Neue Gesetzgebung 

Zwar liegen viele Gesetzgebungsverfahren aufgrund des Bruchs der Ampelkoalition und den bevorstehenden Neuwahlen aktuell auf Eis. Dennoch gibt es etliche neue Regelungen und Gesetze, die ab 2025 greifen. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick: 

Jahressteuergesetz

▪   Photovoltaik-Anlagen: Die Grenze für die Einkommensteuerbefreiung wird von 15 Kilowatt (peak) auf 30 Kilowatt (peak) zulässige Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister je Wohn- oder Gewerbeeinheit erhöht. Klargestellt wird, dass dies eine Freigrenze und kein Freibetrag ist. Die Grenze gilt für Photovoltaik-Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.

▪   Elektronische Rechnung (E-Rechnung): Kleinunternehmer müssen keine E-Rechnungen ausstellen, aber diese empfangen und weiterverarbeiten können.

▪   Erbschaftsteuer: Der Pauschbetrag für Erbfallkosten steigt von 10.300 Euro auf 15.000 Euro.

▪   Grundsteuer: Die mit unserer Musterklage vor dem Bundesfinanzhof erreichte Möglichkeit, einen niedrigen Verkehrswert nachzuweisen, wird gesetzlich normiert. 

Heizkostenverordnung

▪   Bereits seit dem 1. Januar 2024 ist auch bei der Wärmeversorgung durch eine Wärmepumpe eine individuelle Verbrauchserfassung nebst Abrechnung erforderlich. Bei bereits installierten Anlagen, für die bisher eine Ausnahme galt, sind nun bis zum 30. September 2025 Geräte zur Verbrauchserfassung einzubauen. Vermieter müssen auch den Anteil an der Warmmiete bestimmen, der auf die Wärmeversorgung entfällt. 

Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Heizungsprüfung

▪   Seit dem 1. Oktober 2024 sind nach den Regelungen des GEG ältere Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen, und zwar:

▪   1. für nach dem 30. September 2009 installierte Heizungen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach deren Einbau oder Aufstellung sowie

▪   2. für alle vor dem 1. Oktober 2009 installierten Heizungen bis zum Ablauf des 30. September 2027.

▪   Ebenfalls sind seit 1. Oktober 2024 Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger nach Einbau in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen hydraulisch abzugleichen. Dazu gehören eine raumweise Heizlastberechnung, eine Prüfung und Optimierung der Heizflächen im Hinblick auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur und die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung. Das durchführende Unternehmen ist verpflichtet, dem Eigentümer eine Dokumentation über den hydraulischen Abgleich zu übergeben. 

Gefahrstoffverordnung und Asbest

▪   Laut Novelle der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) muss grundsätzlich derjenige, der Baumaßnahmen an baulichen oder technischen Anlagen veranlasst, vor Beginn der Arbeiten den ausführenden Unternehmen alle ihm vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe zur Verfügung stellen.

▪   Im Fall von Asbest reicht es aus, vor Beginn der baulichen Tätigkeiten dem Handwerker oder dem Unternehmen das Baujahr des Gebäudes schriftlich oder elektronisch mitzuteilen. Liegt das Baujahr zwischen 1993 und 1996, ist das Datum des Baubeginns als Kriterium für eine mögliche Asbestbelastung entscheidend. Da das Verwenden asbesthaltiger Baustoffe seit 31. Oktober 1993 verboten ist, kann das beauftragte Fachunternehmen mit diesen Informationen das Risiko der Freisetzung von Asbest einschätzen und bei Erfordernis entsprechende Schutzmaßnahmen oder als zusätzliche Leistung weitergehende Erkundungen veranlassen. 

Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV)

▪   Ab 2025 gelten für Feuerungsanlagen mit festen Brennstoffen strengere Grenzwerte: Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe mit Ausnahme der Einzelraumfeuerungen, die bis zum 21. März 2010 errichtet wurden, dürfen ab 2025 nur noch betrieben werden, wenn sie die in der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) festgelegten Grenzwerte für Staub und Kohlenstoffmonoxid nicht überschreiten.

▪   Bei der Verbrennung von Holz sind als Grenzwerte 0,1 Gramm Staub sowie 1 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft einzuhalten. Bei Pelletheizungen liegt der Emissionsgrenzwert für Staub bei 0,06 Gramm und für Kohlenstoffmonoxid bei 0,8 Gramm je Kubikmeter Abgasluft (1. BImSchV § 25 Absatz 1). Ab 2025 dürfen zudem Kaminöfen und Holzöfen nicht mehr als 0,15 Gramm Staub sowie 4 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft ausstoßen (1.  BImSchV § 26 Absatz 2). 

Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG)

▪   Im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) ist die jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe festgelegt. Im Jahr 2024 lag er bei 45 Euro pro Tonne CO2. Ab 2025 erhöht er sich auf 55 Euro. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden damit teurer. 

Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)

▪   Verkürzung der Aufbewahrungsfristen: Für umsatzsteuerlich relevante Dokumente wird die Frist von zehn auf acht Jahre verkürzt (§ 14b Absatz 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz). Die Neuregelung betrifft gewerblich tätige Vermieter und Eigentümer, welche die umsatzsteuerliche Optierung wahrnehmen.

▪   Digitalisierte Belegeinsicht: Durch die Neueinführung des Absatz 4 in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erlaubt das Bürokratieentlastungsgesetz Vermietern, die Belege zur Betriebskostenabrechnung in digitaler Form zur Verfügung zu stellen, anstatt die Originale in den Räumlichkeiten des Vermieters vorzulegen. Ein Anspruch der Mieter auf Einsicht in Originaldokumente ist im Gesetz nicht vorgesehen. Eine Verpflichtung zur Digitalisierung besteht insofern nicht, sodass die Form der Bereitstellung durch den Vermieter zunächst einmal frei gewählt werden kann.

▪   Erleichterte Widerspruchsmöglichkeit des Mieters bei Kündigung: Die Neuregelung des § 574b Absatz 1 BGB sieht vor, dass der Widerspruch nicht mehr zwingend in Schriftform, sondern in Textform erfolgen kann. Die Anpassung erlaubt es Mietern, ihre Widerspruchserklärung auf elektronischem Wege zu übermitteln, beispielsweise per E-Mail, wodurch die Notwendigkeit einer postalischen Zusendung entfällt. Die Neuregelung führt zu einer Erleichterung für Mieter hinsichtlich der Dokumentation und des Beweises der rechtzeitigen Zustellung des Widerspruchs.

