Neben der Online-Versammlung sieht der Entwurf aus dem Ministerium auch vor, dass künftig Balkonkraftwerke zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Absatz 2 WEG zählen. Eigentümer haben dann einen Anspruch auf Gestattung einer Installation von solchen Photovoltaik-Anlagen. Bislang gibt es diese Privilegierung nur für barrierefreie Umbauten, Elektromobilität, Maßnahmen zum Einbruchschutz und für den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.
Balkonkraftwerke erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Da diese eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 20 WEG darstellen, bedarf es immer einer Beschlussfassung seitens der Eigentümerversammlung. Bislang muss mehr als die Hälfte der anwesenden Eigentümer für die Maßnahme stimmen, damit eine Erlaubnis zustande kommt. Die Kosten für den Einbau sowie die Wartung trägt der Antragstellende. Wird die Installation von Balkonkraftwerken zu einer privilegierten Maßnahme, müssen die Eigentümer dieser zustimmen. Fehlt diese Zustimmung, kann der Anspruch eingeklagt werden. Die Kosten trägt auch in diesem Fall derjenige Eigentümer, der das Balkonkraftwerk installieren will. Über das „Wie“ der Installation soll die Gemeinschaft aber genau wie bei den anderen privilegierten Maßnahmen selbst entscheiden können.
In diesem Zuge wird auch Mietern nach § 554 BGB ein Anspruch gegenüber dem Vermieter eingeräumt, solche Anlagen zu installieren, solange dies dem Vermieter zuzumuten ist. Anders als vielleicht die anderen Mieteransprüche, die § 554 BGB vorsieht, könnte das Balkonkraftwerk eine Maßnahme sein, von der Mieter Gebrauch machen. Denn sie ist nicht nur ohne großen Aufwand installiert und bei Auszug auch schnell wieder deinstalliert, sondern die Mieter versorgen sich teilweise mit eigenem Strom.
So vielversprechend diese Anlagen auch klingen – es sollte immer ein fachgerechter Anschluss vorgenommen werden. Dies können sowohl Eigentümer als auch Vermieter voraussetzen. Auch auf einen automatischen Stopp der Stromzufuhr, sobald der Hauptstromanschluss abgeschaltet wird, sollte aus Sicherheitsgründen geachtet werden.
Gesetz könnte noch vor dem Sommer beschlossen werden
Bislang ist das Gesetz noch nicht in der parlamentarischen Beratung. Zunächst dürfen Verbände und Länder dazu Stellung nehmen; erst im Anschluss wird es in den Bundestag eingebracht. Theoretisch ist eine Verabschiedung noch vor der Sommerpause möglich.
Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht
Juli 2023
Befreiung von der Erbschaftsteuer im FamilienheimWenn gesundheitliche Gründe die Nutzung unmöglich machen
Bei den nach wie vor vielerorts stark gestiegenen Immobilienwerten stellt die Steuerbefreiung als sogenanntes Familienheim oft die einzige Möglichkeit dar, innerhalb der Familie genutzte Immobilien erbschaftsteuerfrei zu übertragen.
In steuerlicher Hinsicht kann es sich allerdings negativ auswirken, wenn die Mindestvoraussetzung einer zehnjährigen Weiternutzung nicht eingehalten wird. Wie ist es aber steuerlich zu beurteilen, wenn aus gesundheitlichen Gründen eine derart lange Nutzung dem Erben selbst gar nicht möglich ist?
In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin das von ihrem Vater ererbte Einfamilienhaus zunächst selbst bewohnt, war aber bereits nach sieben Jahren ausgezogen. Im Anschluss wurde das Haus abgerissen. Die Klägerin machte gegenüber dem Finanzamt und dem Finanzgericht (FG) erfolglos geltend, sie habe sich angesichts ihres Gesundheitszustands kaum noch in dem Haus bewegen und deshalb ohne fremde Hilfe dort nicht mehr leben können. Das FG war der Ansicht, dies sei kein zwingender Grund für den Auszug, da sich die Klägerin fremder Hilfe hätte bedienen können.
