Bürokratieabbau für Kleinstvermieter geplantFreigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
Ein Mitte Juli 2023 veröffentlichter Entwurf aus dem Bundesfinanzministerium soll Kleinstvermieter ab dem kommenden Jahr von Steuerbürokratie entlasten.
Im Entwurf des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) für das sogenannte Wachstumschancengesetz ist vorgesehen, bei der Einkommensteuer erstmals eine gesonderte Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einzuführen. Der neue § 3 Nummer 73 Einkommensteuergesetz soll Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterhalb von 1.000 Euro steuerfrei stellen. Dies soll Kleinstvermieter mit geringen Einnahmen von Bürokratie entlasten. Wird die Freigrenze überschritten, sind die kompletten Einnahmen wie bisher zu versteuern.
Höhere Ausgaben trotzdem absetzbar
Übersteigen die Ausgaben die mit ihnen in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Einnahmen, können nach den Plänen aus dem Ministerium diese Einnahmen auf Antrag als steuerpflichtig behandelt werden, um Verluste aus der Vermietung geltend zu machen. Der Antrag besteht aus der Abgabe einer Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung. Dies alles soll ab dem Veranlagungszeitraum 2024 gelten.
Steuerfreiheit der Dezemberhilfe
Weiter ist im Gesetzentwurf vorgesehen, auf die Besteuerung der Dezemberhilfe angesichts des hohen Vollzugsaufwandes und der im Verhältnis dazu geringen zu erwartenden Steuermehreinnahmen zu verzichten.
Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik:
„Mit der Freigrenze für Kleinstvermieter wird eine Initiative von Haus & Grund aufgegriffen, die dazu beiträgt, Kleinstvermieter von Bürokratie zu entlasten. Zu hoffen bleibt, dass diese Pläne tatsächlich in der Endfassung des Gesetzes umgesetzt werden und nicht als Verhandlungsmasse im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens auf der Strecke bleiben.
Ein Mitte Juli 2023 veröffentlichter Entwurf aus dem Bundesfinanzministerium soll Kleinstvermieter ab dem kommenden Jahr von Steuerbürokratie entlasten.
Im Entwurf des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) für das sogenannte Wachstumschancengesetz ist vorgesehen, bei der Einkommensteuer erstmals eine gesonderte Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einzuführen. Der neue § 3 Nummer 73 Einkommensteuergesetz soll Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterhalb von 1.000 Euro steuerfrei stellen. Dies soll Kleinstvermieter mit geringen Einnahmen von Bürokratie entlasten. Wird die Freigrenze überschritten, sind die kompletten Einnahmen wie bisher zu versteuern.
Höhere Ausgaben trotzdem absetzbar
Übersteigen die Ausgaben die mit ihnen in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Einnahmen, können nach den Plänen aus dem Ministerium diese Einnahmen auf Antrag als steuerpflichtig behandelt werden, um Verluste aus der Vermietung geltend zu machen. Der Antrag besteht aus der Abgabe einer Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung. Dies alles soll ab dem Veranlagungszeitraum 2024 gelten.
Steuerfreiheit der Dezemberhilfe
Weiter ist im Gesetzentwurf vorgesehen, auf die Besteuerung der Dezemberhilfe angesichts des hohen Vollzugsaufwandes und der im Verhältnis dazu geringen zu erwartenden Steuermehreinnahmen zu verzichten.
Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik:
„Mit der Freigrenze für Kleinstvermieter wird eine Initiative von Haus & Grund aufgegriffen, die dazu beiträgt, Kleinstvermieter von Bürokratie zu entlasten. Zu hoffen bleibt, dass diese Pläne tatsächlich in der Endfassung des Gesetzes umgesetzt werden und nicht als Verhandlungsmasse im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens auf der Strecke bleiben.
September 2023
Förderungen Grundförderung plus KlimaboniMit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes ändern sich auch die Förderbedingungen für den Heizungstausch. Noch stehen die finalen Details nicht fest, doch die Rahmenbedingungen zeichnen sich schon ab.
Die bestehende Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird leicht verändert, damit sie auch künftig zu den gesetzlichen Anforderungen passt. Konkret heißt das: Es gibt weiterhin eine Förderung für den Tausch einer alten fossilen gegen eine neue klimafreundliche Heizung. Der Fördersatz beträgt künftig einheitlich 30 Prozent, unabhängig davon, für welche der im Gesetz genannten klimafreundlichen Heizformen man sich entscheidet.
Klimaboni ergänzen Grundförderung
Zusätzlich zur Grundförderung gibt es drei verschiedene Klimaboni, also erhöhte Fördersätze, um den schnelleren Umstieg von besonders alten und ineffizienten auf nachhaltige Heizungen zu fördern.
So erhalten Personen, die nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch Ausnahmeregelungen nicht zum Tausch ihrer alten Heizung verpflichtet wären, zusätzlich 20 Prozent Förderung (Klimabonus I). Einen Bonus in gleicher Höhe erhalten auch selbst nutzende Altbesitzer, welche ihre Immobilie vor 2002 bewohnten, Menschen über 80 Jahre sowie Empfänger einkommensabhängiger Transferleistungen wie beispielsweise Wohngeld. Und diejenigen, die verpflichtet sind, eine neue Heizung einzubauen und dabei die gesetzliche Anforderung übererfüllen, erhalten zusätzlich 10 Prozent Förderung (Klimabonus II). Auch bei Havariefällen wird zur Grundförderung ein Zuschlag von 10 Prozent gewährt, wenn die Anforderung übererfüllt wird (Klimabonus III).
Förderkredite
Zusätzlich zu den Investitionskostenzuschüssen sollen zinsvergünstigte Kredite mit langen Laufzeiten und Tilgungszuschüsse für Heizungstausch oder Effizienzmaßnahmen angeboten werden, die allen Haushalten bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 90.000 Euro zustehen. Alternativ bleibt ebenfalls die steuerliche Abschreibung erhalten.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Die bestehende Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird leicht verändert, damit sie auch künftig zu den gesetzlichen Anforderungen passt. Konkret heißt das: Es gibt weiterhin eine Förderung für den Tausch einer alten fossilen gegen eine neue klimafreundliche Heizung. Der Fördersatz beträgt künftig einheitlich 30 Prozent, unabhängig davon, für welche der im Gesetz genannten klimafreundlichen Heizformen man sich entscheidet.
Klimaboni ergänzen Grundförderung
Zusätzlich zur Grundförderung gibt es drei verschiedene Klimaboni, also erhöhte Fördersätze, um den schnelleren Umstieg von besonders alten und ineffizienten auf nachhaltige Heizungen zu fördern.
So erhalten Personen, die nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch Ausnahmeregelungen nicht zum Tausch ihrer alten Heizung verpflichtet wären, zusätzlich 20 Prozent Förderung (Klimabonus I). Einen Bonus in gleicher Höhe erhalten auch selbst nutzende Altbesitzer, welche ihre Immobilie vor 2002 bewohnten, Menschen über 80 Jahre sowie Empfänger einkommensabhängiger Transferleistungen wie beispielsweise Wohngeld. Und diejenigen, die verpflichtet sind, eine neue Heizung einzubauen und dabei die gesetzliche Anforderung übererfüllen, erhalten zusätzlich 10 Prozent Förderung (Klimabonus II). Auch bei Havariefällen wird zur Grundförderung ein Zuschlag von 10 Prozent gewährt, wenn die Anforderung übererfüllt wird (Klimabonus III).
Förderkredite
Zusätzlich zu den Investitionskostenzuschüssen sollen zinsvergünstigte Kredite mit langen Laufzeiten und Tilgungszuschüsse für Heizungstausch oder Effizienzmaßnahmen angeboten werden, die allen Haushalten bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 90.000 Euro zustehen. Alternativ bleibt ebenfalls die steuerliche Abschreibung erhalten.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
September 2023
Schadenersatz gegen MieterBezifferung auf Grundlage eines Kostenvoranschlags ausreichend
Vermieter können einen Schadenersatzanspruch gegen ihre Mieter auch mit den erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten Kosten – den sogenannten fiktiven Kosten – für beispielsweise einen Rückbau oder eine Reparatur begründen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19. April 2023 (VIII ZR 280/21) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung zum Thema erneut bekräftigt.
Die Vorinstanz hatte die Ansprüche eines klagenden Vermieters zurückgewiesen und sich bei der Begründung auf ein Urteil des BGH zum Werkvertragsrecht (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17) berufen, womit dieser seine ständige Rechtsprechung zum fiktiven Schadenersatz im Werkvertragsrecht geändert hatte. Diese könne aber nicht auf das Mietrecht übertragen werden, stellte der BGH klar.
Der Fall
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung machte der klagende Vermieter Forderungen wegen Schönheitsreparaturen, Erneuerung des Fliesenspiegels in der Küche, notwendiger Malerarbeiten im Treppenhaus, Rückbauarbeiten von mieterseits verlegten Fliesen und eines PVC-Bodenbelags sowie Reparaturen an der Zarge geltend. Nachdem die Mieter die Forderungen ablehnten, holte der Vermieter einen Kostenvoranschlag für die notwendigen Arbeiten in Höhe von knapp 8.000 Euro netto ein.
Der Vermieter begann dann selbst, den PVC-Belag zu entfernen und legte neue Böden aus. Dafür und für die Malerarbeiten in Küche und Wohnzimmer sowie das Verlegen von Leisten machte er einen Schadenersatzanspruch in Höhe von knapp 900 Euro netto auf der Grundlage des Kostenvoranschlags klageweise geltend. Die übrigen Positionen des Kostenvoranschlags forderte er zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer als Vorschuss, um die weiteren Arbeiten ausführen zu können. Hilfsweise forderte er den Nettobetrag. Der BGH gab dem Vermieter Recht und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück, das die Feststellungen zur Höhe des Schadens vornehmen sollte.
Entfernen und Neuverlegen von Fliesen in der Küche und das Spachteln und Streichen des Hausflurs seien Schäden, für die der Kläger Schadenersatz neben der Leistung geltend mache. Für diese und die Schadenersatzansprüche wegen der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen und den unterlassenen Rückbauten könne der Vermieter Ersatz für die „voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten (fiktiven) Kosten“ verlangen. Dies gelte auch für die bereits ausgeführten Arbeiten. Denn der Vermieter könne wählen, ob er beispielsweise die für die Reparatur tatsächlich aufgewendeten Kosten (Naturalrestitution) oder Geldersatz verlangen möchte.
Rechtsprechung zum Ersatz fiktiver Kosten im Werkvertragsrecht nicht auf Mietrecht übertragbar
Zwar habe der BGH im Werkvertragsrecht einen fiktiven Schadenersatzanspruch des Bestellers verneint, wenn dieser die Mängel nicht beseitigen lässt. Diese Entscheidung basiert auf dem Gedanken, dass eine mögliche Überkompensation vermieden werden soll. Der Besteller einer mangelhaften Leistung könne – sofern die Voraussetzungen des Schadenersatzanspruchs vorliegen – entweder die Kostendifferenz zwischen dem mangelhaften und dem mangelfreien Werk als Schadenersatz gelten machen, oder er lässt die Mängel beseitigen und macht die tatsächlich anfallenden Kosten als Schadenersatz geltend. Die Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht sei aber nicht auf andere Vertragstypen, insbesondere nicht auf das Mietrecht, übertragbar. Vor allem die Gefahr der Überkompensation kann der BGH im Mietrecht nicht bestätigen. Schließlich sei der Anspruch auf die Kosten zur Erfüllung der Leistungspflicht begrenzt. Außerdem bilde der Grundsatz von Treu und Glauben eine zusätzliche Begrenzung.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
Vermieter können einen Schadenersatzanspruch gegen ihre Mieter auch mit den erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten Kosten – den sogenannten fiktiven Kosten – für beispielsweise einen Rückbau oder eine Reparatur begründen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19. April 2023 (VIII ZR 280/21) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung zum Thema erneut bekräftigt.
Die Vorinstanz hatte die Ansprüche eines klagenden Vermieters zurückgewiesen und sich bei der Begründung auf ein Urteil des BGH zum Werkvertragsrecht (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17) berufen, womit dieser seine ständige Rechtsprechung zum fiktiven Schadenersatz im Werkvertragsrecht geändert hatte. Diese könne aber nicht auf das Mietrecht übertragen werden, stellte der BGH klar.
Der Fall
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung machte der klagende Vermieter Forderungen wegen Schönheitsreparaturen, Erneuerung des Fliesenspiegels in der Küche, notwendiger Malerarbeiten im Treppenhaus, Rückbauarbeiten von mieterseits verlegten Fliesen und eines PVC-Bodenbelags sowie Reparaturen an der Zarge geltend. Nachdem die Mieter die Forderungen ablehnten, holte der Vermieter einen Kostenvoranschlag für die notwendigen Arbeiten in Höhe von knapp 8.000 Euro netto ein.
Der Vermieter begann dann selbst, den PVC-Belag zu entfernen und legte neue Böden aus. Dafür und für die Malerarbeiten in Küche und Wohnzimmer sowie das Verlegen von Leisten machte er einen Schadenersatzanspruch in Höhe von knapp 900 Euro netto auf der Grundlage des Kostenvoranschlags klageweise geltend. Die übrigen Positionen des Kostenvoranschlags forderte er zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer als Vorschuss, um die weiteren Arbeiten ausführen zu können. Hilfsweise forderte er den Nettobetrag. Der BGH gab dem Vermieter Recht und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück, das die Feststellungen zur Höhe des Schadens vornehmen sollte.