▪   Umstellung von Schrift- auf Textform für langfristige Gewerbemietverträge: Mit der Änderung des § 578 Absatz 1 BGB wird die bisher erforderliche Schriftform durch die Textform ersetzt. Damit können Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in elektronischer Form, zum Beispiel per E-Mail, wirksam geschlossen werden. 

Wohngeld

▪   Das Wohngeld wird zum 1. Januar 2025 angepasst. Schließlich ist in § 43 Absatz 1 des Wohngeldgesetzes (WoGG) eine regelmäßige Dynamisierung vorgeschrieben. Das Wohngeld-Plus steigt zum 1. Januar 2025 durchschnittlich um rund 15 Prozent. Darin enthalten sind die Steigerung der Mieten und der Inflation der Jahre 2021 bis 2023. 

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Das Jahr neigt sich dem Ende zu. Und unsere Hoffnung auf Gesetze, die unser wirtschaftlich stagnierendes Land wieder in Schwung bringen, ist gering. Mit Blick auf das Mietrecht gab es immerhin die Hoffnung, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse der einzige Wermutstropfen der Ampel-Regierung werden könnte.

Nun ist jedoch auch die Ampel-Koalition zu einem Ende
gekommen. Deutschland wird vorerst von SPD und Bündnis
90 / Die Grünen regiert. Allerdings haben die beiden
Parteien im Deutschen Bundestag zusammen keine eigene
Mehrheit. Und auch bei Hinzuziehung der Abgeordneten
von Linkspartei und BSW kann die Regierung von Olaf
Scholz keine Gesetze im Bundestag beschließen.

Faktisch wird es damit keine rot-grünen Gesetze mehr
geben – zumindest nicht bis zu den Neuwahlen. Das Ende
der Ampel-Koalition bedeutet damit auch das Ende für
Verschärfungen im Mietrecht, für die Verlängerung der
Mietpreisbremse und für die Verlängerung des Umwandlungsverbotes.
Und es verschafft privaten Eigentümern eine
Verschnaufpause – damit bekommt das Jahr zumindest
dahingehend doch noch ein versöhnliches Ende.

Ich wünsche Ihnen und Ihrer Familie frohe Weihnachten.
Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland

Auswirkungen der Grunderwerbsteuer auf die Neubaunachfrage

Die jüngsten Zins- und Baukostensteigerungen haben die Nachfrage nach Wohneigentum deutlich reduziert. Dem Rückgang der Bautätigkeit steht aber ein immer stärker steigender Bedarf an Wohnraum gegenüber. Eine große Hürde beim Eigentumserwerb stellt die Eigenkapitalbildung dar. Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) würde eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer den Neubau stark ankurbeln.

Anders als lange Zeit prognostiziert, wächst die Bevölkerung in Deutschland weiter an. Der Zuwachs der Haushalte fällt aufgrund eines zunehmenden Anteils von Single-Haushalten sogar überproportional zum Bevölkerungswachstum aus. Vor allem in den Ballungsräumen übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund dieser Entwicklung vielerorts das Angebot. Die Politik hat sich daher ein jährliches Neubauziel von 400.000 Wohnungen gesteckt, was in dieser Legislaturperiode bisher jedoch noch in keinem Jahr erreicht werden konnte. Das ifo Institut für Wirtschaftsforschung prognostiziert für das Jahr 2024 circa 250.000 neue Wohnungen. Im Jahr 2025 wird die Zahl der Neubauten auf 205.000 sinken, und im Jahr 2026 werden voraussichtlich sogar nur noch 175.000 neue Wohnungen entstehen.
Die hohen Neubaukosten führen aktuell dazu, dass die Nachfrage nach Wohneigentum sinkt und der Bedarf an Mietwohnungen entsprechend zunimmt. Aufgrund des Wohnungsmangels führt diese Verschiebung der Nachfrage mancherorts zu steigenden Neuvertragsmieten. Die Entwicklungen in der Baubranche haben also schon jetzt Auswirkungen auf den gesamten Wohnungsmarkt.

Sinkende Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer für die Bundesländer
Trotz steigender Immobilienpreise und hoher Steuersätze sanken aufgrund rückläufiger Immobilienverkäufe in den meisten Bundesländern die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer und lagen im Jahr 2023 etwa 33 Prozent unter dem Höchststand von 2021. Dieser Trend wird sich unter den aktuellen Rahmenbedingungen auch künftig fortsetzen.

Warum sich die Reduzierung der Grunderwerbsteuer lohnen würde
Das IW hat nun in einer aktuellen Studie die Auswirkung hoher Grunderwerbsteuern auf die Bautätigkeit untersucht. Die Auswertung zeigt, dass eine Halbierung der Grunderwerbsteuer zur Folge hätte, dass im Schnitt 9 Prozent mehr Wohnungen fertiggestellt würden. Dieser Anstieg an Baufertigstellungen kann die Einnahmeverluste der Länder nicht kompensieren. Stellt man dem Verlust allerdings die Kosten eines staatlich finanzierten Neubaus in entsprechendem Umfang gegenüber, wäre eine Absenkung für die Länder langfristig mehr als lukrativ.

Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro und einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent fallen allein für die Grunderwerbsteuer Kosten in Höhe von 26.000 Euro an. Diese Belastung stellt eine erhebliche Hürde beim Eigentumserwerb dar, die insbesondere für Erstkäufer schwer zu überwinden ist. Eine Absenkung der Grunderwerbsteuer könnte nicht nur den Neubau ankurbeln, sondern langfristig auch die öffentlichen Haushalte entlasten, da die Kosten für staatlich finanzierte Neubauten höher wären als die potenziellen Einnahmeverluste aus der Steuerreduktion.“

Generation Miete

Die Wohneigentumsbildung in Deutschland steht unter hohem Druck. Immer weniger Menschen können sich eine eigene Immobilie leisten. Das zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Besonders betroffen sind jüngere Haushalte.

