Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Ein Mitte Juli 2023 veröffentlichter Entwurf aus dem Bundesfinanzministerium soll Kleinstvermieter ab dem kommenden Jahr von Steuerbürokratie entlasten.

Im Entwurf des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) für das sogenannte Wachstumschancengesetz ist vorgesehen, bei der Einkommensteuer erstmals eine gesonderte Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einzuführen. Der neue § 3 Nummer 73 Einkommensteuergesetz soll Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterhalb von 1.000 Euro steuerfrei stellen. Dies soll Kleinstvermieter mit geringen Einnahmen von Bürokratie entlasten. Wird die Freigrenze überschritten, sind die kompletten Einnahmen wie bisher zu versteuern.

Höhere Ausgaben trotzdem absetzbar
Übersteigen die Ausgaben die mit ihnen in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Einnahmen, können nach den Plänen aus dem Ministerium diese Einnahmen auf Antrag als steuerpflichtig behandelt werden, um Verluste aus der Vermietung geltend zu machen. Der Antrag besteht aus der Abgabe einer Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung. Dies alles soll ab dem Veranlagungszeitraum 2024 gelten.

Steuerfreiheit der Dezemberhilfe
Weiter ist im Gesetzentwurf vorgesehen, auf die Besteuerung der Dezemberhilfe angesichts des hohen Vollzugsaufwandes und der im Verhältnis dazu geringen zu erwartenden Steuermehreinnahmen zu verzichten.

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik:
„Mit der Freigrenze für Kleinstvermieter wird eine Initiative von Haus & Grund aufgegriffen, die dazu beiträgt, Kleinstvermieter von Bürokratie zu entlasten. Zu hoffen bleibt, dass diese Pläne tatsächlich in der Endfassung des Gesetzes umgesetzt werden und nicht als Verhandlungsmasse im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens auf der Strecke bleiben.

Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes ändern sich auch die Förderbedingungen für den Heizungstausch. Noch stehen die finalen Details nicht fest, doch die Rahmenbedingungen zeichnen sich schon ab.

Die bestehende Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird leicht verändert, damit sie auch künftig zu den gesetzlichen Anforderungen passt. Konkret heißt das: Es gibt weiterhin eine Förderung für den Tausch einer alten fossilen gegen eine neue klimafreundliche Heizung. Der Fördersatz beträgt künftig einheitlich 30 Prozent, unabhängig davon, für welche der im Gesetz genannten klimafreundlichen Heizformen man sich entscheidet.

Klimaboni ergänzen Grundförderung
Zusätzlich zur Grundförderung gibt es drei verschiedene Klimaboni, also erhöhte Fördersätze, um den schnelleren Umstieg von besonders alten und ineffizienten auf nachhaltige Heizungen zu fördern.

So erhalten Personen, die nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch Ausnahmeregelungen nicht zum Tausch ihrer alten Heizung verpflichtet wären, zusätzlich 20 Prozent Förderung (Klimabonus I). Einen Bonus in gleicher Höhe erhalten auch selbst nutzende Altbesitzer, welche ihre Immobilie vor 2002 bewohnten, Menschen über 80 Jahre sowie Empfänger einkommensabhängiger Transferleistungen wie beispielsweise Wohngeld. Und diejenigen, die verpflichtet sind, eine neue Heizung einzubauen und dabei die gesetzliche Anforderung übererfüllen, erhalten zusätzlich 10 Prozent Förderung (Klimabonus II). Auch bei Havariefällen wird zur Grundförderung ein Zuschlag von 10 Prozent gewährt, wenn die Anforderung übererfüllt wird (Klimabonus III).

Förderkredite
Zusätzlich zu den Investitionskostenzuschüssen sollen zinsvergünstigte Kredite mit langen Laufzeiten und Tilgungszuschüsse für Heizungstausch oder Effizienzmaßnahmen angeboten werden, die allen Haushalten bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 90.000 Euro zustehen. Alternativ bleibt ebenfalls die steuerliche Abschreibung erhalten.