Entfernen und Neuverlegen von Fliesen in der Küche und das Spachteln und Streichen des Hausflurs seien Schäden, für die der Kläger Schadenersatz neben der Leistung geltend mache. Für diese und die Schadenersatzansprüche wegen der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen und den unterlassenen Rückbauten könne der Vermieter Ersatz für die „voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten (fiktiven) Kosten“ verlangen. Dies gelte auch für die bereits ausgeführten Arbeiten. Denn der Vermieter könne wählen, ob er beispielsweise die für die Reparatur tatsächlich aufgewendeten Kosten (Naturalrestitution) oder Geldersatz verlangen möchte.
Rechtsprechung zum Ersatz fiktiver Kosten im Werkvertragsrecht nicht auf Mietrecht übertragbar
Zwar habe der BGH im Werkvertragsrecht einen fiktiven Schadenersatzanspruch des Bestellers verneint, wenn dieser die Mängel nicht beseitigen lässt. Diese Entscheidung basiert auf dem Gedanken, dass eine mögliche Überkompensation vermieden werden soll. Der Besteller einer mangelhaften Leistung könne – sofern die Voraussetzungen des Schadenersatzanspruchs vorliegen – entweder die Kostendifferenz zwischen dem mangelhaften und dem mangelfreien Werk als Schadenersatz gelten machen, oder er lässt die Mängel beseitigen und macht die tatsächlich anfallenden Kosten als Schadenersatz geltend. Die Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht sei aber nicht auf andere Vertragstypen, insbesondere nicht auf das Mietrecht, übertragbar. Vor allem die Gefahr der Überkompensation kann der BGH im Mietrecht nicht bestätigen. Schließlich sei der Anspruch auf die Kosten zur Erfüllung der Leistungspflicht begrenzt. Außerdem bilde der Grundsatz von Treu und Glauben eine zusätzliche Begrenzung.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
August 2023
Steuerfalle Grundstücks-TeilverkaufSpekulationsteuer im Blick behalten
Bekanntlich droht bei der Realisierung eines Veräußerungsgewinns die Versteuerung, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Eine mögliche Ausnahme von der Spekulationsteuer ist aber der Verkauf einer zuvor selbst genutzten Wohnimmobilie. Wie verhält es sich jedoch, wenn ich eine Teilfläche meines großen Wohngrundstücks schon nach vier Jahren abtrenne und verkaufe, das restliche Grundstück aber weiter bewohne?
Ist dann mein Veräußerungsgewinn steuerfrei, weil ich von der Ausnahme für Wohnnutzung profitiere? Das Finanzgericht Niedersachsen lehnte dies in seinem Urteil vom 20. Juli 2022 (4 K 88/21) mit Blick auf den Zweck der gesetzlichen Ausnahme für selbst genutzte Wohnimmobilien klar ab: Die Ausnahmeregelung soll nur solche Grundstücksverkäufe steuerlich verschonen, die durch einen Wohnsitzwechsel nötig werden. Das war hier aber nicht der Fall. Denn es wurde ja lediglich ein Teil des Grundstücks abgetrennt, der andere Teil aber weiter vom Verkäufer bewohnt. Ein Wohnsitzwechsel fand also nicht statt. Das Urteil ist indes noch nicht rechtskräftig, die Revision läuft beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX R 14/22.
Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
„Die Erfolgsaussichten der Kläger dürften hier angesichts der klaren Rechtslage eher gering sein. Nachjustierungen durch Dehnung der gesetzlichen Regelung scheitern zumeist. Auch sorgt in der Praxis immer wieder die weitere Ausnahme, das Bewohnen „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“, für Streit zwischen Verkäufer und Finanzamt. Die Frage, ob ein häusliches Arbeitszimmer aus der spekulationsteuerfrei gestellten, weil zuvor selbst bewohnten Immobilie „herausgerechnet“ werden muss, hat der Bundesfinanzhof hingegen bereits 2021 zugunsten der Steuerzahler entschieden (Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19).“
August 2023
Investitionsbedarf in Milliardenhöhe für Energiewende im QuartierKlimaschutz in Kommunen
Im Jahr 2021 haben deutsche Kommunen eine Gesamtsumme von 2,9 Milliarden Euro aufgewendet, um die Treibhausgasemissionen zu reduzieren. Hauptprojekte beinhalteten die energetische Sanierung von Gebäuden, die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen und die Umstellung der Beleuchtung auf LED. Das geht aus dem KfW-Kommunalpanel 2023 hervor, einer Befragung der Kämmereien von Kommunen mit mehr als 2.000 Einwohnern sowie aller Landkreise.
Zusätzlich zu den Klimaschutzinvestitionen wurden etwa 1 Milliarde Euro für Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel ausgegeben. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die negativen Folgen des Klimawandels zu minimieren, einschließlich Hochwasser- und Starkregenschutz sowie Initiativen zur Renaturierung und zum Hitzeschutz. Gemäß dem Bericht machten Investitionen in Klimaschutz und -anpassung 15 Prozent aller kommunalen Ausgaben im Jahr 2021 aus.
Höhere Investitionen in Klimaschutz notwendig
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) prognostiziert, dass zur erfolgreichen Umsetzung der Energiewende die kommunalen Investitionen in den kommenden Jahren deutlich ansteigen müssen. Um bis 2045 die Klimaneutralität in Deutschland zu erreichen, müssten Kommunen jedes Jahr durchschnittlich etwa 5,8 Milliarden Euro in den Klimaschutz stecken. Den Umfrageergebnissen zufolge rechnen auch die Kommunen selbst mit steigenden Ausgaben. Um diese stemmen zu können, fordern sie neben einer generellen Verbesserung ihrer finanziellen Ausstattung vor allem vereinfachte, ergänzende und zielgerichtete Förderprogramme. Nur 3 Prozent der befragten Kommunen glauben, dass sie die erwarteten höheren Investitionen vollständig aus ihrem eigenen Budget decken können.
Die Energiewende im Quartier umsetzen
Bereits heute unterstützt die KfW mit dem Förderprogramm Energetische Stadtsanierung Kommunen dabei, die Energieeffizienz ganzer Stadtteile zu verbessern. So können Kommunen ganzheitliche Konzepte mit aufeinander abgestimmten Einzelmaßnahmen für die Quartierssanierung entwickeln und ein Sanierungsmanagement beauftragen, das die Umsetzung solcher Konzepte vorantreibt. Eine diesbezügliche aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) macht deutlich, dass das Förderprogramm dazu beiträgt, die Energie- und Wärmewende lokal zu beschleunigen, bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen und zugleich die Lebensqualität in den Quartieren zu verbessern. Dennoch ist das Umsetzen von Quartierskonzepten ein komplexer und zeitaufwendiger Vorgang. Schlüsselmaßnahmen, wie beispielsweise die Umgestaltung der Wärmeversorgung, können gegebenenfalls einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren beanspruchen.
Fazit von Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Um Klimaneutralität zu erzielen, ist es von entscheidender Bedeutung, jetzt breit angelegt mit der Entwicklung von Quartierskonzepten zu starten und die Förderung des Quartiersansatzes auszubauen. Für private Eigentümer liegt darin ein Mehr an Optionen für Klimaschutzmaßnahmen, die dem Einzeleigentümer allein möglicherweise so nicht zur Verfügung stehen.“
Praxistipp
Aufteilung von Härtefallhilfen
Haus & Grund Deutschland empfiehlt Vermietern, die Härtefallhilfen für nicht leitungsgebundene Energieträger als sogenannte Zentralantragssteller erhalten haben, diese entsprechend der Kostenverteilung für den Zeitraum, für den die Hilfen gewährt wurden, auf die Mieterhaushalte aufzuteilen und mit der kommenden Heizkostenabrechnung weiterzuleiten. Auch bei Sonderfällen, wie etwa Mieterwechsel, sollten die Härtefallhilfen nach dem gleichen Vorgehen wie bei der Heizkostenabrechnung aufgeteilt und weitergeleitet werden.
Matthias zu Eicken
Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
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Im Jahr 2021 haben deutsche Kommunen eine Gesamtsumme von 2,9 Milliarden Euro aufgewendet, um die Treibhausgasemissionen zu reduzieren. Hauptprojekte beinhalteten die energetische Sanierung von Gebäuden, die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen und die Umstellung der Beleuchtung auf LED. Das geht aus dem KfW-Kommunalpanel 2023 hervor, einer Befragung der Kämmereien von Kommunen mit mehr als 2.000 Einwohnern sowie aller Landkreise.
Zusätzlich zu den Klimaschutzinvestitionen wurden etwa 1 Milliarde Euro für Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel ausgegeben. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die negativen Folgen des Klimawandels zu minimieren, einschließlich Hochwasser- und Starkregenschutz sowie Initiativen zur Renaturierung und zum Hitzeschutz. Gemäß dem Bericht machten Investitionen in Klimaschutz und -anpassung 15 Prozent aller kommunalen Ausgaben im Jahr 2021 aus.
Höhere Investitionen in Klimaschutz notwendig
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) prognostiziert, dass zur erfolgreichen Umsetzung der Energiewende die kommunalen Investitionen in den kommenden Jahren deutlich ansteigen müssen. Um bis 2045 die Klimaneutralität in Deutschland zu erreichen, müssten Kommunen jedes Jahr durchschnittlich etwa 5,8 Milliarden Euro in den Klimaschutz stecken. Den Umfrageergebnissen zufolge rechnen auch die Kommunen selbst mit steigenden Ausgaben. Um diese stemmen zu können, fordern sie neben einer generellen Verbesserung ihrer finanziellen Ausstattung vor allem vereinfachte, ergänzende und zielgerichtete Förderprogramme. Nur 3 Prozent der befragten Kommunen glauben, dass sie die erwarteten höheren Investitionen vollständig aus ihrem eigenen Budget decken können.
Die Energiewende im Quartier umsetzen
Bereits heute unterstützt die KfW mit dem Förderprogramm Energetische Stadtsanierung Kommunen dabei, die Energieeffizienz ganzer Stadtteile zu verbessern. So können Kommunen ganzheitliche Konzepte mit aufeinander abgestimmten Einzelmaßnahmen für die Quartierssanierung entwickeln und ein Sanierungsmanagement beauftragen, das die Umsetzung solcher Konzepte vorantreibt. Eine diesbezügliche aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) macht deutlich, dass das Förderprogramm dazu beiträgt, die Energie- und Wärmewende lokal zu beschleunigen, bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen und zugleich die Lebensqualität in den Quartieren zu verbessern. Dennoch ist das Umsetzen von Quartierskonzepten ein komplexer und zeitaufwendiger Vorgang. Schlüsselmaßnahmen, wie beispielsweise die Umgestaltung der Wärmeversorgung, können gegebenenfalls einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren beanspruchen.
Fazit von Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Um Klimaneutralität zu erzielen, ist es von entscheidender Bedeutung, jetzt breit angelegt mit der Entwicklung von Quartierskonzepten zu starten und die Förderung des Quartiersansatzes auszubauen. Für private Eigentümer liegt darin ein Mehr an Optionen für Klimaschutzmaßnahmen, die dem Einzeleigentümer allein möglicherweise so nicht zur Verfügung stehen.“
Praxistipp
Aufteilung von Härtefallhilfen
Haus & Grund Deutschland empfiehlt Vermietern, die Härtefallhilfen für nicht leitungsgebundene Energieträger als sogenannte Zentralantragssteller erhalten haben, diese entsprechend der Kostenverteilung für den Zeitraum, für den die Hilfen gewährt wurden, auf die Mieterhaushalte aufzuteilen und mit der kommenden Heizkostenabrechnung weiterzuleiten. Auch bei Sonderfällen, wie etwa Mieterwechsel, sollten die Härtefallhilfen nach dem gleichen Vorgehen wie bei der Heizkostenabrechnung aufgeteilt und weitergeleitet werden.
Matthias zu Eicken
Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
Juli 2023
Die Immobilienpreise sind seit Mitte 2022 deutlich eingebrochenNeuer Index für Deutschland
Der Wohnungsbau kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Die Sorge vor einer sich verschärfenden Wohnungskrise wird durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie, eine historisch hohe Inflation und steigende Zinsen verstärkt. Seit Mitte 2022 kam es zu einem deutlichen Einbruch der Immobilienpreise in Deutschland um bis zu 20 Prozent. Das zeigt der neue German Real Estate Index (GREIX).
Der GREIX bildet Indizes für Wohnungspreise in 18 deutschen Großstädten ab. Diese Indizes geben einen umfassenden und regionalen Überblick über die Preisentwicklung.
Kernaussagen des Index
Der Index zeigt, dass sich die deutschen Wohnungsmärkte in den letzten 60 Jahren durch drei bedeutende Zyklen entwickelt haben. Vor der Wende stiegen die Immobilienpreise kontinuierlich an. Nach der Wiedervereinigung kam es dann zu einem Einbruch, der bis zur Finanzkrise 2007/2008 anhielt. Anschließend folgte der bisher größte und längste Immobilienboom in der Geschichte Deutschlands, bei dem die Preise in den meisten Regionen bis 2022 kontinuierlich stiegen. Diese Entwicklung begünstigte vor allem Metropolen wie Berlin, München und Hamburg, während Städte wie Dortmund oder Chemnitz zurückblieben.
Berlin Spitzenreiter
Seit 2000 verzeichnete Berlin die höchste Wertentwicklung unter den Städten. München und Frankfurt am Main folgen auf den nächsten Plätzen. Der Wert einer durchschnittlichen 100-Quadratmeter-Wohnung in Berlin stieg real um etwa 300.000 Euro an. Die Preisentwicklung variierte stark je nach Stadtviertel: In Hamburg-Eppendorf konnten Hauseigentümer seit 2000 reale Preissteigerungen von knapp 240 Prozent verzeichnen, gefolgt von Berlin-Kreuzberg und München-Maxvorstadt mit Zuwächsen von über 180 Prozent. Dank der detaillierten Stadtbezirksdaten kann nun erstmals die deutliche Polarisierung der Wohnungsmärkte innerhalb und zwischen den verschiedenen Städten in den vergangenen Jahrzehnten erfasst werden. Der Preisunterschied zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen innerhalb deutscher Städte hat sich in den letzten 30 Jahren mehr als verdoppelt. Diese Entwicklung zeigt eine zunehmende Kluft zwischen den preislich attraktiven und weniger erschwinglichen Wohngegenden.