Junge Menschen wohnen heute seltener im Eigenheim als noch Anfang des Jahrtausends. Die IW-Forscher haben für diese Erkenntnisse Daten aus dem in diesem Sommer veröffentlichten Zensus ausgewertet. Im Jahr 2022 wurden demnach 44 Prozent aller Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt, 2011 waren es noch 0,9 Prozentpunkte mehr. In allen westdeutschen Bundesländern ging der Anteil zurück, in Bremen und Schleswig-Holstein sank der Anteil mit jeweils knapp 3 Prozentpunkten am stärksten. Im Osten stieg er dagegen in allen Bundesländern, in Sachsen am stärksten um 1,6 Prozent. Die gegenläufige Entwicklung in Ost und West seien zum Teil immer noch auf Nachholeffekte nach der Wiedervereinigung zurückzuführen, so die Autoren der Studie.

Rückgang von 4 Prozent bei unter 50-jährigen
Besonders jüngere Haushalte sind vom Rückgang betroffen. So sank die Wohneigentumsquote der unter 50-Jährigen zwischen 2011 und 2022 um mehr als 4 Prozentpunkte auf 30,4 Prozent. Unter den älteren Menschen ist sie mit knapp 57 Prozent mittlerweile beinahe doppelt so hoch. Der Grund: Vor allem die aktuell jüngere Generation ist von den stark gestiegenen Immobilienpreisen und Eigenkapitalforderungen betroffen.

Wohneigentum nicht erschwinglich
Die mangelnde finanzielle Erschwinglichkeit von Wohneigentum ist zunehmend das zentrale Hemmnis geworden. Für die Wohnungsbaupolitik hat das klare Implikationen. Denn wenn sich weniger Menschen Eigentum leisten können, müssen sie auf den Mietmarkt ausweichen. Das treibt die dortigen Preise. Die Studie zeigt deshalb klare Handlungsoptionen auf: Alles, was die Kaufpreise senkt, stärkt die Wohneigentumsbildung und entlastet den Mietmarkt. Dazu zählen unter anderem die Absenkung der Grunderwerbsteuer, vereinfachte Baustandards oder der Ausbau staatlicher Förderprogramme.

Anna Katharina Fricke

Elektronische Rechnungen


Alle Unternehmer im Sinne des § 2 des Umsatzsteuergesetzes – und damit auch private Wohnraumvermieter – müssen ab 2025 sogenannte E-Rechnungen empfangen können.

Diese Regelung soll auch dann gelten, wenn die „Unternehmer“, zu denen auch private Wohnungsvermieter zählen, ausschließlich steuerfreie Umsätze des § 4 Umsatzsteuergesetzes (UstG) tätigen und damit auch keine Möglichkeit zu einer Option nach § 9 UStG haben.

E-Mail-Postfach reicht aus
Der private Wohnungsvermieter muss somit ein Tool – zum Beispiel eine spezielle Software – oder ein geeignetes E-Mail-Postfach für den Empfang und die Verarbeitung von E-Rechnungen vorhalten, obwohl er keinen Vorsteuerabzug tätigt und keine Umsatzsteuer abführen muss. Nach Aussage aus dem Bundesfinanzministerium reicht die Vorhaltung eines E-Mail-Postfaches bereits aus, sofern nicht andere elektronische Übermittlungswege zwischen den beteiligten Unternehmern vereinbart worden sind.
Sanktionen für Unternehmer, die ihrer Verpflichtung, ab dem 1. Januar 2025 E-Rechnungen empfangen zu können, nicht nachkommen, sieht das Gesetz derzeit nicht vor (Quelle: Antwort der Bundesregierung vom 16. August 2024 auf die schriftliche Frage Nr. 135 der CDU/CSU-Fraktion im Deutschen Bundestag für den Monat August 2024).

Zum Hintergrund
Hintergrund der E-Rechnungs-Empfangspflicht sind Bestrebungen auf EU-Ebene, den Umsatzsteuerbetrug innerhalb der Europäischen Union einzudämmen. Hierzu wurde bereits vor einigen Jahren eine stufenweise Einführung von E-Rechnungspflichten eingeführt, die es der Finanzverwaltung ermöglichen soll, die umsatzsteuerliche Richtigkeit von Rechnungen weitgehend automatisiert zu prüfen. Bisher konnten bestimmte private Rechnungsempfänger der Ausstellung einer Rechnung als E-Rechnung widersprechen. Diese Möglichkeit wird ab dem 1. Januar 2025 entfallen.

Bundesgerichtshof konkretisiert den Begriff „Familienangehöriger“

Vermieter können ihren Mietern unter anderem kündigen, wenn sie die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigen (§§ 573 Absatz 2 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Auch die Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung von vermietetem Wohnraum in Wohneigentum greift nicht, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder die Erwerber derselben Familie angehören (§ 577a Absatz 2 Satz 2 BGB).

Als Familienangehörige werden ausschließlich Personen angesehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht im Sinne von § 383 Zivilprozessordnung (ZPO) und § 52 Strafprozessordnung (StPO) zusteht. Auf ein besonderes Näheverhältnis kommt es dabei nicht an. Cousins sind somit nicht als Familienangehörige anzusehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 11. Juli 2024 (VIII ZR 276/23) entschieden.

Der Fall
Die Vermieterin – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – klagte gegen einen ihrer Mieter auf Räumung, nachdem sie die Wohnung wegen Eigenbedarfs zugunsten eines ihrer Gesellschafter gekündigt hatte. Die zunächst aus zwei Cousins bestehende GbR hatte die bereits vermietete Berliner Wohnung erworben und war damit in den bestehenden Mietvertrag eingetreten. Nach dem Tod eines Gesellschafters wurden dessen drei Kinder als Rechtsnachfolger als Gesellschafter in das Grundbuch eingetragen.
Die Mieter beriefen sich auf den in Berlin durch Landesverordnung erweiterten zehnjährigen Kündigungsschutz (Kündigungsbeschränkung im Sinne des § 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer. 1, Absatz 2 BGB in Verbindung mit der Berliner Landesverordnung).
Das Landgericht war der Auffassung, dass die Kündigungsbeschränkung ausnahmsweise nicht greife, weil es sich bei den ursprünglichen Gesellschaftern – zwei Cousins – um Familienangehörige handele (§ 577a Absatz 1a Satz 2 BGB), zwischen denen auch ein besonderes Näheverhältnis bestünde. Für diese gelte die Kündigungsbeschränkung nicht. Die Richter hoben damit das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts auf.