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Bezifferung auf Grundlage eines Kostenvoranschlags ausreichend

Vermieter können einen Schadenersatzanspruch gegen ihre Mieter auch mit den erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten Kosten – den sogenannten fiktiven Kosten – für beispielsweise einen Rückbau oder eine Reparatur begründen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19. April 2023 (VIII ZR 280/21) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung zum Thema erneut bekräftigt.

Die Vorinstanz hatte die Ansprüche eines klagenden Vermieters zurückgewiesen und sich bei der Begründung auf ein Urteil des BGH zum Werkvertragsrecht (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17) berufen, womit dieser seine ständige Rechtsprechung zum fiktiven Schadenersatz im Werkvertragsrecht geändert hatte. Diese könne aber nicht auf das Mietrecht übertragen werden, stellte der BGH klar.

Der Fall
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung machte der klagende Vermieter Forderungen wegen Schönheitsreparaturen, Erneuerung des Fliesenspiegels in der Küche, notwendiger Malerarbeiten im Treppenhaus, Rückbauarbeiten von mieterseits verlegten Fliesen und eines PVC-Bodenbelags sowie Reparaturen an der Zarge geltend. Nachdem die Mieter die Forderungen ablehnten, holte der Vermieter einen Kostenvoranschlag für die notwendigen Arbeiten in Höhe von knapp 8.000 Euro netto ein.

Der Vermieter begann dann selbst, den PVC-Belag zu entfernen und legte neue Böden aus. Dafür und für die Malerarbeiten in Küche und Wohnzimmer sowie das Verlegen von Leisten machte er einen Schadenersatzanspruch in Höhe von knapp 900 Euro netto auf der Grundlage des Kostenvoranschlags klageweise geltend. Die übrigen Positionen des Kostenvoranschlags forderte er zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer als Vorschuss, um die weiteren Arbeiten ausführen zu können. Hilfsweise forderte er den Nettobetrag. Der BGH gab dem Vermieter Recht und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück, das die Feststellungen zur Höhe des Schadens vornehmen sollte.

Entfernen und Neuverlegen von Fliesen in der Küche und das Spachteln und Streichen des Hausflurs seien Schäden, für die der Kläger Schadenersatz neben der Leistung geltend mache. Für diese und die Schadenersatzansprüche wegen der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen und den unterlassenen Rückbauten könne der Vermieter Ersatz für die „voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten (fiktiven) Kosten“ verlangen. Dies gelte auch für die bereits ausgeführten Arbeiten. Denn der Vermieter könne wählen, ob er beispielsweise die für die Reparatur tatsächlich aufgewendeten Kosten (Naturalrestitution) oder Geldersatz verlangen möchte.

Rechtsprechung zum Ersatz fiktiver Kosten im Werkvertragsrecht nicht auf Mietrecht übertragbar
Zwar habe der BGH im Werkvertragsrecht einen fiktiven Schadenersatzanspruch des Bestellers verneint, wenn dieser die Mängel nicht beseitigen lässt. Diese Entscheidung basiert auf dem Gedanken, dass eine mögliche Überkompensation vermieden werden soll. Der Besteller einer mangelhaften Leistung könne – sofern die Voraussetzungen des Schadenersatzanspruchs vorliegen – entweder die Kostendifferenz zwischen dem mangelhaften und dem mangelfreien Werk als Schadenersatz gelten machen, oder er lässt die Mängel beseitigen und macht die tatsächlich anfallenden Kosten als Schadenersatz geltend. Die Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht sei aber nicht auf andere Vertragstypen, insbesondere nicht auf das Mietrecht, übertragbar. Vor allem die Gefahr der Überkompensation kann der BGH im Mietrecht nicht bestätigen. Schließlich sei der Anspruch auf die Kosten zur Erfüllung der Leistungspflicht begrenzt. Außerdem bilde der Grundsatz von Treu und Glauben eine zusätzliche Begrenzung.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Klimaschutz in Kommunen

Im Jahr 2021 haben deutsche Kommunen eine Gesamtsumme von 2,9 Milliarden Euro aufgewendet, um die Treibhausgasemissionen zu reduzieren. Hauptprojekte beinhalteten die energetische Sanierung von Gebäuden, die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen und die Umstellung der Beleuchtung auf LED. Das geht aus dem KfW-Kommunalpanel 2023 hervor, einer Befragung der Kämmereien von Kommunen mit mehr als 2.000 Einwohnern sowie aller Landkreise.