Abwärtsbewegung am Immobilienmarkt
Seit Mitte 2022 gab es dann einen deutlichen Preissturz auf dem Immobilienmarkt. Im Vergleich zum Höchststand sind die Preise inzwischen um durchschnittlich knapp 15 Prozent gesunken. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich fortsetzen, wenn auch in einem langsameren Tempo. Nach dem dynamischen Prognosemodell der Forscher werden die Preise im Bundesdurchschnitt bis zum Ende des aktuellen Quartals inflationsbereinigt voraussichtlich um knapp 20 Prozent im Vergleich zum Höchststand gesunken sein. Diese Abwärtsbewegung zeigt eine deutliche Korrektur des Immobilienmarktes.
Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Die Ergebnisse zeigen, dass die Eigentümer in den 18 untersuchten Städten in den vergangenen Jahren historisch hohe Vermögensgewinne erzielen konnten, während es für potenzielle Käufer zunehmend unerschwinglicher wurde, eine Immobilie zu erwerben. Besonders profitabel war die Stadt Berlin, die seit 2000 die höchste Wertentwicklung verzeichnet. Gleichzeitig hat sich die Polarisierung zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen in deutschen Städten in den letzten 30 Jahren mehr als verdoppelt. Diese Preisunterschiede sind enorm.“
Der Wohnungsbau kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Die Sorge vor einer sich verschärfenden Wohnungskrise wird durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie, eine historisch hohe Inflation und steigende Zinsen verstärkt. Seit Mitte 2022 kam es zu einem deutlichen Einbruch der Immobilienpreise in Deutschland um bis zu 20 Prozent. Das zeigt der neue German Real Estate Index (GREIX).
Der GREIX bildet Indizes für Wohnungspreise in 18 deutschen Großstädten ab. Diese Indizes geben einen umfassenden und regionalen Überblick über die Preisentwicklung.
Kernaussagen des Index
Der Index zeigt, dass sich die deutschen Wohnungsmärkte in den letzten 60 Jahren durch drei bedeutende Zyklen entwickelt haben. Vor der Wende stiegen die Immobilienpreise kontinuierlich an. Nach der Wiedervereinigung kam es dann zu einem Einbruch, der bis zur Finanzkrise 2007/2008 anhielt. Anschließend folgte der bisher größte und längste Immobilienboom in der Geschichte Deutschlands, bei dem die Preise in den meisten Regionen bis 2022 kontinuierlich stiegen. Diese Entwicklung begünstigte vor allem Metropolen wie Berlin, München und Hamburg, während Städte wie Dortmund oder Chemnitz zurückblieben.
Berlin Spitzenreiter
Seit 2000 verzeichnete Berlin die höchste Wertentwicklung unter den Städten. München und Frankfurt am Main folgen auf den nächsten Plätzen. Der Wert einer durchschnittlichen 100-Quadratmeter-Wohnung in Berlin stieg real um etwa 300.000 Euro an. Die Preisentwicklung variierte stark je nach Stadtviertel: In Hamburg-Eppendorf konnten Hauseigentümer seit 2000 reale Preissteigerungen von knapp 240 Prozent verzeichnen, gefolgt von Berlin-Kreuzberg und München-Maxvorstadt mit Zuwächsen von über 180 Prozent. Dank der detaillierten Stadtbezirksdaten kann nun erstmals die deutliche Polarisierung der Wohnungsmärkte innerhalb und zwischen den verschiedenen Städten in den vergangenen Jahrzehnten erfasst werden. Der Preisunterschied zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen innerhalb deutscher Städte hat sich in den letzten 30 Jahren mehr als verdoppelt. Diese Entwicklung zeigt eine zunehmende Kluft zwischen den preislich attraktiven und weniger erschwinglichen Wohngegenden.
Abwärtsbewegung am Immobilienmarkt
Seit Mitte 2022 gab es dann einen deutlichen Preissturz auf dem Immobilienmarkt. Im Vergleich zum Höchststand sind die Preise inzwischen um durchschnittlich knapp 15 Prozent gesunken. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich fortsetzen, wenn auch in einem langsameren Tempo. Nach dem dynamischen Prognosemodell der Forscher werden die Preise im Bundesdurchschnitt bis zum Ende des aktuellen Quartals inflationsbereinigt voraussichtlich um knapp 20 Prozent im Vergleich zum Höchststand gesunken sein. Diese Abwärtsbewegung zeigt eine deutliche Korrektur des Immobilienmarktes.
Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Die Ergebnisse zeigen, dass die Eigentümer in den 18 untersuchten Städten in den vergangenen Jahren historisch hohe Vermögensgewinne erzielen konnten, während es für potenzielle Käufer zunehmend unerschwinglicher wurde, eine Immobilie zu erwerben. Besonders profitabel war die Stadt Berlin, die seit 2000 die höchste Wertentwicklung verzeichnet. Gleichzeitig hat sich die Polarisierung zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen in deutschen Städten in den letzten 30 Jahren mehr als verdoppelt. Diese Preisunterschiede sind enorm.“
Juli 2023
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)Online-Eigentümerversammlung und Balkonkraftwerke
Das Bundesjustizministerium hat einen Referentenentwurf vorgelegt, der Wohnungseigentümern mehr Freiheiten einräumt.
So sollen nach dem Willen der Bundesregierung Eigentümerversammlungen künftig auch komplett online stattfinden können. Ferner sollen sogenannte Balkonkraftwerke – Photovoltaik-Anlagen, welche an Balkonen montiert werden – privilegiert behandelt werden.
Reine Online-Versammlungen sollen künftig möglich sein
Der Entwurf sieht vor, dass Eigentümer mit einer Dreiviertelmehrheit beschließen können, Eigentümerversammlungen zukünftig auch komplett online abzuhalten. Bislang ist es ihnen nur möglich zu beschließen, hybride Eigentümerversammlungen durchzuführen. Entscheiden sich die Eigentümer mit der notwendigen Mehrheit für diese neue Möglichkeit, soll der Beschluss lediglich für drei Jahre Gültigkeit haben. Damit soll erreicht werden, dass die Eigentümer immer wieder neu überdenken, ob die reine Online-Versammlung ihren Zweck erfüllt. Es soll auch möglich sein, diese nur für einzelne Eigentümerversammlungen zuzulassen.
Der Vorschlag des Ministeriums kommt nicht überraschend. Schon vor der großen Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 hatten verschiedene Verbände den Wunsch geäußert, reine Online-Versammlungen zuzulassen. Dies wird mittelfristig auch der gesellschaftlichen Entwicklung entsprechen. Bis alle Eigentümer technisch dort angekommen sind, muss jedoch sichergestellt sein, dass auch sie an der Versammlung teilnehmen können. Sie dürfen nicht nur wegen technischer Probleme von der Willensbildung in der GdWE abschnitten sein.
Eigentümer sollen Anspruch auf Balkonkraftwerke haben
Neben der Online-Versammlung sieht der Entwurf aus dem Ministerium auch vor, dass künftig Balkonkraftwerke zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Absatz 2 WEG zählen. Eigentümer haben dann einen Anspruch auf Gestattung einer Installation von solchen Photovoltaik-Anlagen. Bislang gibt es diese Privilegierung nur für barrierefreie Umbauten, Elektromobilität, Maßnahmen zum Einbruchschutz und für den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.
Balkonkraftwerke erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Da diese eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 20 WEG darstellen, bedarf es immer einer Beschlussfassung seitens der Eigentümerversammlung. Bislang muss mehr als die Hälfte der anwesenden Eigentümer für die Maßnahme stimmen, damit eine Erlaubnis zustande kommt. Die Kosten für den Einbau sowie die Wartung trägt der Antragstellende. Wird die Installation von Balkonkraftwerken zu einer privilegierten Maßnahme, müssen die Eigentümer dieser zustimmen. Fehlt diese Zustimmung, kann der Anspruch eingeklagt werden. Die Kosten trägt auch in diesem Fall derjenige Eigentümer, der das Balkonkraftwerk installieren will. Über das „Wie“ der Installation soll die Gemeinschaft aber genau wie bei den anderen privilegierten Maßnahmen selbst entscheiden können.
In diesem Zuge wird auch Mietern nach § 554 BGB ein Anspruch gegenüber dem Vermieter eingeräumt, solche Anlagen zu installieren, solange dies dem Vermieter zuzumuten ist. Anders als vielleicht die anderen Mieteransprüche, die § 554 BGB vorsieht, könnte das Balkonkraftwerk eine Maßnahme sein, von der Mieter Gebrauch machen. Denn sie ist nicht nur ohne großen Aufwand installiert und bei Auszug auch schnell wieder deinstalliert, sondern die Mieter versorgen sich teilweise mit eigenem Strom.
So vielversprechend diese Anlagen auch klingen – es sollte immer ein fachgerechter Anschluss vorgenommen werden. Dies können sowohl Eigentümer als auch Vermieter voraussetzen. Auch auf einen automatischen Stopp der Stromzufuhr, sobald der Hauptstromanschluss abgeschaltet wird, sollte aus Sicherheitsgründen geachtet werden.
Gesetz könnte noch vor dem Sommer beschlossen werden
Bislang ist das Gesetz noch nicht in der parlamentarischen Beratung. Zunächst dürfen Verbände und Länder dazu Stellung nehmen; erst im Anschluss wird es in den Bundestag eingebracht. Theoretisch ist eine Verabschiedung noch vor der Sommerpause möglich.
Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht
Das Bundesjustizministerium hat einen Referentenentwurf vorgelegt, der Wohnungseigentümern mehr Freiheiten einräumt.
So sollen nach dem Willen der Bundesregierung Eigentümerversammlungen künftig auch komplett online stattfinden können. Ferner sollen sogenannte Balkonkraftwerke – Photovoltaik-Anlagen, welche an Balkonen montiert werden – privilegiert behandelt werden.
Reine Online-Versammlungen sollen künftig möglich sein
Der Entwurf sieht vor, dass Eigentümer mit einer Dreiviertelmehrheit beschließen können, Eigentümerversammlungen zukünftig auch komplett online abzuhalten. Bislang ist es ihnen nur möglich zu beschließen, hybride Eigentümerversammlungen durchzuführen. Entscheiden sich die Eigentümer mit der notwendigen Mehrheit für diese neue Möglichkeit, soll der Beschluss lediglich für drei Jahre Gültigkeit haben. Damit soll erreicht werden, dass die Eigentümer immer wieder neu überdenken, ob die reine Online-Versammlung ihren Zweck erfüllt. Es soll auch möglich sein, diese nur für einzelne Eigentümerversammlungen zuzulassen.
Der Vorschlag des Ministeriums kommt nicht überraschend. Schon vor der großen Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 hatten verschiedene Verbände den Wunsch geäußert, reine Online-Versammlungen zuzulassen. Dies wird mittelfristig auch der gesellschaftlichen Entwicklung entsprechen. Bis alle Eigentümer technisch dort angekommen sind, muss jedoch sichergestellt sein, dass auch sie an der Versammlung teilnehmen können. Sie dürfen nicht nur wegen technischer Probleme von der Willensbildung in der GdWE abschnitten sein.
Eigentümer sollen Anspruch auf Balkonkraftwerke haben
Neben der Online-Versammlung sieht der Entwurf aus dem Ministerium auch vor, dass künftig Balkonkraftwerke zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Absatz 2 WEG zählen. Eigentümer haben dann einen Anspruch auf Gestattung einer Installation von solchen Photovoltaik-Anlagen. Bislang gibt es diese Privilegierung nur für barrierefreie Umbauten, Elektromobilität, Maßnahmen zum Einbruchschutz und für den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.
Balkonkraftwerke erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Da diese eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 20 WEG darstellen, bedarf es immer einer Beschlussfassung seitens der Eigentümerversammlung. Bislang muss mehr als die Hälfte der anwesenden Eigentümer für die Maßnahme stimmen, damit eine Erlaubnis zustande kommt. Die Kosten für den Einbau sowie die Wartung trägt der Antragstellende. Wird die Installation von Balkonkraftwerken zu einer privilegierten Maßnahme, müssen die Eigentümer dieser zustimmen. Fehlt diese Zustimmung, kann der Anspruch eingeklagt werden. Die Kosten trägt auch in diesem Fall derjenige Eigentümer, der das Balkonkraftwerk installieren will. Über das „Wie“ der Installation soll die Gemeinschaft aber genau wie bei den anderen privilegierten Maßnahmen selbst entscheiden können.
In diesem Zuge wird auch Mietern nach § 554 BGB ein Anspruch gegenüber dem Vermieter eingeräumt, solche Anlagen zu installieren, solange dies dem Vermieter zuzumuten ist. Anders als vielleicht die anderen Mieteransprüche, die § 554 BGB vorsieht, könnte das Balkonkraftwerk eine Maßnahme sein, von der Mieter Gebrauch machen. Denn sie ist nicht nur ohne großen Aufwand installiert und bei Auszug auch schnell wieder deinstalliert, sondern die Mieter versorgen sich teilweise mit eigenem Strom.
So vielversprechend diese Anlagen auch klingen – es sollte immer ein fachgerechter Anschluss vorgenommen werden. Dies können sowohl Eigentümer als auch Vermieter voraussetzen. Auch auf einen automatischen Stopp der Stromzufuhr, sobald der Hauptstromanschluss abgeschaltet wird, sollte aus Sicherheitsgründen geachtet werden.
Gesetz könnte noch vor dem Sommer beschlossen werden
Bislang ist das Gesetz noch nicht in der parlamentarischen Beratung. Zunächst dürfen Verbände und Länder dazu Stellung nehmen; erst im Anschluss wird es in den Bundestag eingebracht. Theoretisch ist eine Verabschiedung noch vor der Sommerpause möglich.
Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht
Juli 2023
Grillen in der EigentümergemeinschaftGericht legt Anzahl der Grilltage fest
Mit den ersten warmen Tagen beginnt auch die Grillsaison. Was jedoch des einen Freud ist, ist des anderen Leid. Denn so mancher Nachbar empfindet den typischen Grillgeruch als Belästigung. Daher musste sich das Landgericht München I in seinem Urteil vom 1. März 2023 (1 S 7620/22 WEG) auch mit dem Thema Grillen auf der Terrasse auseinandersetzen und hat für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine maximale Anzahl von Grilltagen festgelegt.
Hierbei stellten die Richter fest, dass Grillen zwar allgemein üblich sei, es aber dennoch Grenzen dafür gebe, wie viel Rauch und Gerüche die Nachbarn hinnehmen müssen. Daher müsse ein Ausgleich zwischen dem Grillen und dem Bedürfnis einer rauch- und geruchsfreien Zeit gefunden werden.
Gebot der Rücksichtnahme
Maßstab für die richterliche Entscheidung war das Gebot der Rücksichtnahme, nach dem Beeinträchtigungen des Sondereigentums der anderen Wohnungseigentümer, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen, nicht hingenommen werden müssen. Wann diese Grenze überschritten wird, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab. Bei der Beurteilung spielen der Standort des Grills, die Häufigkeit und das verwendete Grillgerät eine Rolle.
Die Entscheidung im Einzelfall
Im konkreten Fall fühlte sich ein Wohnungseigentümer durch das häufige Grillen seines unter ihm wohnenden Nachbarn auf dessen Terrasse gestört. Er klagte darauf, dass dieser nicht öfter als fünfmal im Jahr oder zumindest nicht öfter als zweimal im Monat grillen dürfe. Die Richter stellten fest, dass das Grillen zwar grundsätzlich erlaubt sei, die Nachbarn hierdurch aber im konkreten Fall beeinträchtigt würden, da der Rauch und die Gerüche bei geöffneten Fenstern in die Wohnungen gelangen. Zugute hielten die Richter dem beklagten Eigentümer, dass er einen Elektrogrill verwendete, wodurch der ansonsten durch Holzkohle verursachte Rauch vermieden wird.
Um es den übrigen Eigentümern jedoch zu ermöglichen, ihrerseits das schöne Wetter an Sonn- und Feiertagen ohne Geruchsbelästigung zu genießen, legten die Richter eine Obergrenze für die Frequenz des Grillens fest. Demnach darf der Eigentümer maximal viermal im Monat und nicht an zwei aufeinanderfolgenden Tagen am Wochenende oder an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen auf seiner Terrasse grillen. Bei einem Verstoß droht ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 250.000 Euro.
Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht
Praxistipp
In der Vergangenheit haben sich bereits verschiedene Gerichte mit dem Thema Grillen in Mehrfamilienhäusern auseinandergesetzt. Auch wenn die Rechtsprechung hier nicht einheitlich ist und zumeist auch auf die individuellen Umstände abgezielt wurde, ziehen viele Gerichte die Grenze der Zumutbarkeit schon bei einmal Grillen im Monat. Um Klarheit für die Gemeinschaft zu schaffen, können Wohnungseigentümer auch die Anzahl der Grilltage in der Hausordnung festlegen. Hierbei sollten jedoch keine allzu strengen Begrenzungen getroffen werden, da diese vor Gericht eventuell nicht Bestand haben.
Mit den ersten warmen Tagen beginnt auch die Grillsaison. Was jedoch des einen Freud ist, ist des anderen Leid. Denn so mancher Nachbar empfindet den typischen Grillgeruch als Belästigung. Daher musste sich das Landgericht München I in seinem Urteil vom 1. März 2023 (1 S 7620/22 WEG) auch mit dem Thema Grillen auf der Terrasse auseinandersetzen und hat für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine maximale Anzahl von Grilltagen festgelegt.
Hierbei stellten die Richter fest, dass Grillen zwar allgemein üblich sei, es aber dennoch Grenzen dafür gebe, wie viel Rauch und Gerüche die Nachbarn hinnehmen müssen. Daher müsse ein Ausgleich zwischen dem Grillen und dem Bedürfnis einer rauch- und geruchsfreien Zeit gefunden werden.
Gebot der Rücksichtnahme
Maßstab für die richterliche Entscheidung war das Gebot der Rücksichtnahme, nach dem Beeinträchtigungen des Sondereigentums der anderen Wohnungseigentümer, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen, nicht hingenommen werden müssen. Wann diese Grenze überschritten wird, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab. Bei der Beurteilung spielen der Standort des Grills, die Häufigkeit und das verwendete Grillgerät eine Rolle.
Die Entscheidung im Einzelfall
Im konkreten Fall fühlte sich ein Wohnungseigentümer durch das häufige Grillen seines unter ihm wohnenden Nachbarn auf dessen Terrasse gestört. Er klagte darauf, dass dieser nicht öfter als fünfmal im Jahr oder zumindest nicht öfter als zweimal im Monat grillen dürfe. Die Richter stellten fest, dass das Grillen zwar grundsätzlich erlaubt sei, die Nachbarn hierdurch aber im konkreten Fall beeinträchtigt würden, da der Rauch und die Gerüche bei geöffneten Fenstern in die Wohnungen gelangen. Zugute hielten die Richter dem beklagten Eigentümer, dass er einen Elektrogrill verwendete, wodurch der ansonsten durch Holzkohle verursachte Rauch vermieden wird.
Um es den übrigen Eigentümern jedoch zu ermöglichen, ihrerseits das schöne Wetter an Sonn- und Feiertagen ohne Geruchsbelästigung zu genießen, legten die Richter eine Obergrenze für die Frequenz des Grillens fest. Demnach darf der Eigentümer maximal viermal im Monat und nicht an zwei aufeinanderfolgenden Tagen am Wochenende oder an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen auf seiner Terrasse grillen. Bei einem Verstoß droht ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 250.000 Euro.
Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht
Praxistipp
In der Vergangenheit haben sich bereits verschiedene Gerichte mit dem Thema Grillen in Mehrfamilienhäusern auseinandergesetzt. Auch wenn die Rechtsprechung hier nicht einheitlich ist und zumeist auch auf die individuellen Umstände abgezielt wurde, ziehen viele Gerichte die Grenze der Zumutbarkeit schon bei einmal Grillen im Monat. Um Klarheit für die Gemeinschaft zu schaffen, können Wohnungseigentümer auch die Anzahl der Grilltage in der Hausordnung festlegen. Hierbei sollten jedoch keine allzu strengen Begrenzungen getroffen werden, da diese vor Gericht eventuell nicht Bestand haben.
Mai 2023
GEG: das könnte auf Eigentümer zukommenAnfang März dieses Jahres ist ein erster Entwurf zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) bekannt geworden. Dieser soll ein Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag der Ampelregierung umsetzen: die Pflicht zur Nutzung von 65 Prozent erneuerbarer Energie bei neuen Heizungen und ein Betriebsverbot für Gas- und Ölheizungen. Doch die Regelungen sind kaum praxisgerecht und würden viele Eigentümer finanziell überfordern.
Haus [&] Grund ist es gelungen, über die Medien und in Gesprächen mit Abgeordneten auf die drohenden sozialen Auswirkungen und die wenig praxisgerechten Regelungen für private Eigentümer hinzuweisen. Daraufhin hat sich die Ampelkoalition Ende März auf einen Kompromiss geeinigt und mehr Ausnahmen, längere Übergangsfristen und finanzielle Unterstützung versprochen. Ein neuer Gesetzentwurf soll im April im Kabinett und vor der Sommerpause vom Bundestag beschlossen werden.
Mit 65 Prozent erneuerbarer Energie heizen
Eigentümer, die ab dem kommenden Jahr eine neue Heizung benötigen, dürfen ihren alten Heizkessel nicht einfach gegen ein neues effizienteres Gerät ersetzen. Sie müssen entweder gänzlich auf eine neue Technologie (Fernwärme, Wärmepumpe, Biogas, Wasserstoff oder Biomasse) umstellen oder diese zusätzlich mit einem Anteil von 65 Prozent am Gesamtverbrach zu einer Gas- oder Ölheizung installieren. Es steht ihnen zwar prinzipiell frei, mit welcher Technologie sie diese Pflicht erfüllen wollen, doch viele der vorgesehenen Optionen werden im konkreten Fall nicht oder nicht ohne weitere Voraussetzungen umsetzbar sein.
Wärmepumpen
Sie funktionieren überall dort, wo bereits eine Fußbodenheizung installiert ist. Denn um effizient zu sein, brauchen Wärmepumpen vor allem eine geringe Vorlauftemperatur. Doch die Preise für Wärmepumpen überschreiten um das Drei- bis Vierfache die Kosten einer modernen Brennwertheizung. Sie bringen bei einer entsprechend hohen Jahresarbeitszahl (JAZ) eine Ersparnis von etwa einem Viertel der ursprünglich benötigten Energie, verursachen aber wegen des dreifachen Strompreises (36 Cent pro Kilowattstunde, kurz Ct/kWh) im Vergleich zum Erdgaspreis (12 Ct/kWh) am Ende mehr Heizkosten.
Hybridheizung oder Wärmedämmung
In unzureichend gedämmten Häusern mit herkömmlichen Heizkörpern können Wärmepumpen nur in Verbindung mit einer fossilen Heizung den nötigen Wärmebedarf an kalten Wintertagen decken. Hier kommen zur teuren Wärmepumpe zusätzlich die Kosten für ein neues Brennwertgerät nebst neuem Schornstein zum Tragen. Um eine Wärmepumpe allein zu betreiben, sind zusätzliche Maßnahmen nicht nur an der Gebäudehülle, sondern auch an der Heizungsanlage erforderlich. So müssen beispielsweise größere Heizkörper eingebaut werden. Insgesamt würden dabei Kosten von mehreren 100.000 Euro entstehen, welche sich angesichts der geltenden Kappungsgrenzen bei der Modernisierungsmieterhöhung und wegen der Härtefallregelungen wohl kaum auf die Mieter umlegen lassen.
Anschluss an ein Wärmenetz
Eigentümer, deren Gebäude an ein Fernwärmenetz angeschlossen sind, brauchen nichts zu tun. Fernwärme gilt als Erfüllungsoption, ganz gleich ob die Wärme aus fossilen Energieträgern (Kohle, Gas oder Heizöl) oder bereits mit erneuerbarer Energie erzeugt wird. Auch der sofortige Anschluss an ein vorhandenes Netz oder die Bereitschaft, an ein geplantes Wärmenetz anzuschließen, gilt als erfüllte Pflicht. Unterstellt wird, dass die Fernwärme vom jeweiligen Energieversorger auf erneuerbare Energien umgestellt werden kann. Fest steht, dass noch viel mehr Wärmenetze in dicht besiedelten Quartieren entstehen müssen, um Haus- beziehungsweise Wohnungseigentümer und Mieter nicht zu überfordern. Doch die Wärmeplanung lässt ja bekanntlich noch bis 2030 auf sich warten – bis dahin werden viele Eigentümer zum Handeln gezwungen sein.
Biomasse, Biogas und Wasserstoff
Mit einem Biomassekessel oder dem Bezug von Biogas oder Wasserstoff für die Gasbrennwertheizung lässt sich ebenfalls die Pflicht im Bestand erfüllen. Doch wegen der begrenzt zur Verfügung stehenden Biobrennstoffe und des kaum verfügbaren Wasserstoffs ist eine Preisexplosion nicht auszuschließen. Vermieter werden nach den bisher geplanten Regelungen verpflichtet, die Mehrkosten zum herkömmlichen Energiepreis für den Verbrauch ihrer Mieter zu übernehmen. Damit würden vermietende Eigentümer ein kaum kontrollierbares Risiko tragen.
[nbsp]
Gasetagenheizungen und Einzelöfen
Auch Gasetagenheizungen und Einzelöfen sind bisher von der Pflicht nicht ausgenommen. Eigentümer und Betreiber erhalten nur mehr Zeit: drei Jahre, um zu entscheiden, ob zukünftig zentral oder weiterhin dezentral geheizt werden soll, und nochmals drei Jahre zur Umsetzung. Nach den heutigen technologischen Möglichkeiten läuft es auf die Umstellung auf eine Zentralheizung mit erneuerbarer Energie hinaus, da bisher keine dezentralen Geräte auf Basis erneuerbarer Energien marktfähig sind.
Betriebsverbot für fossile Heizungen
Zu guter Letzt sollen alle fossilen Heizungen spätestens bis zum 31. Dezember 2044 außer Betrieb gehen. Das betrifft dann auch die als Hybridheizung genutzten Brennwertgeräte, wenn sie nicht mit Biogas oder Wasserstoff weiterbetrieben werden können. Deutschland will im Jahr 2045 treibhausgasneutral sein.
Fazit von Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik:
„Die Bundesregierung muss bei den Regelungen nachjustieren, sonst wird der Härtefall zum Regelfall und die Energiewende ausgebremst. Die Voraussetzungen müssen stimmen: Eigentümer brauchen wegen der hohen Investitionen langfristig Verlässlichkeit. Für Haus- und Wohnungseigentümer sowie Mieter müssen Wohnungen erschwinglich bleiben. Industrie und Handwerk müssen vergleichbar der Brennwertheizung Technologien auf den Markt bringen, die den Praxistest überstehen. Förderung muss dort ansetzen, wo sie sozial nötig ist und nicht dort, wo sie die Taschen einzelner Akteure füllt. Vor allem ist mehr Zeit erforderlich, damit die Kommunen ihre Wärmepläne erstellen, Strom- und Gasversorger ihre Infrastrukturen zukunftsfähig machen und Eigentümer mit hinreichend Vorlauf die Sanierung ihrer Gebäude planen können. Damit die Wärmewende mit den Bürgern – Eigentümern und Mietern – und nicht gegen sie erfolgt, brauchen wir den Austausch vor Ort: in den Kommunen und innerhalb der Quartiere. Denn in vielen Fällen werden nur gemeinschaftliche Lösungen zum Ziel führen und die Energiewende bezahlbar machen.“
Was Haus [&] Grund erreicht hat und noch erreichen will
Seit 2020 gilt das GEG. Damit ist eine seit Langem von Haus [&] Grund geforderte Maßnahme umgesetzt worden: die Vereinheitlichung des vormaligen Energieeinsparrechts bestehend aus Energieeinspargesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).
Gleichzeitig konnte Haus [&] Grund verhindern, dass sich die Anforderungen an den Gebäudebestand weiter verschärfen. Bis heute gelten bei der Sanierung die Anforderungen der EnEV 2014.
Auch die Nachrüstpflichten orientieren sich an der wirtschaftlichen Machbarkeit und sind nicht erweitert worden.
Energieausweise sind zwar um zusätzliche Angaben wie Effizienzklasse und CO2-Ausstoß ergänzt worden. Bis dato ist trotz anderweitiger Forderungen der Verbrauchsausweis als verlässliches Dokument für die Bewertung der Effizienz eines Gebäudes und die Beurteilung der wirtschaftlichen Umsetzung einer Sanierung erhalten geblieben.
Haus [&] Grund setzt sich im Ringen um die Erreichung der Klimaziele für weniger Regulierung und mehr Marktwirtschaft ein. Eigentümer sollen auch eigene Ideen umsetzen dürfen, um ihren Energieverbrauch zu senken. Dazu kann der Emissionshandel im Gebäudebereich beitragen. Die Bürger müssen bei steigenden CO2-Preisen durch ein Klimageld entlastet werden, welches sich aus den Einnahmen der CO2-Bepreisung finanziert.
Haus [&] Grund ist es gelungen, über die Medien und in Gesprächen mit Abgeordneten auf die drohenden sozialen Auswirkungen und die wenig praxisgerechten Regelungen für private Eigentümer hinzuweisen. Daraufhin hat sich die Ampelkoalition Ende März auf einen Kompromiss geeinigt und mehr Ausnahmen, längere Übergangsfristen und finanzielle Unterstützung versprochen. Ein neuer Gesetzentwurf soll im April im Kabinett und vor der Sommerpause vom Bundestag beschlossen werden.
Mit 65 Prozent erneuerbarer Energie heizen
Eigentümer, die ab dem kommenden Jahr eine neue Heizung benötigen, dürfen ihren alten Heizkessel nicht einfach gegen ein neues effizienteres Gerät ersetzen. Sie müssen entweder gänzlich auf eine neue Technologie (Fernwärme, Wärmepumpe, Biogas, Wasserstoff oder Biomasse) umstellen oder diese zusätzlich mit einem Anteil von 65 Prozent am Gesamtverbrach zu einer Gas- oder Ölheizung installieren. Es steht ihnen zwar prinzipiell frei, mit welcher Technologie sie diese Pflicht erfüllen wollen, doch viele der vorgesehenen Optionen werden im konkreten Fall nicht oder nicht ohne weitere Voraussetzungen umsetzbar sein.
Wärmepumpen
Sie funktionieren überall dort, wo bereits eine Fußbodenheizung installiert ist. Denn um effizient zu sein, brauchen Wärmepumpen vor allem eine geringe Vorlauftemperatur. Doch die Preise für Wärmepumpen überschreiten um das Drei- bis Vierfache die Kosten einer modernen Brennwertheizung. Sie bringen bei einer entsprechend hohen Jahresarbeitszahl (JAZ) eine Ersparnis von etwa einem Viertel der ursprünglich benötigten Energie, verursachen aber wegen des dreifachen Strompreises (36 Cent pro Kilowattstunde, kurz Ct/kWh) im Vergleich zum Erdgaspreis (12 Ct/kWh) am Ende mehr Heizkosten.
Hybridheizung oder Wärmedämmung
In unzureichend gedämmten Häusern mit herkömmlichen Heizkörpern können Wärmepumpen nur in Verbindung mit einer fossilen Heizung den nötigen Wärmebedarf an kalten Wintertagen decken. Hier kommen zur teuren Wärmepumpe zusätzlich die Kosten für ein neues Brennwertgerät nebst neuem Schornstein zum Tragen. Um eine Wärmepumpe allein zu betreiben, sind zusätzliche Maßnahmen nicht nur an der Gebäudehülle, sondern auch an der Heizungsanlage erforderlich. So müssen beispielsweise größere Heizkörper eingebaut werden. Insgesamt würden dabei Kosten von mehreren 100.000 Euro entstehen, welche sich angesichts der geltenden Kappungsgrenzen bei der Modernisierungsmieterhöhung und wegen der Härtefallregelungen wohl kaum auf die Mieter umlegen lassen.
Anschluss an ein Wärmenetz
Eigentümer, deren Gebäude an ein Fernwärmenetz angeschlossen sind, brauchen nichts zu tun. Fernwärme gilt als Erfüllungsoption, ganz gleich ob die Wärme aus fossilen Energieträgern (Kohle, Gas oder Heizöl) oder bereits mit erneuerbarer Energie erzeugt wird. Auch der sofortige Anschluss an ein vorhandenes Netz oder die Bereitschaft, an ein geplantes Wärmenetz anzuschließen, gilt als erfüllte Pflicht. Unterstellt wird, dass die Fernwärme vom jeweiligen Energieversorger auf erneuerbare Energien umgestellt werden kann. Fest steht, dass noch viel mehr Wärmenetze in dicht besiedelten Quartieren entstehen müssen, um Haus- beziehungsweise Wohnungseigentümer und Mieter nicht zu überfordern. Doch die Wärmeplanung lässt ja bekanntlich noch bis 2030 auf sich warten – bis dahin werden viele Eigentümer zum Handeln gezwungen sein.
Biomasse, Biogas und Wasserstoff
Mit einem Biomassekessel oder dem Bezug von Biogas oder Wasserstoff für die Gasbrennwertheizung lässt sich ebenfalls die Pflicht im Bestand erfüllen. Doch wegen der begrenzt zur Verfügung stehenden Biobrennstoffe und des kaum verfügbaren Wasserstoffs ist eine Preisexplosion nicht auszuschließen. Vermieter werden nach den bisher geplanten Regelungen verpflichtet, die Mehrkosten zum herkömmlichen Energiepreis für den Verbrauch ihrer Mieter zu übernehmen. Damit würden vermietende Eigentümer ein kaum kontrollierbares Risiko tragen.
[nbsp]
Gasetagenheizungen und Einzelöfen
Auch Gasetagenheizungen und Einzelöfen sind bisher von der Pflicht nicht ausgenommen. Eigentümer und Betreiber erhalten nur mehr Zeit: drei Jahre, um zu entscheiden, ob zukünftig zentral oder weiterhin dezentral geheizt werden soll, und nochmals drei Jahre zur Umsetzung. Nach den heutigen technologischen Möglichkeiten läuft es auf die Umstellung auf eine Zentralheizung mit erneuerbarer Energie hinaus, da bisher keine dezentralen Geräte auf Basis erneuerbarer Energien marktfähig sind.
Betriebsverbot für fossile Heizungen
Zu guter Letzt sollen alle fossilen Heizungen spätestens bis zum 31. Dezember 2044 außer Betrieb gehen. Das betrifft dann auch die als Hybridheizung genutzten Brennwertgeräte, wenn sie nicht mit Biogas oder Wasserstoff weiterbetrieben werden können. Deutschland will im Jahr 2045 treibhausgasneutral sein.
Fazit von Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik:
„Die Bundesregierung muss bei den Regelungen nachjustieren, sonst wird der Härtefall zum Regelfall und die Energiewende ausgebremst. Die Voraussetzungen müssen stimmen: Eigentümer brauchen wegen der hohen Investitionen langfristig Verlässlichkeit. Für Haus- und Wohnungseigentümer sowie Mieter müssen Wohnungen erschwinglich bleiben. Industrie und Handwerk müssen vergleichbar der Brennwertheizung Technologien auf den Markt bringen, die den Praxistest überstehen. Förderung muss dort ansetzen, wo sie sozial nötig ist und nicht dort, wo sie die Taschen einzelner Akteure füllt. Vor allem ist mehr Zeit erforderlich, damit die Kommunen ihre Wärmepläne erstellen, Strom- und Gasversorger ihre Infrastrukturen zukunftsfähig machen und Eigentümer mit hinreichend Vorlauf die Sanierung ihrer Gebäude planen können. Damit die Wärmewende mit den Bürgern – Eigentümern und Mietern – und nicht gegen sie erfolgt, brauchen wir den Austausch vor Ort: in den Kommunen und innerhalb der Quartiere. Denn in vielen Fällen werden nur gemeinschaftliche Lösungen zum Ziel führen und die Energiewende bezahlbar machen.“
Was Haus [&] Grund erreicht hat und noch erreichen will
Seit 2020 gilt das GEG. Damit ist eine seit Langem von Haus [&] Grund geforderte Maßnahme umgesetzt worden: die Vereinheitlichung des vormaligen Energieeinsparrechts bestehend aus Energieeinspargesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).
Gleichzeitig konnte Haus [&] Grund verhindern, dass sich die Anforderungen an den Gebäudebestand weiter verschärfen. Bis heute gelten bei der Sanierung die Anforderungen der EnEV 2014.
Auch die Nachrüstpflichten orientieren sich an der wirtschaftlichen Machbarkeit und sind nicht erweitert worden.
Energieausweise sind zwar um zusätzliche Angaben wie Effizienzklasse und CO2-Ausstoß ergänzt worden. Bis dato ist trotz anderweitiger Forderungen der Verbrauchsausweis als verlässliches Dokument für die Bewertung der Effizienz eines Gebäudes und die Beurteilung der wirtschaftlichen Umsetzung einer Sanierung erhalten geblieben.
Haus [&] Grund setzt sich im Ringen um die Erreichung der Klimaziele für weniger Regulierung und mehr Marktwirtschaft ein. Eigentümer sollen auch eigene Ideen umsetzen dürfen, um ihren Energieverbrauch zu senken. Dazu kann der Emissionshandel im Gebäudebereich beitragen. Die Bürger müssen bei steigenden CO2-Preisen durch ein Klimageld entlastet werden, welches sich aus den Einnahmen der CO2-Bepreisung finanziert.
Mai 2023
Energetische ModernisierungZwölf Jahre sparen für die energetische Komplettsanierung eines Einfamilienhauses
Die Bundesregierung hat sich das ambitionierte Ziel gesteckt, den Gebäudebestand bis 2045 klimaneutral zu gestalten. Bei etwa zwei Drittel der Wohngebäude in Deutschland handelt es sich um Einfamilienhäuser. Dieser Sektor nimmt für das Erreichen der Ziele also eine bedeutende Rolle ein.
Bei der weit überwiegenden Mehrheit der Einfamilienhäuser wurde der energetische Standard durch Modernisierungsmaßnahmen zwar schon verbessert. Um alle Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu erfüllen, muss allerdings noch einiges geschehen. Hier stehen viele Eigentümer vor enormen finanziellen Herausforderungen.
Lange Sparzeiten
Im gesamtdeutschen Durchschnitt müssen Paare, die im eigenen Einfamilienhaus leben, etwa zwölf Jahre für eine energetische Komplettsanierung sparen, sofern sie die Maßnahmen nicht über Kredite finanzieren. Das entspricht etwa 22 Monatseinkommen. Für den Einbau einer Wärmepumpe sparen sie bei den aktuellen Preisen etwa fünf Jahre, was achteinhalb Monatseinkommen entspricht. Wenn die komplette Fassade gedämmt wird, sind es drei Jahre und somit etwa sechs Monatseinkommen, die ein Haushalt sparen muss. Für die Dämmung von Dach und Kellerdecke spart ein Paar acht beziehungsweise 14 Monate, und für neue Fenster sind es fast zweieinhalb Jahre. Das zeigt eine Studie von Haus & Grund Deutschland.
Regionale Unterschiede
Bei der Anspardauer verschiedener energetischer Modernisierungsmaßnahmen gibt es deutliche regionale Unterschiede, die vorrangig von den Lohnunterschieden zwischen den Bundesländern herrühren. Auch wenn die neuen Länder in den vergangenen Jahren starke Lohnsteigerungen verzeichneten und somit gegenüber den alten Ländern aufgeholt haben, ist noch immer ein deutliches Ost-West-Gefälle erkennbar. So liegen die fünf Kreise und kreisfreien Städte, in denen Paare im Schnitt die geringste Anspardauer für eine komplette Überholung ihres Hauses haben, in Bayern, Hessen und Niedersachsen. Am längsten sparen Paare in Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen und Sachsen. Den ersten Platz mit einer durchschnittlichen Anspardauer von 8,5 Jahren für die Finanzierung von Dach-, Fassaden- und Kellerdeckendämmung sowie neuer Fenster und einer Wärmepumpe belegt Erlangen in Bayern. Das Schlusslicht mit einer Anspardauer von 14,7 Jahren für selbige Maßnahmen bildet die sächsische Stadt Görlitz.
Kommentar von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
Aufgrund zweimaliger Förderstopps und einer Nachjustierung, die in der Spitze und nicht in der Breite greift, ist es der Bundesregierung nicht gelungen, Planungssicherheit für die Modernisierung des Bestands durch eine verlässliche, auskömmliche und nachhaltige Förderkulisse zur Verfügung zu stellen. Es bedarf einer breit aufgestellten Förderkulisse, um Eigentümer bei der Erreichung der Klimaschutzziele zu unterstützen. Die Förderprogramme sollten sich konkret an private Eigentümer richten, indem die Planung und Beratung zur energetischen Modernisierung gefördert werden. Neben der Kreditvariante sollte immer auch eine gleichwertige Zuschussvariante angeboten werden und die jährlichen Förderbudgets zugänglich bleiben, beispielsweise durch eigene Förderprogramme, die sich ausschließlich an private Eigentümer richten.
April 2023
KommentarDie nächste Generation
Der Gesetzentwurf von Bundesklimaschutzminister Robert Habeck für die Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) liegt vor. Er ist gespickt mit Außerbetriebnahme-Pflichten für alte Heizungen, Pflichten für den Einsatz von erneuerbarer Energie auch dort, wo noch keine technische Möglichkeit besteht und extrem teuren Vorgaben gerade im Bereich der Einfamilienhäuser. Und auch die Novelle der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) liegt jetzt auf dem Tisch. Sie beinhaltet Modernisierungspflichten für gut ein Viertel aller Gebäude in Deutschland schon bis 2032.
Beide Gesetze hat Haus & Grund scharf, aber sachlich kritisiert. Weil – zum Beispiel mit Blick auf die kommunale Energieversorgungsplanung – der zweite Schritt vor dem Ersten gegangen werden soll. Und weil viele Vorgaben für die Eigentümer unbezahlbar sind: Allein eine Wärmepumpe, die anstelle einer defekten Gasheizung eingebaut wird, kann schnell mit Kosten von 40.000 Euro zu Buche schlagen.
Für unsere Kritik sind wir als „Klimawandelleugner“ betitelt worden. So sollen weitere und notwendige Debatten mit uns über praktikable und bezahlbare Wege der Energiewende unterbunden werden. Schon deswegen weisen wir diese ungerechtfertigten Anwürfe zurück und werden uns auch künftig für eine praxistaugliche, bezahlbare und sachgerechte Umsetzung der Energiewende einsetzen.
Und wir bringen uns weiterhin ein, weil es die privaten Eigentümerinnen und Eigentümer sind, welche die Energiewende im Gebäudebestand umsetzen müssen. Denn ihnen gehören 80 Prozent der Wohnungen in Deutschland. Sie schaffen Bleibendes und sehen sich nicht als letzte Generation: Eigentümerinnen und Eigentümer sind es, die an die nächste Generation denken und sich für die Zukunft ihrer Kinder und Enkel einsetzen.
Der Gesetzentwurf von Bundesklimaschutzminister Robert Habeck für die Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) liegt vor. Er ist gespickt mit Außerbetriebnahme-Pflichten für alte Heizungen, Pflichten für den Einsatz von erneuerbarer Energie auch dort, wo noch keine technische Möglichkeit besteht und extrem teuren Vorgaben gerade im Bereich der Einfamilienhäuser. Und auch die Novelle der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) liegt jetzt auf dem Tisch. Sie beinhaltet Modernisierungspflichten für gut ein Viertel aller Gebäude in Deutschland schon bis 2032.
Beide Gesetze hat Haus & Grund scharf, aber sachlich kritisiert. Weil – zum Beispiel mit Blick auf die kommunale Energieversorgungsplanung – der zweite Schritt vor dem Ersten gegangen werden soll. Und weil viele Vorgaben für die Eigentümer unbezahlbar sind: Allein eine Wärmepumpe, die anstelle einer defekten Gasheizung eingebaut wird, kann schnell mit Kosten von 40.000 Euro zu Buche schlagen.
Für unsere Kritik sind wir als „Klimawandelleugner“ betitelt worden. So sollen weitere und notwendige Debatten mit uns über praktikable und bezahlbare Wege der Energiewende unterbunden werden. Schon deswegen weisen wir diese ungerechtfertigten Anwürfe zurück und werden uns auch künftig für eine praxistaugliche, bezahlbare und sachgerechte Umsetzung der Energiewende einsetzen.
Und wir bringen uns weiterhin ein, weil es die privaten Eigentümerinnen und Eigentümer sind, welche die Energiewende im Gebäudebestand umsetzen müssen. Denn ihnen gehören 80 Prozent der Wohnungen in Deutschland. Sie schaffen Bleibendes und sehen sich nicht als letzte Generation: Eigentümerinnen und Eigentümer sind es, die an die nächste Generation denken und sich für die Zukunft ihrer Kinder und Enkel einsetzen.
April 2023
Wer profitiert von der AfA?Die Abschreibung für Immobilien soll unter anderem den privaten Bau und Kauf von Wohnraum fördern. Damit können vermietende Eigentümer einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- und Herstellungskosten
jährlich absetzen und somit ihre Steuerlast senken.
Die wichtigsten Fakten im Überblick:
AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“ und wird
auch Abschreibung genannt. Der Fiskus geht davon aus, dass
sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und somit Jahr für Jahr
ein wenig an Wert verliert. Immobilienkäufer können deshalb
die Anschaff ungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre
von der Steuer absetzen.
Wer profitiert von der AfA?
Die Abschreibung gilt für alle, die eine Immobilie zur Gewinnerzielung
nutzen – also sie vermieten oder verpachten. Dabei
gilt: Abgesetzt werden kann stets nur das Gebäude an sich, nicht
aber das Grundstück, schließlich nutzt sich dieses nicht ab. Umfasst
der Kaufpreis beides, muss also der Grundstückswert abgezogen
werden. Dieser wird in der Regel auf Grundlage der Bodenrichtwert-
Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt. Viele
Finanzämter akzeptieren alternativ die Berechnungsgrundlage
von 80 Prozent des Kaufpreises für das Gebäude und 20 Prozent
für das Grundstück. Eine Sonderrolle spielen denkmalgeschützte
Immobilien. Hier gilt eine Sonder-AfA für Eigentümer,
die ihre Gebäude sanieren – wobei es keine Rolle spielt, ob diese
selbst genutzt werden oder vermietet beziehungsweise verpachtet
sind.
Wie viel, wie lange?
Die Absetzung für Abnutzung ist im Einkommensteuergesetz
(EStG) geregelt. Grundsätzlich kommt die lineare Abschreibung
nach § 7 Absatz 4 EStG zum Zuge. Das bedeutet, dass der
Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum
gleich hoch bleibt. Dabei kommt es aber auf das
Alter des Gebäudes an: Wurde eine Immobilie vor dem 31. Dezember
1924 erbaut, können die Anschaffungskosten in der Regel
jährlich über einen Zeitraum von 40 Jahren zu 2,5 Prozent
abgesetzt werden. Für alle Immobilien, die nach dem 31. Dezember
1924 gebaut wurden, sind es in der Regel 2 Prozent der
Kosten bei einem Absetzungszeitraum von 50 Jahren.
Für sogenannte Wirtschaftsgebäude, die
zum Betriebsvermögen gehören und keinem
Wohnzweck dienen, gelten höhere
Abschreibungswerte: 3 Prozent,
wenn der Bauantrag des Gebäudes
nach dem 31. März 1985 gestellt
worden ist, und 4 Prozent bei Gebäuden,
die ab dem 1. Januar 2001
angeschafft wurden beziehungsweise
bei denen der Bauantrag ab
diesem Datum gestellt worden ist.
Degressive Abschreibung nur noch für Altfälle
Eine degressive AfA ist seit 2006 (Bauantrag
oder Kaufvertrag) in Neufällen nicht mehr
möglich – daher wird an dieser Stelle nicht weiter
darauf eingegangen. Degressive Abschreibungen aus früheren
Jahren werden aber mit den bei Beginn der Abschreibung jeweils
vorgesehenen Abschreibungssätzen fortgeführt.
Kürzere Restnutzungsdauer, höhere Abschreibung
Weist die Bausubstanz eines Gebäudes starke Mängel auf und
besteht ein Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, kann
die Restnutzungsdauer verkürzt und die jährliche Abschreibung
dadurch erhöht werden. Dann kann beim Finanzamt eine
schnellere Abschreibung mit höheren Abschreibungssätzen
nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EstG beantragt werden. Die Verkürzung
der tatsächlichen Restnutzungsdauer muss dem Finanzamt
allerdings schlüssig dargelegt werden, zum Beispiel durch
ein Sachverständigengutachten.
3 Prozent Abschreibung bei Mietwohnungsneubau
Der lineare AfA-Satz für neue Wohngebäude wurde ab diesem
Jahr von 2 auf 3 Prozent jährlich angehoben. Die Regelung gilt
für ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Wohngebäude.
Erst selbst genutzt, dann vermietet
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine AfA. Wird
aber zum Beispiel eine Eigentumswohnung zunächst selbst genutzt
und zu einem späteren Zeitpunkt vermietet, so kann die
AfA ab dem Vermietungszeitpunkt in Anspruch genommen
werden. Dabei ist natürlich die verkürzte
Nutzungsdauer zu berücksichtigen.
Wer zum Beispiel vor zehn Jahren
eine neue Wohnung bezogen hat
und diese nun vermietet, muss von
der eigentlichen Abschreibungsdauer
zehn Jahre abziehen – es
verbleiben also je nach Gebäudealter
noch 30 oder 40 Jahre, in
denen die Abschreibung geltend gemacht
werden darf. Wird im selbst
genutzten Haus eine Wohnung vermietet,
besteht eine gemischte Nutzung.
Die vermietete Wohnung kann dann anteilig
abgeschrieben werden.
Wie verhält es sich bei Erbe oder Schenkung mit der
Abschreibung?
Der Erbe beziehungsweise der Beschenkte übernimmt den
Stand der Abschreibung der Immobilie des Erblassers oder des
Schenkenden. Beispiel: Bei einer Immobilie, die bereits 16 Jahre
lang abgeschrieben wurde, kann der neue Eigentümer die
Abschreibung in den nächsten 24 beziehungsweise 34 Jahren
fortführen.
Bei einem teilentgeltlichen Grundstückserwerb – zum Beispiel
infolge einer Schenkung oder Erbauseinandersetzung – tritt
der Erwerber bezüglich des unentgeltlich erworbenen Teils in
die Rechtsstellung des Vorgängers ein. Bezüglich des entgeltlich
erworbenen Teils hat er eigene Anschaff ungskosten, für die
er die lineare AfA nach § 7 Absatz 4 EStG in Anspruch nehmen
kann. In solch einem Fall laufen für den unentgeltlich und den
entgeltlich erworbenen Teil des Gebäudes zwei unterschiedliche
Abschreibungszeiträume.
Bei Veräußerung beginnt die AfA
für den Käufer aufs Neue
Endet die Nutzungsdauer und damit der Abschreibungszeitraum,
kann der Eigentümer keine AfA mehr geltend machen.
Wird die Immobilie veräußert, steht die Abschreibung jedoch
dem Käufer wieder zu – und zwar erneut sowie für höchstens
50 Jahre.
Anna Katharina Fricke
jährlich absetzen und somit ihre Steuerlast senken.
Die wichtigsten Fakten im Überblick:
AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“ und wird
auch Abschreibung genannt. Der Fiskus geht davon aus, dass
sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und somit Jahr für Jahr
ein wenig an Wert verliert. Immobilienkäufer können deshalb
die Anschaff ungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre
von der Steuer absetzen.
Wer profitiert von der AfA?
Die Abschreibung gilt für alle, die eine Immobilie zur Gewinnerzielung
nutzen – also sie vermieten oder verpachten. Dabei
gilt: Abgesetzt werden kann stets nur das Gebäude an sich, nicht
aber das Grundstück, schließlich nutzt sich dieses nicht ab. Umfasst
der Kaufpreis beides, muss also der Grundstückswert abgezogen
werden. Dieser wird in der Regel auf Grundlage der Bodenrichtwert-
Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt. Viele
Finanzämter akzeptieren alternativ die Berechnungsgrundlage
von 80 Prozent des Kaufpreises für das Gebäude und 20 Prozent
für das Grundstück. Eine Sonderrolle spielen denkmalgeschützte
Immobilien. Hier gilt eine Sonder-AfA für Eigentümer,
die ihre Gebäude sanieren – wobei es keine Rolle spielt, ob diese
selbst genutzt werden oder vermietet beziehungsweise verpachtet
sind.
Wie viel, wie lange?
Die Absetzung für Abnutzung ist im Einkommensteuergesetz
(EStG) geregelt. Grundsätzlich kommt die lineare Abschreibung
nach § 7 Absatz 4 EStG zum Zuge. Das bedeutet, dass der
Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum
gleich hoch bleibt. Dabei kommt es aber auf das
Alter des Gebäudes an: Wurde eine Immobilie vor dem 31. Dezember
1924 erbaut, können die Anschaffungskosten in der Regel
jährlich über einen Zeitraum von 40 Jahren zu 2,5 Prozent
abgesetzt werden. Für alle Immobilien, die nach dem 31. Dezember
1924 gebaut wurden, sind es in der Regel 2 Prozent der
Kosten bei einem Absetzungszeitraum von 50 Jahren.
Für sogenannte Wirtschaftsgebäude, die
zum Betriebsvermögen gehören und keinem
Wohnzweck dienen, gelten höhere
Abschreibungswerte: 3 Prozent,
wenn der Bauantrag des Gebäudes
nach dem 31. März 1985 gestellt
worden ist, und 4 Prozent bei Gebäuden,
die ab dem 1. Januar 2001
angeschafft wurden beziehungsweise
bei denen der Bauantrag ab
diesem Datum gestellt worden ist.