Nur enge Familienangehörige werden privilegiert
Der BGH wiederum hob das Berufungsurteil auf und stellte damit das amtsgerichtliche Urteil wieder her. Zur Begründung führten die Richter aus, dass der Gesetzgeber die soziale Bindung der „Familienangehörigen“ im Mietrecht nicht konkretisiert habe. Auf eine Einzelfallbetrachtung des Näheverhältnisses käme es aber nicht an. Vielmehr werde die Wertung des Begriffs der Familienangehörigen aus dem Zeugnisverweigerungsrecht herangezogen. In der ZPO und der StPO würden aber nur enge Familienangehörige privilegiert. Bei ihnen nehme der Gesetzgeber an, dass zwischen ihnen typischerweise eine persönliche Bindung besteht.

Zur Information
Das Zeugnisverweigerungsrecht steht Verlobten, Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern, direkten Verwandten und Verschwägerten, Pflegeeltern und Pflegekindern zu.

Inka-Marie Storm

Höhere Gebühren und Vertreterregelungen geplant

Die neuen Heizungsregelungen des seit Anfang des Jahres geltenden Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ziehen weitere Anpassungen bei den Gebührentatbeständen der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) nach sich. Außerdem sollen sich zukünftig die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger vertreten lassen können. Dafür soll wiederum das Schornsteinfegerhandwerkergesetz (SchfHwG) geändert werden.

Die Änderungen der KÜO und des SchfHwG werden derzeit in zwei getrennten Verfahren behandelt. Sie wurden vom Bundestag bisher noch nicht beschlossen. Haus & Grund setzt sich dabei für mehr Entlastungen bei den Schornsteinfegerpflichten für Eigentümer ein. Die geplanten Änderungen im Überblick:

Erhöhung des für die Gebührensätze maßgeblichen Arbeitswerts
Die Gebühren für sämtliche hoheitlichen Aufgaben der bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger werden in der KÜO geregelt. Der für die Höhe der Gebühren maßgebliche Arbeitswert wurde zuletzt 2020 auf 1,20 Euro angehoben. Er soll nunmehr zur Sicherung der Nachbesetzung von Fachkräften auf 1,40 Euro erhöht werden. Im Durchschnitt werden sich dadurch die Kosten für Feuerstättenschau und Feuerstättenbescheid um 17 Prozent verteuern. Die Erhöhung liegt aber damit unter der Verbraucherpreisentwicklung von 19,4 Prozent für den gleichen Zeitraum.

Bevollmächtigte Schornsteinfeger sollen sich zukünftig vertreten lassen können
Der gegenwärtige Fachkräftemangel trifft auch die Schornsteinfegerbranche. Um den drohenden Engpässen bei der Besetzung der Kehrbezirke zu begegnen, soll die Möglichkeit der Vertretung des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers durch einen angestellten Schornsteinfegermeister im SchfHwG eingeführt werden. Die dadurch erforderliche Folgeanpassung in der KÜO führt jedoch zu keiner neuen Gebühr. Der Vertreter hat jedoch wie der Bevollmächtigte den Termin der Feuerstättenschau spätestens fünf Werktage vor der Durchführung anzukündigen und muss namentlich benannt werden.

Klarstellungen und Anpassungen bei einigen Gebührentatbeständen
Die Überprüfung der mit der jüngsten GEG-Novelle neu geschaffenen Pflichten zum Einbau erneuerbarer Heizungen sollen nunmehr detailliert in der Anlage 3 der KÜO geregelt werden. Dabei sollen nicht nur die Prüfpflichten und jeweiligen Gebühren en détail ergänzt, sondern auch noch mit zusätzlichen Zuschlägen und Strafgebühren bei Verstoß versehen werden. Durch die ohnehin schon intransparente Gesetzgebung des GEG werden Eigentümer damit noch zusätzlich bestraft.

Kommentar von Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik
„Durch immer mehr neue hoheitliche Aufgaben der Schornsteinfeger und laufende Preisanpassungen kennen die Schornsteinfegerkosten seit Jahren nur den einen Weg nach oben. Zum Ausgleich der Mehrkosten werden für Bürgerinnen und Bürger hingegen keinerlei entlastende Regelungen getroffen. Dabei bieten sowohl das SchfHwG als auch die Gebührenordnung (KÜO) genug Potenzial für Vereinfachungen und Erleichterungen bei allen Beteiligten. Die Verlängerung der Fristen für die Feuerstättenschauen von derzeit im Durchschnitt alle 3,5 Jahre auf 5 Jahre würde beispielsweise nicht nur das Problem der fehlenden Kapazitäten bei den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegern lösen, sondern gleichzeitig auch Eigentümer und Mieter bei den Kosten entlasten.“

Zu diesem Ergebnis kommt eine Untersuchung der Europäischen Stiftung für die Verbesserung der Lebens- und Arbeitsbedingungen aus dem Jahr 2023. Die Wohnkosten – unter Berücksichtigung von Mieten, Hypothekenzinsen, Wohnungssteuern, Nebenkosten, Instandhaltungsaufwendungen und anderen – sind für Mieter in Europa im Durchschnitt wesentlich höher als für Eigentümer. Dies ist in allen Mitgliedstaaten mit Ausnahme Deutschlands der Fall.

Natürlich müssen solche Ergebnisse auch vor dem Hintergrund des durchschnittlichen Einkommens betrachtet werden. Hier liegt Deutschland im Mittel auf einem hohen Niveau. Während sich die Wohnkosten der Mieter in Deutschland, nicht zuletzt wegen des hohen Einkommensniveaus, im europäischen Vergleich im oberen Drittel bewegen, übersteigen die Wohnkosten der deutschen Eigentümer die Ausgaben der Eigentümer in den anderen Mitgliedstaaten bei Weitem. Grund dafür sind die hohen Bauland- und Baukosten sowie konstant hohe Bauzinsen.

Dieses Ergebnis ist vor dem Hintergrund der hitzig geführten Debatte über explodierende Mieten von großem Interesse, da sie zeigt, dass Eigentümer in der öffentlichen Wahrnehmung oft zu kurz kommen.

INTERVIEW

Gestiegene Zinsen, hohe Materialkosten und Fachkräftemangel – die Baubranche steckt in einer Krise. Gleichzeitig fehlt es an Wohnraum. Im Interview erläutert Bundesjustizminister Marco Buschmann, wie Bauen wieder einfacher werden kann und was sich hinter dem Begriff „Gebäudetyp E“ verbirgt.

Nach einer Studie des Bauforschungsinstituts Arge sind die Baukosten in den vergangenen vier Jahren etwa in Großstädten um 42 Prozent gestiegen. Wie kann Bauen wieder bezahlbarer werden?

Bund, Länder und Kommunen müssen hier zusammenwirken. Denn es gibt nicht das eine Wundermittel, um die Teuerungskrise beim Wohnungsbau in den Griff zu bekommen. Notwendig ist ein Bündel an Maßnahmen. Wo es möglich ist, da muss mehr Bauland ausgewiesen werden: Schließlich liegt es auch am knappen Grundstücksangebot, dass das Bauen so teuer ist. Bürokratieabbau ist ein weiterer Hebel: Es gibt zu viele Vorgaben in Deutschland und die Genehmigungs- und Gerichtsverfahren dauern zu lange; auch das sind unnötige Zeitfresser und Kostentreiber. Auch Förderprogramme sind in diesem Zusammenhang zu nennen. Sie können die Teuerung zumindest abfedern: Die Bundesregierung hat hierfür bereits umfangreiche Mittel in die Hand genommen. Aber gerade weil das Geld im Haushalt endlich ist, sollten wir noch stärker auf den Abbau von Bürokratie und Regulierung schauen. Wir müssen auch das private Bauvertragsrecht modernisieren – und es einfacher machen, sich beim Bau auf den Verzicht von Komfortstandards zu verständigen.

Ein Aspekt, der das Bauen verteuert, sind die zahlreichen DIN-Normen. Sie gelten beim Wohnungsbau fast automatisch als die anerkannten Regeln der Technik. Wie könnten die Vorschriften gelockert werden?

Gutes Wohnen hängt nicht davon ab, dass jede einzelne der über 3.000 DIN-Normen für den Baubereich eingehalten wird. Das zeigen Altbauwohnungen: Viele Komfortnormen wie etwa Trittschalldämmung erfüllen sie selbst im renovierten Zustand oft nicht, sind aber trotzdem sehr begehrt. DIN-Normen werden allerdings weder vom Staat noch von der Politik gemacht. Wir können sie daher nicht einfach ändern. Allerdings können wir dafür sorgen, dass es rechtlich einfacher wird, von reinen Komfortnormen abzuweichen, ohne mit dem rechtlichen Risiko eines Mängelprozesses oder einer Mietminderung rechnen zu müssen. Kurz: Wir wollen es einfacher machen für die Beteiligten von Bauprojekten, rechtssicher zu vereinbaren, dass von DIN-Normen, die keine Sicherheitsaspekte betreffen, abgewichen wird. Der Weg dazu führt über eine Anpassung des Bauvertragsrechts.

Es liegt gerade viel Hoffnung im „Gebäudetyp E“. Was verbirgt sich genau dahinter und ist das nur ein Projekt oder sehen Sie darin ein Modell für die Fläche?

Das Schlagwort vom „Gebäudetyp E“ steht nicht für eine bestimmte Bauweise oder einen bestimmten Gebäudetypus. Dahinter verbirgt sich vielmehr die Idee, dass es sinnvoll sein kann, beim Bauen auf Komfortstandards zu verzichten – um das Bauen einfacher zu machen und dadurch kostengünstiger. Schon heute ist es grundsätzlich möglich, Abweichungen von Komfortstandards zu vereinbaren. Praktiziert wird das aber nur selten. Es herrscht viel Rechtsunsicherheit. Wir wollen den Verzicht auf Komfortstandards erleichtern. Ich denke, diese Idee hat durchaus großes Potenzial. Denn aus der Bauwirtschaft höre ich oft, dass gerade auch die Komfortstandards Kostentreiber sind. Wohlgemerkt: Es geht dabei nicht um staatliche Vorgaben – es geht allein um nicht-staatliche Qualitätsstandards. Es geht deshalb auch nicht um zwingende Vorgaben für Gebäudesicherheit und Gesundheitsschutz. Außerdem ist klar: Ein Verzicht auf die Einhaltung von Standards kann immer nur dann rechtswirksam sein, wenn alle Vertragspartner dies wollen. Wir schaffen mehr Rechtssicherheit für mehr Wahlfreiheit.
Haus & Grund sieht einige Risiken für private Eigentümer und vermietende Privatpersonen bei einer Neueinführung des Gebäudetyps E. Insbesondere im Bereich des Schallschutzes und der Einhaltung anderer anerkannten Regeln der Technik bestehen große Streitpotenziale und Haftungsrisiken. Vermieter könnten mit Mietminderungen und hohen Nachbesserungskosten konfrontiert werden. Teilen Sie diese Befürchtungen und wie könnte dies verhindert werden?
Diese Sorge muss niemand haben. Denn das Mietrecht vermittelt keinen Anspruch darauf, dass jede anerkannte Regel der Technik eingehalten wird. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch darauf, dass ihm die Wohnung in einem Zustand überlassen wird, in dem sie sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Der Vermieter muss also lediglich im Mietvertrag klar benennen, was er vermietet, so dass der Mieter im Bilde ist. Da kann man also etwa festhalten, dass die Trittschalldämmung geringer ist, als nach den aktuellen DIN-Normen vorgesehen. Verzichten die Parteien auf eine ausdrückliche Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache, dann ist der bei vergleichbaren Wohnungen „übliche Wohnstandard“ geschuldet. In vielen Fällen wird dieser gar nicht spürbar tangiert sein, wenn beim Bau von einzelnen anerkannten Regeln der Technik abgewichen wird. Wenn zum Beispiel im Badezimmer kein Fliesen- oder Vinylboden verlegt wird, sondern ein innovativer, ebenso wasserabweisender Belag, dann dürfte das den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht beeinträchtigen.

Das Interview führte
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Energieeffizienz


Vielen Eigentümern selbst genutzter Immobilien stehen keine ausreichenden Finanzierungsmittel zur Durchführung umfassender energetischer Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Forschungsinstituts empirica.

Untersucht wurden die Finanzierungspotenziale von selbst nutzenden Eigentümern zur Erhöhung der Nachhaltigkeit ihrer Immobilien.