Entscheidung zugunsten der Erbin
Nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 1. Dezember 2021 (II R 18/20), das am 7. Juli 2022 veröffentlicht wurde, über den Fall entschieden. Das Gericht urteilte, dass die Erbin die Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim nicht verliert, wenn ihr die eigene Nutzung des Familienheims aus gesundheitlichen Gründen unmöglich oder unzumutbar ist.
Der Hintergrund
Die Steuerbefreiung als Familienheim erfordert, dass der Erbe für zehn Jahre das geerbte Familienheim selbst nutzt, es sei denn, er ist aus „zwingenden Gründen“ daran gehindert. „Zwingend“ in diesem Sinne ist aber laut BFH nicht nur die Unmöglichkeit, sondern auch die Unzumutbarkeit der Selbstnutzung des Familienheims. Zwar reichen hierfür reine Zweckmäßigkeitserwägungen, wie etwa die Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung, alleine nicht aus. Ist aber der Erbe selbst aus gesundheitlichen Gründen für eine Fortnutzung des Familienheims auf eine so erhebliche Unterstützung angewiesen, dass nicht mehr von einer selbstständigen Haushaltsführung zu sprechen sei, könne auch darin eine Unzumutbarkeit liegen.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Bei den nach wie vor vielerorts stark gestiegenen Immobilienwerten stellt die Steuerbefreiung als sogenanntes Familienheim oft die einzige Möglichkeit dar, innerhalb der Familie genutzte Immobilien erbschaftsteuerfrei zu übertragen.
In steuerlicher Hinsicht kann es sich allerdings negativ auswirken, wenn die Mindestvoraussetzung einer zehnjährigen Weiternutzung nicht eingehalten wird. Wie ist es aber steuerlich zu beurteilen, wenn aus gesundheitlichen Gründen eine derart lange Nutzung dem Erben selbst gar nicht möglich ist?
In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin das von ihrem Vater ererbte Einfamilienhaus zunächst selbst bewohnt, war aber bereits nach sieben Jahren ausgezogen. Im Anschluss wurde das Haus abgerissen. Die Klägerin machte gegenüber dem Finanzamt und dem Finanzgericht (FG) erfolglos geltend, sie habe sich angesichts ihres Gesundheitszustands kaum noch in dem Haus bewegen und deshalb ohne fremde Hilfe dort nicht mehr leben können. Das FG war der Ansicht, dies sei kein zwingender Grund für den Auszug, da sich die Klägerin fremder Hilfe hätte bedienen können.
Entscheidung zugunsten der Erbin
Nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 1. Dezember 2021 (II R 18/20), das am 7. Juli 2022 veröffentlicht wurde, über den Fall entschieden. Das Gericht urteilte, dass die Erbin die Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim nicht verliert, wenn ihr die eigene Nutzung des Familienheims aus gesundheitlichen Gründen unmöglich oder unzumutbar ist.
Der Hintergrund
Die Steuerbefreiung als Familienheim erfordert, dass der Erbe für zehn Jahre das geerbte Familienheim selbst nutzt, es sei denn, er ist aus „zwingenden Gründen“ daran gehindert. „Zwingend“ in diesem Sinne ist aber laut BFH nicht nur die Unmöglichkeit, sondern auch die Unzumutbarkeit der Selbstnutzung des Familienheims. Zwar reichen hierfür reine Zweckmäßigkeitserwägungen, wie etwa die Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung, alleine nicht aus. Ist aber der Erbe selbst aus gesundheitlichen Gründen für eine Fortnutzung des Familienheims auf eine so erhebliche Unterstützung angewiesen, dass nicht mehr von einer selbstständigen Haushaltsführung zu sprechen sei, könne auch darin eine Unzumutbarkeit liegen.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Oktober 2022
Diese Datei (index.php) ist lediglich ein Einbaubeispiel! Alle 3 relevanten Zeilen (die Sie benötigen) sind im Quelltext nochmal gekennzeichnet!