Degressive Abschreibung nur noch für Altfälle
Eine degressive AfA ist seit 2006 (Bauantrag
oder Kaufvertrag) in Neufällen nicht mehr
möglich – daher wird an dieser Stelle nicht weiter
darauf eingegangen. Degressive Abschreibungen aus früheren
Jahren werden aber mit den bei Beginn der Abschreibung jeweils
vorgesehenen Abschreibungssätzen fortgeführt.
Kürzere Restnutzungsdauer, höhere Abschreibung
Weist die Bausubstanz eines Gebäudes starke Mängel auf und
besteht ein Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, kann
die Restnutzungsdauer verkürzt und die jährliche Abschreibung
dadurch erhöht werden. Dann kann beim Finanzamt eine
schnellere Abschreibung mit höheren Abschreibungssätzen
nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EstG beantragt werden. Die Verkürzung
der tatsächlichen Restnutzungsdauer muss dem Finanzamt
allerdings schlüssig dargelegt werden, zum Beispiel durch
ein Sachverständigengutachten.
3 Prozent Abschreibung bei Mietwohnungsneubau
Der lineare AfA-Satz für neue Wohngebäude wurde ab diesem
Jahr von 2 auf 3 Prozent jährlich angehoben. Die Regelung gilt
für ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Wohngebäude.
Erst selbst genutzt, dann vermietet
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine AfA. Wird
aber zum Beispiel eine Eigentumswohnung zunächst selbst genutzt
und zu einem späteren Zeitpunkt vermietet, so kann die
AfA ab dem Vermietungszeitpunkt in Anspruch genommen
werden. Dabei ist natürlich die verkürzte
Nutzungsdauer zu berücksichtigen.
Wer zum Beispiel vor zehn Jahren
eine neue Wohnung bezogen hat
und diese nun vermietet, muss von
der eigentlichen Abschreibungsdauer
zehn Jahre abziehen – es
verbleiben also je nach Gebäudealter
noch 30 oder 40 Jahre, in
denen die Abschreibung geltend gemacht
werden darf. Wird im selbst
genutzten Haus eine Wohnung vermietet,
besteht eine gemischte Nutzung.
Die vermietete Wohnung kann dann anteilig
abgeschrieben werden.
Wie verhält es sich bei Erbe oder Schenkung mit der
Abschreibung?
Der Erbe beziehungsweise der Beschenkte übernimmt den
Stand der Abschreibung der Immobilie des Erblassers oder des
Schenkenden. Beispiel: Bei einer Immobilie, die bereits 16 Jahre
lang abgeschrieben wurde, kann der neue Eigentümer die
Abschreibung in den nächsten 24 beziehungsweise 34 Jahren
fortführen.
Bei einem teilentgeltlichen Grundstückserwerb – zum Beispiel
infolge einer Schenkung oder Erbauseinandersetzung – tritt
der Erwerber bezüglich des unentgeltlich erworbenen Teils in
die Rechtsstellung des Vorgängers ein. Bezüglich des entgeltlich
erworbenen Teils hat er eigene Anschaff ungskosten, für die
er die lineare AfA nach § 7 Absatz 4 EStG in Anspruch nehmen
kann. In solch einem Fall laufen für den unentgeltlich und den
entgeltlich erworbenen Teil des Gebäudes zwei unterschiedliche
Abschreibungszeiträume.
Bei Veräußerung beginnt die AfA
für den Käufer aufs Neue
Endet die Nutzungsdauer und damit der Abschreibungszeitraum,
kann der Eigentümer keine AfA mehr geltend machen.
Wird die Immobilie veräußert, steht die Abschreibung jedoch
dem Käufer wieder zu – und zwar erneut sowie für höchstens
50 Jahre.
Anna Katharina Fricke
März 2023
Härtefallfonds für nicht-leitungsgebundene BrennstoffeMit der Strom- und Gaspreisbremse werden auch Verbraucher mit anderen Heizungssystemen entlastet – undzwar rückwirkend. Zum Redaktionsschluss sind nur die aktuellen Rahmenbedingungen bekannt; das Antragsverfahren
lässt noch auf sich warten.
Private Haushalte, die mit nicht-leitungsgebundenen Brennstoffen
wie beispielsweise Heizöl, Pellets, Flüssiggas oder Kohle heizen,
können Rechnungen aus dem Zeitraum vom 1. Januar 2022
bis zum 1. Dezember 2022 geltend machen. Es wird ein Entlastungsbetrag
von maximal 2000 Euro pro Privathaushalt gewährt.
Voraussetzung für die Antragstellung ist ein Erstattungsbetrag
von mindestens 100 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern soll
der Vermieter eine entsprechende Erklärung abgeben dürfen
und die Weitergabe der Entlastung an die Mieter garantieren.
Antragsverfahren noch nicht geregelt
Zum Redaktionsschluss wird zwischen Bund und Ländern
an einer Verwaltungsvereinbarung gearbeitet, welche die Zuschusskriterien
regelt und Antragsmodalitäten klärt. Wie und
wann also die Antrags- und Auszahlungsverfahren ablaufen
werden, ist derzeit noch nicht bekannt. Für die Umsetzung
sind die Länder verantwortlich.
Matthias zu Eicken
Fazit von Haus & Grund
Allzu große Erwartungen sollten Verbraucher nicht an
den Härtefallfonds knüpfen. Die Entlastungshöhe lehnt
sich an die Systematik der Gas- und Wärmepreisbremse
an. Der Härtefallfonds greift erst ab einer Verdopplung
des tatsächlich gezahlten Brennstoffpreises, und dieser
Preisanstieg wird nur zu 80 Prozent aufgefangen. Da die
betreffenden Brennstoffe im Vergleich zum Gaspreis oft
noch deutlich günstiger waren, werden auch nur wirkliche
Härtefälle den Fonds in Anspruch nehmen können.
lässt noch auf sich warten.
Private Haushalte, die mit nicht-leitungsgebundenen Brennstoffen
wie beispielsweise Heizöl, Pellets, Flüssiggas oder Kohle heizen,
können Rechnungen aus dem Zeitraum vom 1. Januar 2022
bis zum 1. Dezember 2022 geltend machen. Es wird ein Entlastungsbetrag
von maximal 2000 Euro pro Privathaushalt gewährt.
Voraussetzung für die Antragstellung ist ein Erstattungsbetrag
von mindestens 100 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern soll
der Vermieter eine entsprechende Erklärung abgeben dürfen
und die Weitergabe der Entlastung an die Mieter garantieren.
Antragsverfahren noch nicht geregelt
Zum Redaktionsschluss wird zwischen Bund und Ländern
an einer Verwaltungsvereinbarung gearbeitet, welche die Zuschusskriterien
regelt und Antragsmodalitäten klärt. Wie und
wann also die Antrags- und Auszahlungsverfahren ablaufen
werden, ist derzeit noch nicht bekannt. Für die Umsetzung
sind die Länder verantwortlich.
Matthias zu Eicken
Fazit von Haus & Grund
Allzu große Erwartungen sollten Verbraucher nicht an
den Härtefallfonds knüpfen. Die Entlastungshöhe lehnt
sich an die Systematik der Gas- und Wärmepreisbremse
an. Der Härtefallfonds greift erst ab einer Verdopplung
des tatsächlich gezahlten Brennstoffpreises, und dieser
Preisanstieg wird nur zu 80 Prozent aufgefangen. Da die
betreffenden Brennstoffe im Vergleich zum Gaspreis oft
noch deutlich günstiger waren, werden auch nur wirkliche
Härtefälle den Fonds in Anspruch nehmen können.
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)Die jährliche Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung stellt nicht erst seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform) 2020 einen wichtigen Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dar. Schon immer wurden in diesen Treffen der Wille der Eigentümer gebildet, Beschlüsse gefasst und Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen beschlossen.
Nach dem Gesetz ist die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr durch den Verwalter einzuberufen. Dies soll sicherstellen, dass jeder Eigentümer regelmäßig die Chance hat, Probleme und Anregungen zu diskutieren und sich auszutauschen. Gleichzeitig muss auch über die jährlichen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen beschlossen werden. Die Teilungserklärung kann jedoch kürzere Intervalle vorsehen; an diese sind die Wohnungseigentümer dann gebunden. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter oder beruft dieser keine Versammlung ein, so kann dies der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer übernehmen. Existiert keines der Ämter, muss die Gemeinschaft dann eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn dies in Textform und unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Wird die Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigten einberufen, hat dies Konsequenzen: Das Bayerische Oberlandesgericht entschied bereits 2004 (2 Z BR 113/04), dass ein solcher Einberufungsmangel regelmäßig zwar nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse führt, diese jedoch anfechtbar sind.
Drei Wochen Ladungsfrist sind einzuhalten
Bei der Einladung zur Eigentümerversammlung ist eine bestimmte Form und Frist einzuhalten. Die Einberufung muss in Textform und seit dem 1. Dezember 2020 mit mindestens dreiwöchiger Frist erfolgen. Ebenso muss der Einladung eine Tagesordnung mit sämtlichen Tagesordnungspunkten beiliegen. Ein Nachschieben weiterer Tagesordnungspunkte ist nur dann möglich, wenn die Dreiwochenfrist noch nicht abgelaufen ist. Die Einhaltung der Frist soll nämlich erreichen, dass sich alle Eigentümer mit sämtlichen Tagesordnungspunkten beschäftigen und darauf vorbereiten können. Werden Themen kurzfristig nachgereicht, würde dieses Ziel verfehlt. Bei einem Verstoß gegen die Einladungsfrist sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Der anfechtende Eigentümer muss allerdings darlegen können, dass er wegen der Kurzfristigkeit verhindert gewesen sei, sich vorzubereiten und sich die mangelhafte Einladung auch auf das Beschlussergebnis ausgewirkt habe.
Neben der Einhaltung von Form und Frist muss in der Einladung auch Ort und Zeit der Versammlung angegeben sein.
Wahl eines geeigneten Versammlungsorts notwendig
Der Versammlungsort muss verkehrsüblich zu erreichen und der Raum groß genug sein, um allen Wohnungseigentümern Platz zu bieten. Unlängst hat das Landgericht Frankfurt (2-13 S 4/22) entschieden, dass alle gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf die Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind, wenn aufgrund der begrenzten Größe des Versammlungsortes einem Wohnungseigentümer die Teilnahme verwehrt ist. Auch während erschwerter Umstände wie zum Beispiel in der Pandemiesituation sei es das Recht eines jeden Eigentümers, an der Versammlung teilzunehmen, wenn er dies wolle. Der Verweis auf eine mögliche Vollmachtserteilung sei nicht ausreichend. Denn die Eigentümer haben, so die Richter, nicht nur das Recht, ihren Willen durch Abstimmungsverhalten zum Ausdruck zu bringen, sondern auch durch Wortmeldungen auf der Versammlung die Anwesenden in Richtung der von ihnen gewünschten Willensbildung zu beeinflussen. Die Teilnahme an einer Versammlung sei eines der elementaren Kernrechte der Eigentümer.
Zwar muss der Versammlungsort nicht zwingend wohnlich, gut belüftet und bestuhlt sein. Je umfangreicher aber die Tagesordnung ist, desto „professioneller“ muss auch der Versammlungsort sein. Im Jahr 2018 entschied das Amtsgericht Dortmund (512 C 31/17), dass eine Eigentümerversammlung, die stehend im Waschkeller des Hauses abgehalten wird, nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Insbesondere bei strittigen Punkten müsse ein Versammlungsort nämlich eine längere argumentative Auseinandersetzung ermöglichen. Das sei im Stehen im Waschkeller kaum denkbar.
Neben der ausreichenden Größe und der Angemessenheit ist es bei der Ortswahl wichtig, dass der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit gewahrt werden kann, da die Eigentümerversammlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfindet (Bundesgerichtshof, V ZB 24/92). Die Eigentümer sollen miteinander diskutieren und ungestört ihren Willen bilden können. Ausreichend ist dabei ein abgetrennter Raum; dann kann eine Versammlung zum Beispiel auch in einer Gaststätte stattfinden.
Online-Teilnahme seit 2020 möglich
Eine Besonderheit stellt die Online-Versammlung dar. Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer darüber befinden, dass an den Versammlungen auch digital teilgenommen und die Rechte ausgeübt werden können. Soll eine Online-Eigentümerversammlung angeboten werden, bedarf es eines Beschlusses entweder mit einfacher Mehrheit in einer vorangegangenen Eigentümerversammlung oder einstimmig per Umlaufbeschluss.
Neun Stunden Eigentümerversammlung können zumutbar sein
Auch die Zeit der Versammlung muss ortsüblich und für die Eigentümer zumutbar sein. Gesetzlich gibt es dazu zwar keine Vorgabe, die Teilungserklärung kann jedoch Regelungen enthalten. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, verbieten sich Versammlungen zum Beispiel zwischen den Jahren. Das hat das Oberlandesgericht Hamm im Jahr 2000 in einem Fall entschieden, als ein Verwalter zwischen Weihnachten und Neujahr zu einer Eigentümerversammlung in seinen Wohnwagen einladen wollte (15 W 109/00). Unterschiedliche Gerichte haben in verschiedenen Einzelfällen abweichend geurteilt. Letztlich hängt es nämlich von diesem ab, ob die Terminierung noch zulässig ist.
Auch beim Umfang der Versammlung kommt es auf den konkreten Einzelfall an. Kürzlich hat das Amtsgericht Oldenburg in Holstein (16 C 32/21) entschieden, dass in einer Großanlage auch eine Eigentümerversammlung über neun Stunden noch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könne.