Vergleich der Energieversorgung zwischen Mieter- und Selbstnutzer-Haushalten
Zunächst wurden die Immobilien bezüglich ihres Heizsystems und der genutzten Energieart verglichen, wobei die Untersuchung nach Mieter- und Selbstnutzer-Haushalten separat erfolgte. Bei Mietwohnungen kommen häufiger Fernwärme und seltener Block-/Zentralheizungen zum Einsatz als in selbst genutzten Wohneinheiten. Vor allem Öl, aber auch Gas spielt bei der Selbstnutzung noch häufiger eine Rolle. Auf der anderen Seite sind aber auch nachwachsende und nachhaltige Energien öfters bei Selbstnutzern anzutreffen. Die Unterschiede in der Energieart resultieren allerdings weder direkt noch ausschließlich aus der Nutzungsart. So ist zu berücksichtigen, dass Selbstnutzer eher in Kleinstädten angesiedelt sind, wo es seltener Fernwärme gibt. Dafür wohnt jeder sechste Selbstnutzer in einem Neubau, der nach dem Jahr 2000 errichtet wurde und in der Regel einen höheren energetischen Standard aufweist, während dies nur auf 8 Prozent der Mieter zutrifft.

Bei der Analyse des Status quo wird klar, dass ein Großteil der Selbstnutzer in den kommenden Jahren Kosten für energetische Modernisierungsmaßnahmen aufbringen muss. Untersucht wurde daher, welche Finanzierungsmittel Selbstnutzern rein rechnerisch zur Verfügung stehen, um ihre Heizsysteme nachhaltig zu sanieren. Hierbei wurde zwischen Eigenkapital und Fremdkapitalmitteln unterschieden.

Sparverhalten und Liquiditätsengpässe bei Selbstnutzern
Auf umfassende energetische Sanierungsmaßnahmen sparten Selbstnutzer-Haushalte bisher nicht explizit vor. Eigentümer von energetisch schlechteren Gebäuden weisen zudem keine höheren Sparquoten auf als andere Selbstnutzer. Streng genommen steht ihnen daher nicht einmal das gesparte Vermögen für energetische Modernisierungen zur Verfügung, da dieses Geld für andere Investitionsmaßnahmen angespart wurde.

Grundsätzlich sind Selbstnutzer zwar recht vermögend und insbesondere finanziell bessergestellt als dem Alter und Einkommen nach vergleichbare Mieter. Dies liegt aber vorrangig am Wert der Immobilie. Vergleicht man das reine Geldvermögen, relativieren sich die Unterschiede. Das durchschnittliche Geldvermögen von Selbstnutzern fällt zwar immer noch höher aus, was allerdings an der Notwendigkeit liegt, Mittel für Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuhalten. Kurzfristig sind vor allem junge Selbstnutzer und jene im späten Ruhestand wenig liquide. Selbst wenn man unterstellt, dass eine energetische Sanierung – nach Förderung – nicht mehr als beispielsweise 25.000 oder 50.000 Euro kostet, gibt es jeweils einen nennenswerten Anteil an Eigentümern von 32 bis 50 Prozent, die dafür keine ausreichend hohen Ersparnisse vorweisen können. Absolut betrachtet sind das rund 6 bis 9 Millionen Selbstnutzer-Haushalte.

Wohnkosten und Kredittragfähigkeit bei energetischen Sanierungen
Bei den Wohnkosten gilt ein Grenzwert von 30 Prozent des verfügbaren Einkommens als tragbar. Dieser Schwellenwert wurde von den Studienautoren gewählt, um zu ermitteln, wie hoch ein Kredit für energetische Sanierungen ausfallen darf, wenn die Belastung noch tragbar sein soll. Zusammen mit den bereits bestehenden warmen Wohnkosten darf der Kredit daher nicht zu monatlichen Kosten führen, die 30 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigen. Als Kreditlaufzeit wurden zehn Jahre gewählt. Zudem wurde eine Berechnung mit einem subventionierten Zinssatz von 1 Prozent und eine weitere für einen regulären Zinssatz von 4 Prozent durchgeführt. Höhere Einkommen und niedrige Restschulden senken die Wohnkosten und setzen mehr Mittel für energetische Maßnahmen frei. Im Ergebnis gibt es auch bei der Fremdfinanzierung einen nennenswerten Anteil an Eigentümern von 37 bis 57 Prozent, die kein ausreichend hohes Finanzierungspotenzial für energetische Sanierungen vorweisen können, wenn die Kosten dafür zwischen 25.000 und 50.000 Euro liegen sollten. Absolut betrachtet sind das rund 7 bis 10 Millionen Selbstnutzer-Haushalte.

Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Trotz eines generell höheren Vermögens im Vergleich zu Mietern reicht das verfügbare Geldvermögen vieler Selbstnutzer nicht aus, um die notwendigen Investitionen in nachhaltige Energiequellen zu tätigen. Die Förderpolitik sollte sich daher nicht an starren Einkommensgrenzen orientieren, sondern vielmehr die Wohnkostenbelastung der Haushalte in den Blick nehmen. Sofern die Finanzierung der erforderlichen Maßnahmen eine gewisse Schwelle überschreitet, sollte gezielt gefördert und subventioniert werden. Diese Überarbeitung der Förderpolitik könnte dazu beitragen, ökologische Nachhaltigkeit im Wohnbereich effektiv zu unterstützen und Überbelastungen zu vermeiden.“

Der Entwurf des Heizungsgesetzes von Robert Habeck ist im Bundestag gescheitert und neu geschrieben worden. Sein Entwurf war weder praxistauglich, noch bezahlbar und ließ sich technisch nur teilweise umsetzen. Man könnte auch sagen: Der Gesetzentwurf war fehlerhaft.

Dass Robert Habeck diese Einschätzung nicht teilen würde, war abzusehen. Aber wie er sich bei einer Veranstaltung der Bundesregierung in Berlin vor wenigen Wochen zu seinem Gesetzentwurf äußerte, war dann doch überraschend: Der Entwurf sei nämlich nur ein Test gewesen, um festzustellen, wie weit die Bevölkerung beim Klimaschutz mitgehen würde. Dabei sei er wohl zu weit gegangen.

Demnach ist aus seiner Sicht nicht der Gesetzentwurf mangelhaft gewesen, sondern die Bevölkerung war schlicht nicht reif für seinen genialen Gesetzentwurf. Der Fehler liegt aus seiner Sicht nicht bei ihm, sondern allein bei den Bürgerinnen und Bürgern.

Auf mich wirkt diese Einschätzung abgehoben. Und sie macht eine weitere Fehleinschätzung von Robert Habeck sichtbar: Sein fehlerhaftes Verständnis von den Pflichten eines Ministers. In seinem Amtseid hat er geschworen, zum Wohle des Volkes zu arbeiten, nicht aber zu testen, wie sehr er die Bürgerinnen und Bürger gängeln kann. Und wenn es wirklich ein Test war, der offensichtlich beendet ist, dann kann es jetzt nur einen Schritt geben: Das Heizungsgesetz wird abgeschafft.

Kai H Warnecke
Präsident von Haus & Grund Deutschland

Bei einem konkreten Grund muss der Zutritt gewährt werden

Nach entsprechender Vorankündigung muss der Wohnungsmieter als vertragliche Nebenpflicht dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil vom 26. April 2023 (VIII ZR 420/21) festgestellt und in einem Hinweisbeschluss vom 28. November 2023 (VIII ZR 77/23) nochmals bekräftigt.

Vermieter dürfen die Wohnung des Mieters nur unter bestimmten Voraussetzungen betreten. Ein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters zur regelmäßigen Kontrolle der Wohnung gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) nämlich nicht her. Auch eine Klausel im Mietvertrag, die es dem Vermieter erlaubt, die Wohnung regelmäßig, zum Beispiel alle ein oder zwei Jahre, ohne konkreten Anlass zu besichtigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH-Urteil vom 4. Juni 2013, III ZR 289/13).

Liegt jedoch ein konkretes berechtigtes Interesse vor, wie zum Beispiel die Vorbereitung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen, der Verkauf oder die Nachvermietung der Wohnung, so muss der Mieter den Zutritt gewähren. Dabei hat der Vermieter dem Mieter unter Nennung des Grundes das Betreten oder die Besichtigung rechtzeitig anzukündigen.

Interessen von Mieter und Vermieter abwägen
In seinem Urteil hat sich der BGH umfassend zum Betretungsrecht des Vermieters geäußert: Während des Mietverhältnisses steht das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht dem Mieter zu (Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes, GG). Für den Mieter besteht jedoch eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung und bei einem konkreten sachlichen Grund den Zutritt zur Wohnung zu gewähren (§ 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Bei der Prüfung eines Zutrittsrechts des Vermieters sind das Eigentumsrecht des Vermieters (Artikel 14 Absatz 1 GG) und das Recht des Mieters, in der Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“, abzuwägen und zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.

Beim Verkauf überwiegt regelmäßig das Interesse des Vermieters
Vor allem wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung zu verkaufen, tritt das Interesse des Mieters „angesichts der lediglich geringfügigen Beeinträchtigung“, die mit dem Betreten der Wohnung durch den Vermieter und Dritte einhergehen, regelmäßig hinter dem Interesse des Vermieters zurück, erklärten die Bundesrichter zudem. Die Interessen des Vermieters können jedoch ausnahmsweise eingeschränkt sein, wenn dem Mieter durch die Besichtigung der Wohnung eine schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder sogar eine Lebensgefahr drohe (zum Beispiel Suizidrisiko).

Grundsätze erneut bekräftigt
Diese Grundsätze hat der BGH in einem Beschluss erneut bekräftigt. In dem verhandelten Fall bewohnte der Mieter seit Juli 2014 eine Doppelhaushälfte in München. Die Miete beträgt seit Mietbeginn 1.800 Euro zuzüglich monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen von 150 Euro. Die Vermieterin wollte die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und das Mietobjekt zu diesem Zweck zusammen mit einem von ihr beauftragten Sachverständigen besichtigen. Der Mieter lehnte dies mit der Begründung ab, das Gutachten könne auch ohne Besichtigung des Mietobjekts erstellt werden.

Die Entscheidung
Das Amtsgericht gab der Klage auf Duldung des Betretens der Doppelhaushälfte durch die Vermieterin und einen von ihr beauftragten Sachverständigen nach schriftlicher Vorankündigung von mindestens einer Woche im Wesentlichen statt. Auch das Landgericht bejahte das Zutrittsrecht im Hinblick auf die beabsichtigte Mieterhöhung und die insoweit notwendige Feststellung der Beschaffenheit und des Erhaltungszustandes des Wohnraums. Der BGH sah keinen Grund für die Zulassung der Revision und bekräftigte das Urteil des Landgerichts: Das Berufungsgericht habe rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Gewährung des Zutritts zustehe.

Kein Bestandschutz für „unfaire“ Verteilungsschlüssel

Die Verteilung der Kosten für die Erhaltung von Gemeinschaftseigentum ist innerhalb von Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) oftmals ein Streitpunkt. Dies gilt umso mehr, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist, dessen Nutzung primär nur einem Teil der Eigentümer zur Verfügung steht. Da es die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aus dem Jahr 2020 den Eigentümern erleichtert hat, vom Gesetz abweichende Kostenverteilungsregelungen zu beschließen, stehen in vielen GdWE die bisherigen Verteilungsschlüssel auf dem Prüfstand.

Es war also nur eine Frage der Zeit, bis der Bundesgerichtshof (BGH) sich mit den Details der geänderten Gesetzeslage auseinandersetzen musste. Mit Urteil vom 22. März 2024 haben die Richter nun entschieden, dass Eigentümer keinen Bestandschutz für Regelungen genießen, deren Kostenverteilung nicht der Nutzungsmöglichkeit entspricht und für deren Änderung in der Vergangenheit die erforderlichen Mehrheiten nicht zustande gekommen sind (V ZR 81/23).

Kein Bestandschutz für Blockade
Bei dem Rechtsstreit ging es um eine GdWE, in der sich sogenannte Doppelparker-Stellplätze befinden. Dabei können Fahrzeuge dank eines Hebemechanismus übereinander geparkt werden. Aufgrund eines Defekts der im Gemeinschaftseigentum stehenden Hebeanlage konnte von diesen Doppelparkern jedoch jeweils nur ein Stellplatz genutzt werden. Nach der WEG-Reform beschlossen die Wohnungseigentümer nun mit einfacher Mehrheit eine Änderung der Kostenverteilung, sodass für die Reparatur nur noch die Eigentümer der Doppelparker die Kosten tragen sollten. Ein solcher Beschluss war zuvor nicht möglich gewesen, weil aufgrund einer Blockade der betroffenen Teileigentümer die damals erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit hierfür nicht zustande kam. Einer der Teileigentümer wehrte sich nun gegen diesen für ihn nachteiligen Beschluss und berief sich unter anderem darauf, dass die neue Kostenverteilung zumindest nicht rückwirkend für bereits früher eingetretene Schäden gelten dürfe.