Zusätzlich zu den Klimaschutzinvestitionen wurden etwa 1 Milliarde Euro für Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel ausgegeben. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die negativen Folgen des Klimawandels zu minimieren, einschließlich Hochwasser- und Starkregenschutz sowie Initiativen zur Renaturierung und zum Hitzeschutz. Gemäß dem Bericht machten Investitionen in Klimaschutz und -anpassung 15 Prozent aller kommunalen Ausgaben im Jahr 2021 aus.

Höhere Investitionen in Klimaschutz notwendig
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) prognostiziert, dass zur erfolgreichen Umsetzung der Energiewende die kommunalen Investitionen in den kommenden Jahren deutlich ansteigen müssen. Um bis 2045 die Klimaneutralität in Deutschland zu erreichen, müssten Kommunen jedes Jahr durchschnittlich etwa 5,8 Milliarden Euro in den Klimaschutz stecken. Den Umfrageergebnissen zufolge rechnen auch die Kommunen selbst mit steigenden Ausgaben. Um diese stemmen zu können, fordern sie neben einer generellen Verbesserung ihrer finanziellen Ausstattung vor allem vereinfachte, ergänzende und zielgerichtete Förderprogramme. Nur 3 Prozent der befragten Kommunen glauben, dass sie die erwarteten höheren Investitionen vollständig aus ihrem eigenen Budget decken können.

Die Energiewende im Quartier umsetzen
Bereits heute unterstützt die KfW mit dem Förderprogramm Energetische Stadtsanierung Kommunen dabei, die Energieeffizienz ganzer Stadtteile zu verbessern. So können Kommunen ganzheitliche Konzepte mit aufeinander abgestimmten Einzelmaßnahmen für die Quartierssanierung entwickeln und ein Sanierungsmanagement beauftragen, das die Umsetzung solcher Konzepte vorantreibt. Eine diesbezügliche aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) macht deutlich, dass das Förderprogramm dazu beiträgt, die Energie- und Wärmewende lokal zu beschleunigen, bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen und zugleich die Lebensqualität in den Quartieren zu verbessern. Dennoch ist das Umsetzen von Quartierskonzepten ein komplexer und zeitaufwendiger Vorgang. Schlüsselmaßnahmen, wie beispielsweise die Umgestaltung der Wärmeversorgung, können gegebenenfalls einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren beanspruchen.

Fazit von Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Um Klimaneutralität zu erzielen, ist es von entscheidender Bedeutung, jetzt breit angelegt mit der Entwicklung von Quartierskonzepten zu starten und die Förderung des Quartiersansatzes auszubauen. Für private Eigentümer liegt darin ein Mehr an Optionen für Klimaschutzmaßnahmen, die dem Einzeleigentümer allein möglicherweise so nicht zur Verfügung stehen.“

Praxistipp
Aufteilung von Härtefallhilfen

Haus & Grund Deutschland empfiehlt Vermietern, die Härtefallhilfen für nicht leitungsgebundene Energieträger als sogenannte Zentralantragssteller erhalten haben, diese entsprechend der Kostenverteilung für den Zeitraum, für den die Hilfen gewährt wurden, auf die Mieterhaushalte aufzuteilen und mit der kommenden Heizkostenabrechnung weiterzuleiten. Auch bei Sonderfällen, wie etwa Mieterwechsel, sollten die Härtefallhilfen nach dem gleichen Vorgehen wie bei der Heizkostenabrechnung aufgeteilt und weitergeleitet werden.

Matthias zu Eicken
Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

Online-Eigentümerversammlung und Balkonkraftwerke

Das Bundesjustizministerium hat einen Referentenentwurf vorgelegt, der Wohnungseigentümern mehr Freiheiten einräumt.

So sollen nach dem Willen der Bundesregierung Eigentümerversammlungen künftig auch komplett online stattfinden können. Ferner sollen sogenannte Balkonkraftwerke – Photovoltaik-Anlagen, welche an Balkonen montiert werden – privilegiert behandelt werden.