In dem dort verhandelten Fall wurde über eine neunstündige Eigentümerversammlung – die erste nach zweijähriger Corona-Pause – befunden. Die Klägerin rügte diverse Beschlüsse. Diese seien, da sie nach erst fünfstündiger Versammlung gefasst wurden, zur Unzeit erfolgt. Das Gericht urteilte, dass die Dauer der Versammlung nicht zu beanstanden sei. Für sie gebe es keine gesetzliche Regelung; maßgeblich seien vielmehr die besonderen Umstände des Einzelfalles. Diese seien hier in Form der Größe – rund 1.700 Wohneinheiten – zu berücksichtigen. Zudem fiel ins Gewicht, dass coronabedingt in den Vorjahren keine Eigentümerversammlungen stattgefunden hatten.
Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht
Die Eigentümerversammlung stellt nicht erst seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform) 2020 einen wichtigen Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dar. Schon immer wurden in diesen Treffen der Wille der Eigentümer gebildet, Beschlüsse gefasst und Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen beschlossen.
Nach dem Gesetz ist die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr durch den Verwalter einzuberufen. Dies soll sicherstellen, dass jeder Eigentümer regelmäßig die Chance hat, Probleme und Anregungen zu diskutieren und sich auszutauschen. Gleichzeitig muss auch über die jährlichen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen beschlossen werden. Die Teilungserklärung kann jedoch kürzere Intervalle vorsehen; an diese sind die Wohnungseigentümer dann gebunden. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter oder beruft dieser keine Versammlung ein, so kann dies der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer übernehmen. Existiert keines der Ämter, muss die Gemeinschaft dann eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn dies in Textform und unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Wird die Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigten einberufen, hat dies Konsequenzen: Das Bayerische Oberlandesgericht entschied bereits 2004 (2 Z BR 113/04), dass ein solcher Einberufungsmangel regelmäßig zwar nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse führt, diese jedoch anfechtbar sind.
Drei Wochen Ladungsfrist sind einzuhalten
Bei der Einladung zur Eigentümerversammlung ist eine bestimmte Form und Frist einzuhalten. Die Einberufung muss in Textform und seit dem 1. Dezember 2020 mit mindestens dreiwöchiger Frist erfolgen. Ebenso muss der Einladung eine Tagesordnung mit sämtlichen Tagesordnungspunkten beiliegen. Ein Nachschieben weiterer Tagesordnungspunkte ist nur dann möglich, wenn die Dreiwochenfrist noch nicht abgelaufen ist. Die Einhaltung der Frist soll nämlich erreichen, dass sich alle Eigentümer mit sämtlichen Tagesordnungspunkten beschäftigen und darauf vorbereiten können. Werden Themen kurzfristig nachgereicht, würde dieses Ziel verfehlt. Bei einem Verstoß gegen die Einladungsfrist sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Der anfechtende Eigentümer muss allerdings darlegen können, dass er wegen der Kurzfristigkeit verhindert gewesen sei, sich vorzubereiten und sich die mangelhafte Einladung auch auf das Beschlussergebnis ausgewirkt habe.
Neben der Einhaltung von Form und Frist muss in der Einladung auch Ort und Zeit der Versammlung angegeben sein.
Wahl eines geeigneten Versammlungsorts notwendig
Der Versammlungsort muss verkehrsüblich zu erreichen und der Raum groß genug sein, um allen Wohnungseigentümern Platz zu bieten. Unlängst hat das Landgericht Frankfurt (2-13 S 4/22) entschieden, dass alle gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf die Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind, wenn aufgrund der begrenzten Größe des Versammlungsortes einem Wohnungseigentümer die Teilnahme verwehrt ist. Auch während erschwerter Umstände wie zum Beispiel in der Pandemiesituation sei es das Recht eines jeden Eigentümers, an der Versammlung teilzunehmen, wenn er dies wolle. Der Verweis auf eine mögliche Vollmachtserteilung sei nicht ausreichend. Denn die Eigentümer haben, so die Richter, nicht nur das Recht, ihren Willen durch Abstimmungsverhalten zum Ausdruck zu bringen, sondern auch durch Wortmeldungen auf der Versammlung die Anwesenden in Richtung der von ihnen gewünschten Willensbildung zu beeinflussen. Die Teilnahme an einer Versammlung sei eines der elementaren Kernrechte der Eigentümer.
Zwar muss der Versammlungsort nicht zwingend wohnlich, gut belüftet und bestuhlt sein. Je umfangreicher aber die Tagesordnung ist, desto „professioneller“ muss auch der Versammlungsort sein. Im Jahr 2018 entschied das Amtsgericht Dortmund (512 C 31/17), dass eine Eigentümerversammlung, die stehend im Waschkeller des Hauses abgehalten wird, nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Insbesondere bei strittigen Punkten müsse ein Versammlungsort nämlich eine längere argumentative Auseinandersetzung ermöglichen. Das sei im Stehen im Waschkeller kaum denkbar.
Neben der ausreichenden Größe und der Angemessenheit ist es bei der Ortswahl wichtig, dass der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit gewahrt werden kann, da die Eigentümerversammlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfindet (Bundesgerichtshof, V ZB 24/92). Die Eigentümer sollen miteinander diskutieren und ungestört ihren Willen bilden können. Ausreichend ist dabei ein abgetrennter Raum; dann kann eine Versammlung zum Beispiel auch in einer Gaststätte stattfinden.
Online-Teilnahme seit 2020 möglich
Eine Besonderheit stellt die Online-Versammlung dar. Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer darüber befinden, dass an den Versammlungen auch digital teilgenommen und die Rechte ausgeübt werden können. Soll eine Online-Eigentümerversammlung angeboten werden, bedarf es eines Beschlusses entweder mit einfacher Mehrheit in einer vorangegangenen Eigentümerversammlung oder einstimmig per Umlaufbeschluss.
Neun Stunden Eigentümerversammlung können zumutbar sein
Auch die Zeit der Versammlung muss ortsüblich und für die Eigentümer zumutbar sein. Gesetzlich gibt es dazu zwar keine Vorgabe, die Teilungserklärung kann jedoch Regelungen enthalten. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, verbieten sich Versammlungen zum Beispiel zwischen den Jahren. Das hat das Oberlandesgericht Hamm im Jahr 2000 in einem Fall entschieden, als ein Verwalter zwischen Weihnachten und Neujahr zu einer Eigentümerversammlung in seinen Wohnwagen einladen wollte (15 W 109/00). Unterschiedliche Gerichte haben in verschiedenen Einzelfällen abweichend geurteilt. Letztlich hängt es nämlich von diesem ab, ob die Terminierung noch zulässig ist.
Auch beim Umfang der Versammlung kommt es auf den konkreten Einzelfall an. Kürzlich hat das Amtsgericht Oldenburg in Holstein (16 C 32/21) entschieden, dass in einer Großanlage auch eine Eigentümerversammlung über neun Stunden noch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könne.
In dem dort verhandelten Fall wurde über eine neunstündige Eigentümerversammlung – die erste nach zweijähriger Corona-Pause – befunden. Die Klägerin rügte diverse Beschlüsse. Diese seien, da sie nach erst fünfstündiger Versammlung gefasst wurden, zur Unzeit erfolgt. Das Gericht urteilte, dass die Dauer der Versammlung nicht zu beanstanden sei. Für sie gebe es keine gesetzliche Regelung; maßgeblich seien vielmehr die besonderen Umstände des Einzelfalles. Diese seien hier in Form der Größe – rund 1.700 Wohneinheiten – zu berücksichtigen. Zudem fiel ins Gewicht, dass coronabedingt in den Vorjahren keine Eigentümerversammlungen stattgefunden hatten.
Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht
Betriebs- und Heizkosten: Einmaliger Anspruch auf BeihilfeVermieter können hilfsbedürftige Mieter auf Erstattungsanspruch hinweisen
Wer im Zuge der Jahresabrechnung Betriebs- oder Heizkosten nachzahlen muss, kann einen Rechtsanspruch auf Beihilfe durch die Jobcenter haben. Dies gilt auch für Arbeitnehmer und Selbstständige, die eigentlich keinen Anspruch auf Grundsicherung beziehungsweise das neue Bürgergeld haben. AC Mietern und Eigentümern hilft dies, die finanzielle Last im Monat der Sonderbelastung zu stemmen, und Vermieter können Zahlungsausfälle minimieren, wenn sie ihre Mieter auf diese Möglichkeit hinweisen.
Angestellte und Selbstständige können bei einer Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung oder bei Kosten zur Brennstoffbeschaffung, wie zum Beispiel die Befüllung des Öltanks, einen einmaligen Anspruch auf (aufstockende) Leistungen beim Jobcenter geltend machen.
Leistungsberechtigt für einen Monat
Bei der Grundsicherung (neu: dem Bürgergeld) werden der Leistungsanspruch und das vorhandene Einkommen gegenübergestellt. Liegt das Einkommen unter dem Anspruch, wird die Lücke als Bürgergeld ausgezahlt. Im Falle einer hohen Heizkosten-Nachforderung können auch Personen, deren Einkommen über dem Grundsicherungsniveau liegt, für einen Monat leistungsberechtigt werden. Denn in dem Monat, in dem die Nachforderung bezahlt werden muss, steigt der Leistungsanspruch deutlich – gegebenenfalls über das vorhandene Einkommen.
Beispielrechnung
Einem Paar mit einem Kind und durchschnittlicher Miete steht bei der Grundsicherung monatlich 1.790 Euro zu. Mit einem anrechenbaren Einkommen von 2.000 Euro einschließlich Kindergeld hat das Paar keinen laufenden Anspruch auf Grundsicherung. Muss nun aber eine Heizkosten-Nachforderung von 600 Euro gezahlt werden, dann erhöht sich der Leistungsanspruch im Monat der Fälligkeit von 1.790 auf 2.390 Euro und übersteigt damit das Einkommen deutlich. In diesem Monat besteht ein Leistungsanspruch in Höhe von 390 Euro.
Fristen beachten
Bedingung für eine Erstattung war im Jahr 2022, dass spätestens in dem Monat, in dem die Nachforderung gezahlt werden muss, beim Jobcenter ein Antrag auf Grundsicherung gestellt wird. Mit dem neuen Bürgergeld verlängert sich diese Frist bezogen auf Heizkosten-Nachforderungen um drei Monate. Wird beispielsweise eine Nachforderung im März 2023 fällig, hat man bis Ende Juni Zeit, einen Antrag auf Erstattung zu stellen. Bei Nachforderungen sonstiger Betriebskosten bleibt es bei der Ein-Monats-Regelung.
Diesen einmaligen Erstattungsanspruch haben auch Wohngeldbezieher, da ihr Existenzminimum in dem Monat, in dem die Nachforderung fällig wird, nicht gedeckt ist.
Ein Antragsmuster finden Sie hier:
https://www.energie-hilfe.org/de/infos-fuer-betroffene/angestellte-und-selbststaendige.html#heizkosten
Kurzlink: bit.ly/3hESFI3
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Wer im Zuge der Jahresabrechnung Betriebs- oder Heizkosten nachzahlen muss, kann einen Rechtsanspruch auf Beihilfe durch die Jobcenter haben. Dies gilt auch für Arbeitnehmer und Selbstständige, die eigentlich keinen Anspruch auf Grundsicherung beziehungsweise das neue Bürgergeld haben. AC Mietern und Eigentümern hilft dies, die finanzielle Last im Monat der Sonderbelastung zu stemmen, und Vermieter können Zahlungsausfälle minimieren, wenn sie ihre Mieter auf diese Möglichkeit hinweisen.
Angestellte und Selbstständige können bei einer Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung oder bei Kosten zur Brennstoffbeschaffung, wie zum Beispiel die Befüllung des Öltanks, einen einmaligen Anspruch auf (aufstockende) Leistungen beim Jobcenter geltend machen.
Leistungsberechtigt für einen Monat
Bei der Grundsicherung (neu: dem Bürgergeld) werden der Leistungsanspruch und das vorhandene Einkommen gegenübergestellt. Liegt das Einkommen unter dem Anspruch, wird die Lücke als Bürgergeld ausgezahlt. Im Falle einer hohen Heizkosten-Nachforderung können auch Personen, deren Einkommen über dem Grundsicherungsniveau liegt, für einen Monat leistungsberechtigt werden. Denn in dem Monat, in dem die Nachforderung bezahlt werden muss, steigt der Leistungsanspruch deutlich – gegebenenfalls über das vorhandene Einkommen.
Beispielrechnung
Einem Paar mit einem Kind und durchschnittlicher Miete steht bei der Grundsicherung monatlich 1.790 Euro zu. Mit einem anrechenbaren Einkommen von 2.000 Euro einschließlich Kindergeld hat das Paar keinen laufenden Anspruch auf Grundsicherung. Muss nun aber eine Heizkosten-Nachforderung von 600 Euro gezahlt werden, dann erhöht sich der Leistungsanspruch im Monat der Fälligkeit von 1.790 auf 2.390 Euro und übersteigt damit das Einkommen deutlich. In diesem Monat besteht ein Leistungsanspruch in Höhe von 390 Euro.
Fristen beachten
Bedingung für eine Erstattung war im Jahr 2022, dass spätestens in dem Monat, in dem die Nachforderung gezahlt werden muss, beim Jobcenter ein Antrag auf Grundsicherung gestellt wird. Mit dem neuen Bürgergeld verlängert sich diese Frist bezogen auf Heizkosten-Nachforderungen um drei Monate. Wird beispielsweise eine Nachforderung im März 2023 fällig, hat man bis Ende Juni Zeit, einen Antrag auf Erstattung zu stellen. Bei Nachforderungen sonstiger Betriebskosten bleibt es bei der Ein-Monats-Regelung.
Diesen einmaligen Erstattungsanspruch haben auch Wohngeldbezieher, da ihr Existenzminimum in dem Monat, in dem die Nachforderung fällig wird, nicht gedeckt ist.
Ein Antragsmuster finden Sie hier:
https://www.energie-hilfe.org/de/infos-fuer-betroffene/angestellte-und-selbststaendige.html#heizkosten
Kurzlink: bit.ly/3hESFI3
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
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