Die BGH-Richter sahen dies anders. Der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er insbesondere den Gebrauch beziehungsweise die Möglichkeit des Gebrauchs durch die jeweiligen Eigentümer bei der Tragung der Kosten berücksichtige. Auch dass diese Änderung der Kostentragung nicht nur für zukünftige Schäden gelten sollte, sondern auch für den bereits eingetretenen Defekt an der Hebeanlage, ändere hieran nichts. Denn die betroffenen Eigentümer hätten nicht darauf vertrauen dürfen, dass das Erfordernis einer doppelt qualifizierten Mehrheit für eine Änderung der Kostenverteilung dauerhaft erhalten bleibt. Vielmehr müsse mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden. Einen Bestandschutz für die bisherige Blockademöglichkeit gebe es daher nicht.

Praxistipp von Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht:
„Eigentümer sollten sich darauf einstellen, dass die Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen bei ihren GdWE auf die Tagesordnung kommt. Insbesondere Verteilungsschlüssel, bei denen nicht die jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten durch die Eigentümer berücksichtigt werden, könnten demnächst geändert werden, da dies von einer betroffenen Minderheit nicht mehr geblockt werden kann.

Steuerrechtliche Fallen vermeiden

Beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an – etwa durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer oder die Beurkundung durch einen Notar.

Da diese Nebenkosten anteilig zum Kaufpreis erhoben werden, könnte so mancher Käufer einer teuren Immobilie auf den Gedanken kommen, nur einen Teil des vereinbarten Kaufpreises zu beurkunden und die Restsumme auf anderem Weg zu begleichen.

Falle 1 – Schwarzbeurkundung
Dieses als Unterverbriefung oder Schwarzbeurkundung bezeichnete Vorgehen ist sehr riskant. Es kann dazu führen, dass der Kauf rechtlich unwirksam ist. Hintergrund: Der über die zu niedrige Kaufsumme beurkundete Vertrag ist ein nichtiges Scheingeschäft. Über den tatsächlichen Kaufpreis hat keine Beurkundung stattgefunden, und somit ist auch dieser Vertrag aufgrund Formmangels nichtig. Die Folge in der Praxis: Eventuell bereits geleistete Zahlungen an den Verkäufer können verloren gehen und sind gerichtlich kaum mehr einklagbar. Das gilt sowohl für Vorschüsse des Käufers als auch für Zahlungen von Differenzbeträgen zum „echten“ Kaufpreis an den Verkäufer nach der Beurkundung. Außerdem droht ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung.

Falle 2 – Schenkung als Verkauf tarnen
Verkäufe deutlich unter Verkehrswert werden von Finanzämtern gerne genauer unter die Lupe genommen. Das gilt besonders, wenn ein Näheverhältnis zwischen den Vertragsparteien besteht. Die Rechtsprechung (Bundesfinanzhof vom 5. Juli 2018, II B 122/17) hat hier bereits vor Jahren eine grobe Grenze gezogen: Liegt der Wert der Gegenleistung 20 bis 25 Prozent unter dem Üblichen, wird aus dem Verkauf eine – zumindest – gemischte Schenkung. Der Vorgang wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen – schenkungssteuerpflichtigen – Teil aufgeteilt. Das greift auch dann, wenn der Immobilienübertragung Rentenzahlungen oder weiteren Leistungen wie Pflege, Fahrdienste oder Verköstigung des Immobilienüberträgers gegenübergestellt werden. Hier schaut das Finanzamt genau hin und bewertet die vereinbarten Leistungen im Hinblick auf ihre Wertigkeit im Verhältnis zum Wert der Immobilie. In dem oben genannten Urteil kam hinzu, dass der Übertragende kurz nach der Übertragung verstarb. Dadurch kam es nicht zu einer Bewertung der vereinbarten Gegenleistungen nach der voraussichtlichen Lebenserwartung, sondern nach der tatsächlichen Laufzeit der übernommenen Verpflichtungen. Dies kann in Abhängigkeit vom Ausgangsalter des Übertragenden geschehen, wenn er quasi aus Sicht des Bewertungsrechtes „zu früh“ verstirbt.

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik:
„Die Abgrenzung zwischen Schenkung und Verkauf ist komplex, vor allem, wenn bei Immobilien Wohn- oder Nießbrauchsrechte oder Pflegeverpflichtungen mit einbezogen werden. Entsprechende Vereinbarungen sollten als Teil einer gesamten Nachfolgeplanung einer gründlichen zivil- und steuerrechtlichen Vorprüfung unterzogen werden.

Die Generation Z – das sind all diejenigen, die zwischen 1997 und 2012 geboren wurden – fällt immer wieder mit überraschenden Vorschlägen und Handlungen auf. Mal demonstriert man für den Klimaschutz und fliegt anschließend nach Bali in den Urlaub. Und mal wendet man sich gegen den klimaschädlichen Neubau vor allem von Einfamilienhäusern, erwartet für sich aber gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum in der Innenstadt.

Bezahlbares Wohnen ohne Neubau funktioniert in der Praxis jedoch nicht. Das scheint auch den Jüngeren zu dämmern. In einem Beitrag der Süddeutschen Zeitung (SZ) kam ein Vertreter der Gen Z jetzt mit ganz eigennützigen Überlegungen, um an mehr Wohnraum zu gelangen: Ältere Leute würden zu viel Wohnfläche nutzen, beispielsweise Vier-Zimmer-Wohnungen oder gar ein ganzes Einfamilienhaus. Dies verhindere, dass junge Familien in größere Wohnungen ziehen könnten. Die vorgeschlagene Lösung: eine Alleinwohnsteuer, mit der man doch einfach ältere alleinstehende Menschen aus ihren Wohnungen vertreiben könne.

Auf diese Idee muss man erst einmal kommen! Weil durch die massiven Eingriffe ins Mietrecht die Miete keine Preisfunktion mehr hat, soll es eine lenkende Steuer richten. Und das Ziel der Lenkung soll sein, Menschen aus ihren Häusern und Wohnungen zu drängen. Das ist gegenüber allen Mietern und Eigentümern eine Unverschämtheit und zudem ein Eingriff in ihre Rechte: Denn Eigentum und auch der Besitz des Mieters sind von Artikel 14 des Grundgesetzes geschützt. Eigentum verpflichtet nicht nur, es ist vor allem ein gesichertes Grundrecht. Das gilt auch für die Generation Z, die – und das sei hier auch mal betont – in der Mehrheit den Traum von den eigenen vier Wänden hat – zumindest insoweit ist die junge Generation zum Glück konservativ.