Reine Online-Versammlungen sollen künftig möglich sein
Der Entwurf sieht vor, dass Eigentümer mit einer Dreiviertelmehrheit beschließen können, Eigentümerversammlungen zukünftig auch komplett online abzuhalten. Bislang ist es ihnen nur möglich zu beschließen, hybride Eigentümerversammlungen durchzuführen. Entscheiden sich die Eigentümer mit der notwendigen Mehrheit für diese neue Möglichkeit, soll der Beschluss lediglich für drei Jahre Gültigkeit haben. Damit soll erreicht werden, dass die Eigentümer immer wieder neu überdenken, ob die reine Online-Versammlung ihren Zweck erfüllt. Es soll auch möglich sein, diese nur für einzelne Eigentümerversammlungen zuzulassen.

Der Vorschlag des Ministeriums kommt nicht überraschend. Schon vor der großen Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 hatten verschiedene Verbände den Wunsch geäußert, reine Online-Versammlungen zuzulassen. Dies wird mittelfristig auch der gesellschaftlichen Entwicklung entsprechen. Bis alle Eigentümer technisch dort angekommen sind, muss jedoch sichergestellt sein, dass auch sie an der Versammlung teilnehmen können. Sie dürfen nicht nur wegen technischer Probleme von der Willensbildung in der GdWE abschnitten sein.

Eigentümer sollen Anspruch auf Balkonkraftwerke haben
Neben der Online-Versammlung sieht der Entwurf aus dem Ministerium auch vor, dass künftig Balkonkraftwerke zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Absatz 2 WEG zählen. Eigentümer haben dann einen Anspruch auf Gestattung einer Installation von solchen Photovoltaik-Anlagen. Bislang gibt es diese Privilegierung nur für barrierefreie Umbauten, Elektromobilität, Maßnahmen zum Einbruchschutz und für den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.

Balkonkraftwerke erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Da diese eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 20 WEG darstellen, bedarf es immer einer Beschlussfassung seitens der Eigentümerversammlung. Bislang muss mehr als die Hälfte der anwesenden Eigentümer für die Maßnahme stimmen, damit eine Erlaubnis zustande kommt. Die Kosten für den Einbau sowie die Wartung trägt der Antragstellende. Wird die Installation von Balkonkraftwerken zu einer privilegierten Maßnahme, müssen die Eigentümer dieser zustimmen. Fehlt diese Zustimmung, kann der Anspruch eingeklagt werden. Die Kosten trägt auch in diesem Fall derjenige Eigentümer, der das Balkonkraftwerk installieren will. Über das „Wie“ der Installation soll die Gemeinschaft aber genau wie bei den anderen privilegierten Maßnahmen selbst entscheiden können.

In diesem Zuge wird auch Mietern nach § 554 BGB ein Anspruch gegenüber dem Vermieter eingeräumt, solche Anlagen zu installieren, solange dies dem Vermieter zuzumuten ist. Anders als vielleicht die anderen Mieteransprüche, die § 554 BGB vorsieht, könnte das Balkonkraftwerk eine Maßnahme sein, von der Mieter Gebrauch machen. Denn sie ist nicht nur ohne großen Aufwand installiert und bei Auszug auch schnell wieder deinstalliert, sondern die Mieter versorgen sich teilweise mit eigenem Strom.

So vielversprechend diese Anlagen auch klingen – es sollte immer ein fachgerechter Anschluss vorgenommen werden. Dies können sowohl Eigentümer als auch Vermieter voraussetzen. Auch auf einen automatischen Stopp der Stromzufuhr, sobald der Hauptstromanschluss abgeschaltet wird, sollte aus Sicherheitsgründen geachtet werden.

Gesetz könnte noch vor dem Sommer beschlossen werden
Bislang ist das Gesetz noch nicht in der parlamentarischen Beratung. Zunächst dürfen Verbände und Länder dazu Stellung nehmen; erst im Anschluss wird es in den Bundestag eingebracht. Theoretisch ist eine Verabschiedung noch vor der Sommerpause möglich.

Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht